漲價，又雙叒叕開始了。

3月下旬開始，國內云廠商阿里云與百度云相繼宣布上調Tokens價格，漲幅均超30%。4月初，騰訊云也宣布，將從今年5月9日起上調AI算力相關產品的單價。

Tokens，翻譯成中文就是“詞元”，再通俗點理解就是“大模型中的最小讀寫單元”，跟互聯網時代的“比特”“字節”等概念類似。

正所謂，有需求就有買賣。當社會上大模型數量越來越多、單個大模型tokens需求量飛漲時，新的算力供給手段就出現了，它就是算力租賃。

租賃從來都不是一個門檻很高的行業，算力租賃市場也不例外擠滿了人，潤澤科技、數據港、協創數據等都是叫得上名的“業內人士”。

4月10日，潤澤科技率先亮出業內“首份一季報”，凈利潤實現5.82億元，同比增長35.35%，跟2025年182.07%的凈利潤增速對比，業績“剪刀差”相當明顯了。

難道說，這位算力租賃市場的“先驅”，在走下坡路？

事實可能沒那么簡單。潤澤科技更可能在以資本為盾、技術為矛搶占行業新高地。

資本端，“輕”裝上陣

理論上講，每個行業都有其獨特的“賺錢邏輯”，就像半導體設備行業怎樣也做不到晶圓設計公司那樣的“輕資產模式”、其他消費大廠也無法復制貴州茅臺的“產品護城河”一樣。

算力租賃行業本身的商業邏輯，也是偏重資產的。前期，公司需要買土地、建廠房、買設備，一切準備就緒后，才到了找客戶、收租金的階段，利潤到賬的“第一想法”，就是要不要再買更多的設備、更多的土地。

像去年剛入局的協創數據，走的就是這條路。

2025年至今，協創數據光在服務器上的資本支出就達到了332億，比它一年的營收還要多一倍有余。

如此戰略下，擺在協創數據面前的，就兩條路：要么，算力租賃市場持續火熱，公司賺的盆滿缽滿；要么，算力租賃市場“熄火”，設備折舊一步步拖垮公司利潤，這也是大多數重資產型公司必須要面對的問題。

而潤澤科技如今的打法就是，用資本手段弱化折舊對自身的影響。

這還要從其2025年年報中一個“突出”的數據說起。

報告期內，潤澤科技投資收益同比增長24587%至37.65億，正是這一筆“意外之財”讓潤澤科技2025年凈利率超過了100%。2026年一季度，沒有非經常性損益的影響，公司凈利率自然恢復到了正常狀態。

而公司投資收益大漲的原因也很清晰，它將旗下孫公司轉讓給了REIT基金，由此產生的45億資金，扣除建設費等成本后，正好形成了37.65億的股權轉讓收益。

REIT也不是一個新詞，它的中文名字叫“不動產投資信托基金”，最早是作為房地產證券化的一種工具存在的，跟眾籌的理念有些相似。

由一個主體（基本是基金機構）發起，其他人認購，再用募得的資金購買房產，所有參與人共享房產帶來的增值收益，是REIT最早的“玩法”。

2025年8月8日，潤澤科技籌備近兩年的REIT成功上市，只不過，它選擇的底層資產是廊坊的A-18數據中心。

如果用一般REIT的邏輯來分析，潤澤科技此舉會將A-18數據中心的未來收益提前變現，并保留一部分租金分紅權利。

這樣一來，它既能一次性增加流動資金，緩解之前擴張帶來的負債壓力，之后也不必承擔數據中心設備帶來的折舊壓力，相當于在算力租賃這個重資產行業開辟了一條“輕資產路徑”，對公司自身來說，沒有什么壞處。

2月13日，潤澤科技公告，有意將A-7和A-8兩個數據中心也“證券化”，擴充公募基金規模。要知道，REIT的“質地”很大程度上靠的是底層資產的賺錢能力，具體到數據中心就是，有無固定大客戶租用？上架率多少？

A-7和A-8數據中心雖跟A-18數據中心一樣，同屬廊坊片區，但上架率僅在90%，約低于A-18地塊（2025年年報顯示上架率在99%左右），未來在租金收益上，可能會產生一定差距。

但這也是仁者見仁的事，若認購方堅定認為算力租賃需求還處在上升期，那90%的上架率也能產生較大收益，這就是我們常說的“風口效應”。

潤澤科技之所以因此受到關注，或許是因為首次打通了數據中心公募REIT落地通道，可作為一家租賃公司，把可租賃的標的都賣了，未來要如何運轉呢？

技術上，“高端”霸屏

作為一家資深“租賃商”，潤澤科技不可能自斷手腳，它要的是推陳出新，購買市場預期更樂觀的AIDC資產。

要知道，此輪Tokens漲價的導火索是以OpenClaw為代表的AI智能體走紅，傳統IDC數據中心很難提供其所需的“智能算力”，從而使得AIDC含金量大增。

潤澤科技顯然也關注到了這一變化，主營業務結構有了較大改變。

2024年，潤澤科技AIDC業務營收僅14.51億，占比33.25%；2025年，公司AIDC業務營收就到了25.1億，占比44.24%，提高了近11個百分點，大有與IDC業務分庭抗禮的趨勢。

乍一看，AIDC業務像是“加大號的IDC”，都是一種“租賃”生意，實際上，AIDC業務的進入門檻以及技術要求高得多。

IDC屬于“合作運營模式”，潤澤科技提供機房環境，電信運營商提供寬帶和電信增值方案，一起與下游終端客戶簽訂長期協議，期間按月收取服務費。這種模式下，潤澤科技的成本大頭是電費。

AIDC提供的不僅限于托管，而是直接為下游客戶提供“一站式”高標準智算服務，收益既有“租金”的部分，未來還可能增加相關算力增值部分，即跟客戶分成算力創造的部分營收。

很顯然，AIDC業務需要企業綜合考量服務器、網絡設備、液冷維護等多方面情況，技術壁壘更高，毛利率空間也更大。

2025年，潤澤科技AIDC業務的毛利率已高達48.5%，成功超越IDC（44.1%），正一步步升級為公司的“當家花旦”。

對比來看，國內另一家同行數據港，主營業務99%還是傳統的IDC托管，2025年上半年毛利率僅有28.84%。可見，在產品迭代上，潤澤科技走在了行業前列。

潤澤科技如此熱衷于公募REIT，一方面，是想募集到更多的流動資金，建設更高端的AIDC資產，在同行反應過來之前，筑起更高的利潤和規模護城河。

2025年，公司就成功交付了業內首例單體100MW超大規模數據中心，拓展AIDC市場。

另一方面，潤澤科技也想為AIDC業務準備一個退路。跟IDC相比，AIDC的主要成本是折舊攤銷，占比大約在30%左右。

理想狀態下，未來50年內（50年是基金合同的存續期），潤澤科技可以用擴募的方式將手頭的重資產出售，不讓折舊攤銷持續啃食凈利潤，輕裝上陣。

總結

企業爭霸，不僅是業績的較量，還是資本手段和前瞻技術的博弈。

在Tokens需求量大增的當下，潤澤科技選擇用REIT這一工具將旗下固定資產提前變現，把資金注入到技術含量更高的AIDC業務中。

這既為自身沖擊高端市場提供了更多的“彈藥”，又前瞻性地準備好了“退出機制”，為將來可能出現的資產大額折舊托底。

以上分析不構成具體買賣建議，股市有風險，投資需謹。