老舊小區(qū)改造，有了新路子！

　　近日，昆明市住建局發(fā)布文件，擬支持城鎮(zhèn)老舊住房由業(yè)主出資，進(jìn)行原拆原建、拆除翻建。

　　關(guān)鍵是，改造時(shí)可合理增加套內(nèi)住宅建面，在一定條件下免交土地出讓金。

　　那這種改造方式，你覺(jué)得可行嗎?

　　業(yè)主出資可提取公積金

　　安排保租房等過(guò)渡安置

　　最近，昆明市住建局起草了《關(guān)于鼓勵(lì)城鎮(zhèn)老舊住房實(shí)施自主更新的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并面向公眾征求意見(jiàn)。

　　文件的主要目標(biāo)是老舊住房自主更新，也就是由房屋所有權(quán)人（即業(yè)主）作為責(zé)任主體和出資主體，申請(qǐng)對(duì)符合范圍的住房進(jìn)行原拆原建、拆除翻建。

　　具體實(shí)施流程為項(xiàng)目申請(qǐng)與批準(zhǔn)、確定實(shí)施主體、編制實(shí)施方案、聯(lián)合審查與審批、施工建設(shè)以及驗(yàn)收登記。

　　｜圖源：昆明市住建局官網(wǎng)

　　文件明確，以下3類(lèi)住房都符合申請(qǐng)范圍：

1、 根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)房屋安全鑒定單位鑒定危險(xiǎn)等級(jí)為C級(jí)和D級(jí)，或根據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》鑒定為嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房的； 2、無(wú)獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間等空間的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的； 3、存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患，缺乏維修加固價(jià)值的。

　　昆明某老小區(qū)｜圖源：百度地圖

　　關(guān)于這一政策，相信很多人最關(guān)心的，就是資金問(wèn)題。

　　從文件來(lái)看，自主更新遵循的是“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的原則，官方支持通過(guò)4種方式籌集資金：

　　一是業(yè)主自籌，支持按照房屋更新后的建面比例分擔(dān)，業(yè)主還可提取公積金，也可提取住宅維修資金。

　　二是財(cái)政補(bǔ)貼，房屋更新中的社區(qū)用房、養(yǎng)老用房等公共配套，由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)，符合條件的配套還可爭(zhēng)取上級(jí)補(bǔ)助資金。

　　三是社會(huì)資本參與，更新范圍內(nèi)可合理設(shè)置商業(yè)等配套，引入社會(huì)資本參與改造、運(yùn)營(yíng)。

　　針對(duì)部分業(yè)主難以籌集資金的情況，也可引入第三方出資購(gòu)買(mǎi)、產(chǎn)權(quán)置換等方式實(shí)施更新，更新后產(chǎn)權(quán)則歸出資人所有。

　　四是金融機(jī)構(gòu)貸款，不僅支持政策性銀行和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)提供中長(zhǎng)期、低利率貸款服務(wù)，還鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)改建期間的階段性擔(dān)保、更新后房屋抵押的方式，為居民發(fā)放個(gè)貸。

　　在以上政策的支持下，資金問(wèn)題有了可操作、可選擇的多元化解決方案。

　　文件還提到，自主更新項(xiàng)目業(yè)主的過(guò)渡安置需求，將優(yōu)先安排轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房、公租房等閑置資源，特殊困難群體可按規(guī)定減免租金?。

　　｜圖源：昆明市住建局

　　當(dāng)然，老舊小區(qū)更新不只是推翻重建那么簡(jiǎn)單，文件還明確了一系列支持政策，我們來(lái)看比較重磅的3點(diǎn)。

　　首先是可增加建筑面積。

　　根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，自主更新可合理增加套內(nèi)住宅建筑面積和加裝電梯等共有設(shè)施，其增加的地上建筑面積總和不超原地上建筑面積的20%，無(wú)需補(bǔ)交土地出讓金。

　　其中按套數(shù)不變，增加的套內(nèi)建筑面積總和，不超原面積的10%。對(duì)應(yīng)增加的套型建面，可計(jì)入個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記面積。

　　昆明某老小區(qū)｜圖源：百度地圖

　　其次，還可增加公共配套設(shè)施。

　　比如可以開(kāi)發(fā)地下空間作為停車(chē)、消防、供配電等配套設(shè)施，不補(bǔ)交土地價(jià)款，相關(guān)配套設(shè)施由全體業(yè)主共有。

