周末接待了一組客戶，陸家嘴金融精英，清空房產租在瑞虹新城，原計劃等瑞虹跌到位了買一套自住。

　　現在不太敢了，他們發現附近新房越來越多，瑞虹新城越來越老，怕將來賣不掉。

　　甚至擔心瑞虹新城會淪為中遠兩灣城。

　　瑞虹新城到底遇到了哪些問題？未來怎樣定位？不買瑞虹還能買哪里？

　　瑞虹新城不用太多介紹，太有名了，一直是內環線房價高地。

　　最近明顯下滑，大家擔心的是未來定位會進一步下滑。

　　瑞虹新城高光時刻是2021-2022年，全上海房價都在高位，瑞虹不僅貴，還超出了中產定位，直追豪宅區。

　　當時中產小區普遍2000萬以下，豪宅區3000萬以上。

　　超脫中產，接近豪宅的只有瑞虹新城、前灘幾個片區。

　　七期成交記錄

　　八期成交記錄

　　當時瑞虹新城7、8期主力三房已經大2000萬，距離徐匯濱江就一步之遙。

　　看單價，當時7、8期比前灘晶耀名邸一期還高。

　　瑞虹7、8期普遍17-18萬，晶耀名邸一期16萬多。

　　現在晶耀名邸一期還能賣到15萬以上，16萬的成交也有。

　　瑞虹7、8期已經降到11-12萬。

　　跟前灘比不太公平，前灘實在太火爆。

　　跟全市比瑞虹新城其實還算保值，新的幾期降幅30%。

　　唯一的問題是，大部分地方已經止跌，瑞虹新城還在下滑。

　　融創濱江壹號院172戶型去年12萬出頭，今年已經普遍上浮100萬。

　　尚海灣豪庭、百匯園等豪宅門檻今年也在復蘇，成交很多、掛牌價上升。

　　去年末瑞虹七八期13-14萬，今年竟然降到了12萬多，標準三房成交還很少。

　　2024年瑞虹1-9期成交219套，2025年下滑到178套，不好賣了。

　　去年瑞虹七八期單價比融創濱江壹號院高，現在已經被反超。

　　這些跡象說明，瑞虹的地位正在下滑。

　　瑞虹新城的35歲危機開始到來。

　　瑞虹新城1996年啟動開發，到今天剛好30年。

　　現在買了5年后出手，正是35歲危機。

　　肯定有人抬杠說這是生搬硬套，房子又不是職場，不能簡單類比。

　　別的板塊不好說，瑞虹新城的發展跟職場真的很像。

　　職場面臨35歲危機的本質是，工作沒有不可替代性。

　　大學里的“杰青”很少遇到35歲危機，他們都是各自領域的帶頭人，院士候選人。

　　已經掌握了足夠科研資源，剛入職的研究員只能給他們打工。

　　你的研究成果都是他的，你怎么跟他卷？

　　瑞虹新城至今沒找到“不可替代性”。

　　首先瑞虹新城不是傳統的優質地段，起點跟中遠兩灣城差不多。

　　中遠兩灣城位于內環內，原來是三灣一弄棚戶區，拆遷后獲得了50萬方土地。

　　瑞虹新城位于內環內，原來是虹鎮老街棚戶區，拆遷后獲得了40萬方土地。

　　區別是中遠兩灣城開發太草率，2001-2006年全部建好。

　　長壽路、武寧路同期新房太多，相互分流。

　　競爭大、高周轉只能建剛需小區，中遠兩灣城就成了洼地。

　　瑞虹新城開發了20多年，每隔一兩年拿出一批房子，大部分時間都是虹口“獨苗”，持續收割虹口最有錢的買房人。

　　很長一段時間，虹口人能買到瑞虹就是“別人家的孩子”。

　　操盤能力不同，開發方式不同，居民結構不同，兩個小區就走上了截然相反的兩個方向。

　　瑞虹新城成了房價高地，中遠兩灣城成了房價洼地。

　　可惜的是，至今沒有塑造出地段價值。

　　地段價值的沉淀需要幾十年，上百年，社會形成普遍共識，就很難遷移。

　　比如東方巴黎霞飛苑，在淮海路環貿對面，房齡20多年了，至今廣受歡迎。

　　2022年以來房價下滑才百分之十幾，拋盤的少，想買入的老錢多。

　　建國前這里就是好地段，建國后城市建設停滯了很長一段時間，固化了大家認知。

　　沒有挑戰者出現，他們就持續是好地段。

　　瑞虹新城不一樣，每年都會迎來競爭對手，地段始終沒有固化。

　　有更好的房子出現，客戶就會被分流。

　　瑞虹直接沒有不可替代性，第二是因為瑞虹至今沒培育成豪宅區。

　　整個虹口都沒豪宅區。

　　3000萬是豪宅門檻，瑞虹每年只有一兩套成交，主體還是1000-2000萬。

　　2025年瑞虹新城1-9期一共成交了178套，套均總價1355萬，套均單價11.84萬/平。

　　不是瑞安不努力，這已經是最好的結果。

　　瑞虹新城運氣好的地方是，虹口沒有對手，至今地位很高。

　　運氣不好的地方是，外區對手強大，一直沒找到突圍機會。

　　瑞虹的地段優勢是離陸家嘴很近，開車過來十幾分鐘。

　　陸家嘴的有錢人，首先被正濱江、北濱江篩選過一輪，剩下的流入瑞虹。

