上海
撰文 | 花姐
出品 |樓花網
每一個樓花，都是獨一無二的。
子彈飛了半個月。
北投棲澐灣給出了一份差不多定性的成績單：
網簽91套，去化率37%。
這份成績，看起來還不錯。但，波瀾不驚。
大家都很清楚，北投置業拿下棲澐灣地塊，已過去了兩年零十個月。
原本，當下應該是到了交付的日子。
沒有對比，就沒有傷害。
同在通州的中海玖樹滿和，今年3月12日領證，至今已網簽332套、均價5.15萬元/平米、去化率70%。
兩者的反差，是市場問題，拿地問題，還是產品問題呢？（北投棲澐灣更多信息，加花姐微信：louhuar007）
對于北投棲澐灣的表現，花姐有兩點看法：
1、開發時間過于漫長
在這過去的1000多天里，北投棲澐灣經歷過領取規劃證、施工證、預售證，再到調規、改名。
推倒重來之后，有了陽臺贈送，將之前的證件全部注銷了，直到2026年3月28日，才重獲預售證。（詳見《情人節那天，這個樓盤注銷舊證》）
2、項目人事變動
北投棲澐灣的項目公司為北京北投宏象房地產開發有限公司，是北京北投置業有限公司的全資子公司，目前的法人是屈晨——北投置業總經理。
北投置業是北京國資委旗下的二級企業，法人林海燕。
去年8月，北投棲澐灣調規時，出現了人事變動，李國輝出任總經理，曹山山卸任。
經歷如此“折騰”之后，難免挫敗了北投棲澐灣的士氣，且讓外界對它，有了些許信心不足。
不過，北投置業十分盡力，不惜代價調規，讓棲澐灣的產品，盡量搭上好房子的班車。
它的戶型南向有內嵌式陽臺，半贈送，全封閉；北側全送封閉設備陽臺；側面和南面送飄窗。
但，即便如此，購房者的信心能否回來，還值得商榷。
新官上任的李國輝，選擇了棲澐灣降價出貨。
在花姐看來，這是一聰明的做法，先收回現金流，才是王道。
查看網簽記錄，北投棲澐灣的售價，為3.63萬元/平米。
這個價格，到底意味著什么？
花姐來給大家分析一下：
1、擬售單價至少下降1萬元/平米
在2025年1月，北投棲澐灣（云帆汀瀾）西區六棟樓495套房源，擬售均價在5.32萬-5.68元/㎡區間。
而重新領證后的它，擬售價3.96-4.63萬元/㎡。
2、實際縫差僅有1萬元/平米
北投棲澐灣拿地時的樓面價，約2.57萬元/平方米，銷售指導價5.5萬元/平方米。
按實際網簽價3.63萬元/平米計算，房價與地價的縫差，僅為1.06萬元/平米。
這意味著，北投置業在棲澐灣身上，應該不賺錢。
來看看它西北3.8公里處的金隅花溪云錦，目前的網簽價為5.25萬元/平米。
兩者一對比，價格懸殊了1.63萬元/平米。
根據以上兩點，北投棲澐灣的賬就很清楚了：
一是，25.9億元的拿地成本，外加三年來的資金成本；二是，每平米僅有1萬元的縫差，能否覆蓋建安、裝修等成本。
作為地方國企，北投置業誰來扛起棲澐灣的責任？（詳見《北投置業，遇到兩個關卡》）
當然，對于購房者來說，棲澐灣3.63萬元/平米的售價，算是撿漏了。
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