　　此外，以棟為單位或相鄰多棟住宅一起更新時(shí)，在滿(mǎn)足日照、消防等前提下，對(duì)建筑間距、建筑面寬、綠地率、建筑密度等無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的情形，可按不低于現(xiàn)狀水平控制，相當(dāng)于可以適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)。

　　有了這些支持政策，老舊小區(qū)自主更新將是一次徹徹底底的居住品質(zhì)躍升。

　　既能合法增加套內(nèi)面積，又能補(bǔ)齊停車(chē)、消防等配套短板，房屋價(jià)值也將同步提升。

　　該文件面向公眾征求意見(jiàn)的截止日期，為2026年5月9日。

　　｜圖源：昆明市住建局

　　國(guó)家已出臺(tái)文件支持

　　而且已有城市成功落地

　　看到這一新政，想必很多粉絲都出現(xiàn)一個(gè)疑問(wèn)：聽(tīng)起來(lái)難度這么大的工程，真的有希望推進(jìn)嗎？

　　實(shí)際上，去年5月，住建部就曾提出過(guò)“鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。

　　同年8月，《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》正式發(fā)布，“支持老舊住房自主更新、原拆原建”的說(shuō)法寫(xiě)入高層文件。

　　這一政策支持，既能推動(dòng)城市面貌更新、提升居民居住品質(zhì)，又能避免大規(guī)模大拆大建帶來(lái)的資源浪費(fèi)，可謂一舉多得。

　　｜圖源：官方網(wǎng)站

　　而且，在昆明之前，北京、上海、長(zhǎng)沙、杭州等城市其實(shí)都已有“原拆原建”項(xiàng)目成功落地。

　　比如原建于1978年的北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號(hào)樓，共分3個(gè)單元、54戶(hù)人家，總建面約2887平。

　　一棟擁有將近50年歷史的建筑，不可避免地出現(xiàn)墻體開(kāi)裂、樁體沙化、水泥脫落、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問(wèn)題，安全隱患與日俱增。

　　在居民改造意愿的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目共經(jīng)歷兩年多的前期工作，相關(guān)部門(mén)也帶頭開(kāi)展了上百輪溝通，最終根據(jù)原住房面積、經(jīng)濟(jì)狀況、居住需求等因素，為居民量身定制出6種戶(hù)型。

　　資金方面，對(duì)于原有建筑面積部分，北京市、西城區(qū)按5786元/平的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助，超出此額度的改造成本由居民自行承擔(dān)；對(duì)于新增的建面部分，則按綜合改造成本由居民承擔(dān)。

　　28號(hào)樓改造后實(shí)景｜圖源：人民日?qǐng)?bào)截圖

　　2025年9月5日，28號(hào)樓改造項(xiàng)目正式開(kāi)工，今年春節(jié)前，54戶(hù)居民已經(jīng)都搬進(jìn)了新家。

　　也就是說(shuō)，這棟樓的改造從開(kāi)工到居民回遷、拿到新房本，僅花費(fèi)6個(gè)月。

　　改造后，整棟樓的總建面增至3369平，優(yōu)化了戶(hù)型、安裝了隔音玻璃、加裝了電梯、無(wú)障礙坡道，還引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)也從拿證日起重新計(jì)算70年。

　　總之，這棟樓原拆原建的成功案例，為更多老舊小區(qū)自主更新提供了可借鑒的樣本。

　　28號(hào)樓改造后套內(nèi)實(shí)景｜圖源：中建官微

　　從北京等城市的案例來(lái)看，自主更新并非紙上談兵，全國(guó)范圍內(nèi)已有成功落地的先例。

　　如今，昆明出臺(tái)官方文件，也正式加入老舊小區(qū)原拆原建自主更新行列。

　　只是在實(shí)施過(guò)程中，無(wú)論是各戶(hù)家庭意愿如何統(tǒng)一，還是改造資金如何分擔(dān)，又或是新建住宅如何適用現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)，都是繞不開(kāi)的硬骨頭。

　　從新政來(lái)看，昆明對(duì)資金籌集、過(guò)渡安置、標(biāo)準(zhǔn)適用等關(guān)鍵難題，也已作出明確的制度安排。

　　接下來(lái)，政策何時(shí)落地，執(zhí)行情況如何…樓市君都將持續(xù)關(guān)注。

　　昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線(xiàn)攝

　　住在老舊小區(qū)的你，愿意加入自主更新行列嗎？來(lái)留言區(qū)說(shuō)說(shuō)吧~

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