1013畝！祁門2026供地計劃出爐，超四成土地修路

“九山半水半分田”，這句古諺精準描繪了祁門的地理格局。這座藏于皖南山區的縣城，森林覆蓋率高達88.64%，頭頂“國家重點生態功能區”與“世界紅茶之都”雙重光環。在“大黃山世界級休閑度假康養旅游目的地”的宏大敘事中，作為“衢黃南饒聯盟花園”腹地的祁門，其發展路徑注定與眾不同。

近日，《祁門縣2026年度國有建設用地供應計劃》發布，全年計劃供應土地總量67.52公頃（約合1013畝）。拆解這份看似常規的年度“賬本”，一個看似“反常”的數據躍然紙上：交通運輸用地計劃供應27.91公頃，占比高達41.3%，遠超工礦倉儲用地的25.7%和住宅用地的13%。在生態紅線嚴格約束下，祁門沒有選擇“大干快上”式的工業擴張，而是將最寶貴的土地資源，優先投向了“修路”。

NO.1 | 壹

交通用地“獨占鰲頭”，工業住宅“精準滴灌”

解讀祁門2026年供地結構，其資源配置呈現出強烈的“補短板、強基礎、顯特色”導向，可概括為：交通基建壓倒性優先，工業發展集約保障，居住供給高度精準，文旅商服點睛配套。

1. 交通運輸用地是“頭號工程”，占比超四成。

全年計劃供應交通運輸用地27.91公頃，占總量的41.3%。這一超常規比例，在縣域供地計劃中極為罕見。這些用地主要用于兩大方向：

內部暢通：完善中心城區與鄉鎮路網，包括新興西路、學府路、龍池坡路、雙擁路等十余條市政道路的新建與改造，旨在優化城市肌理，提升通行效率。

對外聯通：保障重大區域性交通項目，如F012塔坊至平里公路改建工程、G0321德上高速公路祁門至皖贛界段的收費站、服務區等。這明確傳遞出祁門當前的核心痛點與破局之道：打破交通瓶頸，縮短時空距離，為旅游客流、產業物流、居民出行構建高效通道。

2. 工礦倉儲用地聚焦開發區，力保“工業強縣”。

計劃供應工礦倉儲用地17.35公頃，占比25.7%，并明確“工業用地占年度出讓總量不低于25%”。這些土地并非“撒胡椒面”，而是高度集中于祁門經濟開發區，特別是“經西單元工業路南側”的連片工業地塊（合計約123畝），用于保障具體產業項目落地。供應方式上強調“彈性出讓”、“標準地”、“拿地即開工”，體現了集約、高效、服務實體經濟的清晰思路。這為規劃中提出的“電子電器產業集群化發展”提供了堅實的空間保障。

3. 住宅用地供應極度克制，存量更新為主。

住宅用地僅計劃供應8.8公頃，且幾乎全部為存量建設用地（如北門茶廠棚戶區拆遷地塊、誠瑞學府西側地塊）。這表明，祁門的房地產市場以消化存量、城市更新、滿足本地剛性及改善需求為主，不追求規模擴張。新增供應極為有限，體現了在人口增長平緩的生態功能區，對房地產開發的審慎態度。

4. 商服與公共設施用地，服務于文旅與民生。

商服用地供應6.52公頃，鼓勵“文化旅游和中醫藥康養”項目，地塊位于老城核心區（如縣醫院對面）及旅游鄉鎮（平里鎮），旨在提升旅游接待能力和商業活力。公共管理與公共服務用地6.94公頃，重點保障祁門縣第二水廠、老年醫院擴建、體育公園、示范高中擴建等民生工程，直指提升城市品質和居民幸福感。

NO.2 | 貳

在“大黃山”坐標系中，定位“小而美、特而精”

年度供地計劃是精準的“項目落子”，而國土空間總體規劃則是宏大的“格局謀篇”。祁門對交通、特色產業的傾斜，都能在規劃中找到頂層的戰略支撐。

1. 空間格局：“一屏一核三區四片”，嚴守底線與明確增長極。

規劃構建了“一屏一核三區四片”的國土空間總體格局。

“一屏”：即西部北部以牯牛降等自然保護區構成的生態屏障，是發展的底線和基石。

“一核”：即中心城區，是綜合服務核心。

“三區”：城市統籌協調區、環牯牛降森林康養集聚區、環倒湖茶旅融合示范區，指明了差異化發展路徑。

2026年供地高度契合此格局：工業與基礎設施用地主要集中在“一核”及“城市統籌協調區”；交運用地為“三區”聯動提供支撐；文旅商服用地點狀分布于“環倒湖”等示范區內。

2. 產業路徑：聚焦“四大主導產業”，空間保障“特而精”。

規劃明確重點發展“祁紅、電子、文旅、中醫藥康養”四大主導產業。這一定位極具祁門特色：

祁紅產業：是立身之本，規劃要求“實現祁紅產業高質量發展”，供地計劃中雖未直接體現，但為茶旅融合的商服用地提供了間接支撐。

電子產業：是轉型抓手，供地計劃中大量的開發區工業用地正是為此預留。

文旅與康養：是價值升華，規劃提出構建“一心一帶三核六組團多節點”的全域旅游空間格局，并對歷史文化街區、傳統村落實施嚴格保護。大規模交通投入，首要目的就是打通這些“珍珠”，串聯成鏈，讓“美麗資源”轉化為“美麗經濟”。

3. 交通先行：構建“三橫一縱”鐵路網，破局“邊緣化”。

規劃的一大雄心是構建“三橫一縱”鐵路網（昌景黃高鐵、皖贛鐵路、黃山至九江鐵路、六安景城際）。同時，德上高速、黃山區-祁門高速將大幅提升公路聯通效率。祁門已意識到，沒有交通的“快進”，生態文旅的“慢生活”價值就無法充分兌現。2026年超40%的用地投向交通，正是啟動這一宏大藍圖、扭轉區位劣勢的“關鍵一躍”，旨在讓祁門從“大黃山”的腹地，變為可便捷進入的“客廳”。

4. 品質與魅力：塑造“世界紅茶之都”的獨特IP。

規劃不僅關注經濟發展，更注重品質塑造。要求加強“東街、西街”歷史文化街區保護，塑造“山環水繞、精巧雅致”的城市風貌，構建城鄉社區生活圈。這表明祁門追求的現代化特色小城市，是經濟活力、生態魅力、生活便利、文化張力的統一體。當前在交通和基建上的巨大投入，正是為了未來能更從容地經營這份獨一無二的“慢生活”品質，吸引那些向往“詩與遠方”的人群。

NO.3 | 叁

結語

解讀祁門2026供地計劃與2035總規，第一房研究院認為，祁門正展現出一種高度清醒、堅守定力、路徑獨特的發展范式。其核心邏輯在于：在生態紅線剛性約束下，毅然將交通基建提升至前所未有的戰略高度，以此作為破解區位瓶頸、激活全域旅游、服務產業入園的先導工程；同時，以集約精準的方式保障特色制造業與文旅康養產業發展空間，以極度克制的態度管理住宅市場。這種“交通先行激活全局、特色產業深耕細作、品質生活魅力引領”的組合策略，使祁門在縣域競爭中避免同質化內卷，牢牢抓住“生態”與“文化”兩大核心IP，在“大黃山”世界級目的地體系中，致力于成為一座交通暢達、產業獨特、生活宜居的現代化特色小城。其土地資源的配置，正是這一“要產業，但更要風景；要發展，但更要暢通”的務實智慧的最佳寫照。