“代人排號，300元一晚。”

最近，一個公寓項目火熱排隊盛況在中介們的朋友圈中持續刷屏。

長冶南陽御龍府持續刷屏

位于高新新川的現房公寓“長冶南陽御龍府”再次走紅，6688元/㎡的單價加上全城經紀人的人海攻勢，這個起價30萬的清水公寓，7號樓開盤售罄。

長冶南陽御龍府銷控情況

這并非長冶南陽御龍府首次出圈。從2018年首次開盤起，這個項目每次開盤都帶著“高性價比”和“現象級熱銷”的標簽。

8年后，現房公寓降價4000元/㎡被瘋搶

今天開盤的長冶南陽御龍府，位于高新區梓州大道與應龍路交匯處，屬于新川板塊，是區域內銷售周期較長的存量項目。

項目總規劃9棟，包含住宅約1268戶、公寓約1132戶，目前住宅已全部售罄，本次推出房源為6、7號樓公寓產品，今日7號樓開盤，6棟為整棟出售。產品主打小戶型，建面36-78㎡的套一、套二。6號樓為3梯12戶、總高10層，頂層為躍層產品；7號樓為3梯9戶、總高29層。項目單價6888元/㎡起，標準層層高3米，均為清水現房交付。

長冶南陽御龍府總平圖

公開資料顯示，長冶南陽御龍府的公寓首次開盤于2018年7月，當時推出的是建面約48-50㎡的清水小戶型，開盤均價約1.1萬元/㎡。時隔8年之后，同類型產品以單價下降約4000元/㎡的價格再次面市。今年3月，公寓9號樓開賣，當時價格6688元/㎡，9小時330套房源售罄。

這個項目的價值賣點清晰：項目隔江對望軟件園，直線距離約800米直達天府五街、軟件園D區，周邊配套成熟；產品為實景現房，總價門檻較低。同時，區域內匯聚超百萬常住人口與大量就業人群，租賃需求旺盛。

長冶南陽御龍府實景圖

在貝殼APP上可以看到，長冶南陽御龍府公寓，50㎡租金掛牌價1300元/月到1900元/月不等，70㎡的租金價格2200元/月到2800元/月。

有業內人士算了一筆賬，清水公寓需額外承擔裝修及家具家電配置成本，單套投入至少在3到5萬，投資者以35萬的價格買下御龍府，算上裝修、配置家具以及交房等費用，整體成本約40萬左右，其年租金收益在2萬左右，回報率在5%左右，屬于市場正常水平。

核心公寓回報率高于住宅，

投資公寓有優勢？

公寓投資，主要以追求穩定現金流、長期持有的投資者為主，他們主要看中的是投資回報率。

4月15日，成都市住建局發布了《2026年一季度租賃住房平均租金數據》。數據顯示，成都市公寓租金比傳統住宅租金表現出更強的市場活力，全市核心板塊公寓租金普遍是同區域住宅租金的1.5-2倍，且熱門板塊溢價更為明顯：

成華區猛追灣街道公寓租金73.93元/㎡·月、跳蹬河街道租金也達69.82元/㎡·月；青羊區草市街街道、武侯區晉陽街道也分別達到69.93元/㎡·月、71.48元/㎡·月，均維持較高的租金水平。

這一特征在城南尤為清晰：高新區各街道公寓租金普遍為住宅租金的1.5至2倍，其中桂溪街道公寓租金高達83.72元/㎡·月，為住宅租金的近1.9倍；芳草街、石羊、中和等板塊公寓租金也穩定在60-70元/㎡·月區間，雖然這些區域的住宅租金水平同比也較高，但公寓租金的優勢更加明顯。

成都高新區一季度租金情況 圖據：成都發布

數據印證了成都核心城區尤其是城南產業帶，年輕白領群體對公寓的剛性租賃需求旺盛，高支付力支撐了公寓租金的持續高位，也為長冶南陽御龍府這類地處高新區、面向產業人口的公寓項目提供了投資價值基礎。

以長冶南陽御龍府所在的新川板塊為例，按中和街道約67元/㎡/月的公寓租金水平測算，建面36㎡的小戶型理想月租金也能夠在2000元以上。即便扣除物業費等持有成本，年化回報率仍具備較強競爭力，這也是本次項目低價現房公寓引發搶購的重要市場基礎。

租金回報率來看，成都核心板塊公寓年化回報率普遍可達5%-6%，遠超銀行定存、大額存單等理財收益，在穩健型資產中優勢顯著。

低門檻+長期穩健，小戶型公寓是主流

降低投資門檻的同時，保障租金回報率，是當前城南公寓投資的核心邏輯。

一位長期關注城南公寓市場的經紀人向記者表示，現在投資客早已有成熟的算賬邏輯，房源熱銷與否，核心取決于總價與租金回報。“這類客戶并不追求高風險、高回報，而是在資金可控范圍內，選擇穩定、可持續、現金流清晰的資產。核心吸引力依然是單價低、總價低。”

在他看來，長冶南陽御龍府持續熱銷的關鍵，正是抓住了穩健投資者的核心需求：低總價+首付3成政策，約 10萬元即可上車，月供壓力小，租金可直接覆蓋部分月供，對新手投資者、穩健型資產配置人群極為友好。

以長冶南陽御龍府為代表的城南公寓，普遍緊鄰金融城、大源等產業密集區，周邊軟件園、企業總部集聚，年輕白領、創業人群租賃需求剛性極強，這也從根本上支撐了區域公寓的高租金與高出租率。成都官方租金數據，也充分印證了這一市場規律。

當前市場上，同類高性價比公寓持續涌現：中糧祥云在天府新區推出單價4888元/㎡起的LOFT公寓，萬科保利翡翠和悅也有56㎡LOFT公寓入市，進一步豐富了低門檻投資選擇。

但該人士也提醒，盡管核心區域公寓具備租金回報率高、門檻低、現金流穩定等優勢，但投資者仍需保持理性，“現在的大多數公寓不是增值型資產，而是現金流型資產。只有選擇核心板塊、地鐵沿線、產業密集、配套成熟的優質公寓，才能真正實現穩定回報；盲目買入遠郊或非成熟板塊公寓，極易陷入好租難賣、收益偏低的困境。”

“同時，二手公寓產品的轉手問題同樣不可忽視。作為投資品，核心地段的公寓長期收租具備優勢，但公寓流動性較住宅而言更差，且稅費較高，如果中途轉手，基本需要打6折。”

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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