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撰文 | 花姐
出品 |樓花網(wǎng)
每一個樓花,都是獨一無二的。
子彈飛了半個月。
北投棲澐灣給出了一份差不多定性的成績單:
網(wǎng)簽91套,去化率37%。
這份成績,看起來還不錯。但,波瀾不驚。
大家都很清楚,北投置業(yè)拿下棲澐灣地塊,已過去了兩年零十個月。
原本,當(dāng)下應(yīng)該是到了交付的日子。
沒有對比,就沒有傷害。
同在通州的中海玖樹滿和,今年3月12日領(lǐng)證,至今已網(wǎng)簽332套、均價5.15萬元/平米、去化率70%。
兩者的反差,是市場問題,拿地問題,還是產(chǎn)品問題呢?(北投棲澐灣更多信息,加花姐微信:louhuar007)
對于北投棲澐灣的表現(xiàn),花姐有兩點看法:
1、開發(fā)時間過于漫長
在這過去的1000多天里,北投棲澐灣經(jīng)歷過領(lǐng)取規(guī)劃證、施工證、預(yù)售證,再到調(diào)規(guī)、改名。
推倒重來之后,有了陽臺贈送,將之前的證件全部注銷了,直到2026年3月28日,才重獲預(yù)售證。(詳見《情人節(jié)那天,這個樓盤注銷舊證》)
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2、項目人事變動
北投棲澐灣的項目公司為北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,是北京北投置業(yè)有限公司的全資子公司,目前的法人是屈晨——北投置業(yè)總經(jīng)理。
北投置業(yè)是北京國資委旗下的二級企業(yè),法人林海燕。
去年8月,北投棲澐灣調(diào)規(guī)時,出現(xiàn)了人事變動,李國輝出任總經(jīng)理,曹山山卸任。
經(jīng)歷如此“折騰”之后,難免挫敗了北投棲澐灣的士氣,且讓外界對它,有了些許信心不足。
不過,北投置業(yè)十分盡力,不惜代價調(diào)規(guī),讓棲澐灣的產(chǎn)品,盡量搭上好房子的班車。
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它的戶型南向有內(nèi)嵌式陽臺,半贈送,全封閉;北側(cè)全送封閉設(shè)備陽臺;側(cè)面和南面送飄窗。
但,即便如此,購房者的信心能否回來,還值得商榷。
新官上任的李國輝,選擇了棲澐灣降價出貨。
在花姐看來,這是一聰明的做法,先收回現(xiàn)金流,才是王道。
查看網(wǎng)簽記錄,北投棲澐灣的售價,為3.63萬元/平米。
這個價格,到底意味著什么?
花姐來給大家分析一下:
1、擬售單價至少下降1萬元/平米
在2025年1月,北投棲澐灣(云帆汀瀾)西區(qū)六棟樓495套房源,擬售均價在5.32萬-5.68元/㎡區(qū)間。
而重新領(lǐng)證后的它,擬售價3.96-4.63萬元/㎡。
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2、實際縫差僅有1萬元/平米
北投棲澐灣拿地時的樓面價,約2.57萬元/平方米,銷售指導(dǎo)價5.5萬元/平方米。
按實際網(wǎng)簽價3.63萬元/平米計算,房價與地價的縫差,僅為1.06萬元/平米。
這意味著,北投置業(yè)在棲澐灣身上,應(yīng)該不賺錢。
來看看它西北3.8公里處的金隅花溪云錦,目前的網(wǎng)簽價為5.25萬元/平米。
兩者一對比,價格懸殊了1.63萬元/平米。
根據(jù)以上兩點,北投棲澐灣的賬就很清楚了:
一是,25.9億元的拿地成本,外加三年來的資金成本;二是,每平米僅有1萬元的縫差,能否覆蓋建安、裝修等成本。
作為地方國企,北投置業(yè)誰來扛起棲澐灣的責(zé)任?(詳見《北投置業(yè),遇到兩個關(guān)卡》)
當(dāng)然,對于購房者來說,棲澐灣3.63萬元/平米的售價,算是撿漏了。
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