每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

還有兩周，北京豐臺萬泉寺0007地塊要開拍了。

今年以來，被視為一宗地王級的地塊。

它占地3.95萬公頃，規(guī)劃建面9.865萬平米，起始價57.71億元。

無論是總價，還是5.85萬元/平米的樓面地價，皆為今年北京前四月土拍之最。

誰會將它納入囊中呢？

有人傳，是華潤置地，只是傳聞而已。

反倒是，央企招商蛇口公開露出了自己的野心。

4月15日，北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出兩個招標計劃，關于萬泉寺0007地塊的施工和監(jiān)理。

它給出的投資估算為89.465億元，總建筑面積151250㎡，地上面積98651㎡，容積率2.5，建筑密度15%，綠地率30%。

這個招泰地產(chǎn)，是招商蛇口旗下企業(yè)。

十分巧合的是，同一天，招泰地產(chǎn)還發(fā)出了兩則招標計劃，關于亦莊瀛海1401-1地塊的施工和監(jiān)理，將于4月21日開拍。

想在亦莊和豐臺奪地，招商蛇口來勢兇猛。

有關瀛海1401-1地塊，花姐在《亦莊土拍，提前飄出火藥味》一文里分析過，這里就不贅述了。

今天，來聊聊豐臺萬泉寺0007地塊（以下簡稱“0007地塊”）。

地塊不正，有遮擋

先來看萬泉寺0007地塊的區(qū)位。

它距離西南二環(huán)1.2公里，距離南三環(huán)1.6公里。

0007地塊最大的優(yōu)勢是，緊挨著西邊的麗澤商務區(qū)，北面是龍湖天街，西面是中陽廣場，東面和南面是沿河綠化帶，離地鐵14、16號線麗澤商務區(qū)站，約560米。

從區(qū)位上，它優(yōu)于中海麗金府，沒有受到鐵路線的困擾。

但，0007地塊有兩點弱于中海麗金府：

1、地塊東偏南45度，如果樓棟正南正北排布，不好出面積；2、西南面，有來自中陽廣場的遮擋。

綜合分析，0007地塊是略勝中海麗金府一籌的。

0007地塊還會有一個對手，是太平橋A區(qū)FT00-0608-0001地塊，用地規(guī)模3.6萬㎡，地上建面約7.21萬㎡，容積率2.0，限高80米

它的交易起始價36億元，折合樓面價4.99萬/㎡，將于5月19日下午完成出讓。

當然，0001地塊比0007地塊的樓盤定位會低一些，接近岳各莊嘉棠璟樾。

17公頃配建河道的包袱

房企要拿0007地塊，必然會看中海麗金府的地價情況。

2024年，2月12日，中海地產(chǎn)以110.54億元拿下萬泉寺0024地塊，占地6.37公頃，規(guī)劃建筑面積17.83萬平方米，樓面價6.2萬元/平方米。

從表面上看，0007地塊比它便宜了0.35萬元/平米。

但，0007地塊背了一個包袱：拿地者須配建17公頃河道，建安成本不低于2200元/平米，總成本超過3.74億元。

這樣算下來，0007地塊的樓面價增加0.38萬元/平，導致實際樓面價達到6.23萬元/平米。

所以，從地價看，0007地塊和中海麗金府，不分伯仲。

唯有差別是，0007地塊自建的河道，會和小區(qū)園林統(tǒng)一規(guī)劃，成為房子的賣點。

也就是說，0007地塊的外環(huán)境會更好。

強排方案大推測

0007地塊會出什么樣的產(chǎn)品？

它的容積率2.5，建筑控高80米（局部高點不超過90米）；反觀中海麗金府，容積率2.8，控高80米。

兩者對比，0007地塊的條件更優(yōu)，容積率低了0.3，高度還更高。

對0007地塊的設計，出讓文件里給出了六點要求，包括首二層共享開放，東南角打造標志性節(jié)點，等等。

微信公眾號《北京進深》給出了一版強排推測，方案如下：

1、規(guī)劃8棟住宅，8F\18F\26F\28F；2、戶型面積約為140-220平米；3、蓮花河西路為住宅撲救場地和消防環(huán)路；4、東南角建筑最高28F，一二層為商業(yè)裙樓；4、東面和南面設有地下連通通道。

這版推測里，花姐認為東南角建筑最高可能為27F。

原因是，它的一二層為商業(yè)，單層至少4.2米，25層住宅單層層高3.1米；局部高點不超過90米，指的是樓梯沖頂高度或建筑造型高度。

這些因素疊加起來，東南角的建筑，極有可能是27F。

豐臺豪宅過剩現(xiàn)狀

0007地塊的售價，是大家最關心的。

可以參照的，有四個項目，它們截至2024年12月，網(wǎng)簽534套，網(wǎng)簽均價9.57萬元/㎡，折算市場價約10.18萬元/㎡。

具體來看：

1、老盤：截至2024年12月，北京瑞府、端禮著的網(wǎng)簽均價，分別為9.57萬元/㎡、11.04萬元/㎡；

2、在售盤：截至2026年4月16日，中海麗金府、中海麗澤叁號院的網(wǎng)簽均價，分別為10.58萬元/平米，9.14萬元/平，去化率分別為20.5%、31.7%。

花姐對2023年至2026年4月以來，豐臺單價9萬元/平米、面積130平米以上房源進行分析，得出這樣的數(shù)據(jù)：

1、2023年：成交1520套，成交金額27.46億元；

2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金額12.7億元；

3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金額10.59億元；

4、2026年(截至4月)：成交81套，成交金額1.64億元。

近三年，豐臺豪宅累計成交2859套，成交總額52.38億元。但，上述類別豪宅庫存達到6904套，庫存面積154.3萬㎡，去化周期約39個月。

有人說，豐臺樓市給人的印象是，成交低迷。實際上，只是豪宅的表現(xiàn)不佳。

前不久，豐臺東郭莊的方程國賢府就火了一把，開盤賣了406套，它主打的是剛需定位。

反觀萬泉寺0007地塊，同樣面臨豪宅的定位難題。