　　幾個片區豪宅持續的建，瑞安就持續的抓中高端，放棄頂端。

　　瑞虹新城高光時刻是2021-2022年，太陽宮開業，市區新房不多。

　　當時上市的中糧瑞虹戶型歷史最大，220平開了100套，250平開了50套。

　　主力戶型還是168、188平。

　　2022年后市區新房遍地開花，瑞虹地位已經搖搖欲墜。

　　瑞虹至今是中產定位，現在樓市最卷的就是中產地段。

　　西藏北路、東外灘、新江灣、大寧、真如甚至黃浦也開出了很多中產樓盤。

　　也能理解，這些地段沒勇氣開發豪宅，只能搶現有中產。

　　中產沒有地段忠誠度，誰的房子好、營銷好，誰就能收割到。

　　瑞虹新城沒有找到稀缺價值，很難阻擋客戶外流。

　　瑞虹新城現在就像35歲的普通員工，高不成低不就。

　　有些人35歲已經是高管，或者積累了相當財富，這些人沒危機，年輕人卷不到他。

　　可憐的是35歲還在一線的，還在做基層管理的。

　　跟新員工比，肯定有優勢，經驗豐富。

　　你的經驗沒有稀缺性，年輕人研究一段時間也明白了。

　　年輕人體力卻比你強得多。

　　年輕人跟你的能力差距越來越小，你的體力劣勢越來越大。

　　35歲的中年人也曾有高光時刻，公司業務擴張需要人才、大學生數量還沒那么多，自己終于成了技術骨干、小組長。

　　這兩年外部環境變了，公司開始裁員，大學生畢業高峰來了。

　　這才出現了35歲危機。

　　2021年瑞虹新城遙遙領先，當時市區沒多少次新房，新房也少。

　　瑞虹七八期、保利翡麗甲第就是標桿，房齡最新。

　　后來市區海量新房集中入市，打的就是你們標桿。

　　瑞虹的標簽是好社區、好房子，開發商顛覆二手房靠的就是好房子。

　　跟融創濱江壹號院、尚海灣豪庭比，瑞虹新城原來的優勢是房齡新。

　　現在更新的房子來了，大家都不是次新房，瑞虹優勢縮水。

　　融創濱江壹號院的地段優勢就出來了，反映在房價就是融創反超。

　　瑞虹新城最高定位是中產、豪宅之間的過渡地段，現在這個定位受到多方挑戰。

　　一方是前面提到的，核心區非標桿。

　　融創濱江壹號院、尚海灣豪庭、安瀾上海、康定壹拾玖、綠城黃浦ONE、綠發浦江園等等，數不清。

　　產品跟瑞虹比要么更好，要么跟瑞虹差距縮小。但是地段比你強。

　　二方是次級地段新房，外灘道、華潤后灘、中興傲舍等等。

　　地段不比瑞虹差，產品卻領先一代。

　　三方是批量解禁的北上海次新房。

　　2021年瑞虹新城、前灘脫穎而出，超越中產，是大家真的沒得選。

　　現在購買力縮水，選項翻了幾倍，瑞虹、前灘都有風險。

　　當然中產到豪宅中間的過渡小區永遠會存在，問題是瑞虹能不能繼續躋身。

　　如果淪為普通中產定位，瑞虹的價格還要下調，現在明顯過高。

　　如果瑞虹淪為中產，流動性也會出現問題。

　　在中產賽道，瑞虹有兩大劣勢——學區差、品質差。

　　聯洋跌了很多，成交卻一直不錯，每年都有一批學區自住家庭買入。

　　這么多新房上市前灘還能保持高價也跟學區有關，華二前灘現在是浦東頂流。

　　瑞虹沒有學區，適齡中產原來可以住在瑞虹，去鞍山讀書。

　　現在鞍山學區下行，也影響了瑞虹。買老破小掛戶口的也在減少。

　　瑞虹新城2021年是品質標桿，現在已經不是了。

　　最近幾年新房太卷，瑞虹的涂料外立面、超高容積率已經在勸退客戶。

　　面對這樣的建筑密度、采光條件，中產還愿意接手嗎？

　　降級為中產社區后，更可怕的是中產購買力縮水。

　　瑞虹新城的主要年輕客戶是陸家嘴的金融精英，現在金融行業裁員、降薪。

　　經濟下行下，也很難出現新的年輕中產。

　　現在出得起高價的都是置換客戶，置換客戶反而會換出瑞虹——工作節奏放緩，需要改善居住條件。

　　當然瑞虹也不會沒下限，不會成為中遠兩灣城。

　　中遠兩灣城這么差，是開發時房價就低、定位就低，走的性價比路線。

　　瑞虹的一些底子還在。

　　地段上瑞虹也有優勢，陸家嘴客戶買房齡新一些，瑞虹還是通勤最方便。

　　街道環境也有優勢，瑞安接手后重新畫的路網，整整齊齊。

　　虹口的其他地段基本都下面這樣，道路蜿蜒，斷頭路也多，拿不出一個方正地塊。

　　瑞虹的未來，可能不是中遠兩灣城，更像現在的古北二期。

　　失去主流買家，換一批下游客戶。

　　下游客戶接盤，又遇到一些問題，畢竟不是給他們開發的小區。

　　進一步降級吧，又降不下去，畢竟底子在這。

　　當然市區新房嚴重過剩，沖擊的不止瑞虹新城，前灘等等也會面臨風險。

　　受限于篇幅無法一一分析，歡迎大家來到講座現場，我們一次梳理清楚。