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三五年前，朋友聚在一起，聊的是＂哪個盤還能漲＂＂要不要再搞一套＂。到了2026年春天，話題變成了＂這房子住著舒不舒服＂＂物業(yè)靠不靠譜＂＂通勤時間能不能接受＂。沒有人刻意推動這個變化，但它實實在在地發(fā)生了。

西南財經(jīng)大學(xué)教授、西財智庫主任湯繼強最近在接受封面新聞采訪時，用了一個很接地氣的說法來概括這種轉(zhuǎn)變——未來十年，房子會越來越像耐用消費品。

這話放在十年前，恐怕沒幾個人愿意聽進去。2016年前后的樓市，幾乎是另一個世界。那年全國鋪開棚改貨幣化安置，600萬套棚改任務(wù)里，超過一半的家庭拿到的是現(xiàn)金補償而不是回遷房。這筆錢流向了哪里？絕大部分涌進了新房市場。國家統(tǒng)計局當年的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售額一舉突破11萬億元，多個城市樓盤開盤即清盤，排隊搶房的新聞隔三差五上熱搜。

那個年代的底層邏輯，用湯繼強的話來歸納，就是＂讓更多人加杠桿買房＂。政府往市場里注入大量購買力，需求被迅速催生出來，房價跟著水漲船高。短期內(nèi)庫存確實消化了，但代價也留了下來——居民部門的杠桿率被推到了一個讓人不太踏實的位置。

為什么要回顧這段歷史？因為2026年的政府工作報告里，＂去庫存＂三個字又出現(xiàn)了。不少人看到這個詞，本能地緊張起來，以為上一輪的劇本要重演。

但仔細讀一下今年報告的完整表述就會發(fā)現(xiàn)，味道完全不一樣。報告說的是＂因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房＂。注意關(guān)鍵詞的變化：控增量、優(yōu)供給、保障性住房。沒有一個詞指向刺激居民加杠桿。

湯繼強對兩輪政策差異做了一個很精準的判斷：從創(chuàng)造需求轉(zhuǎn)向了重構(gòu)供給。上一輪是往需求端猛灌水，這一輪是在供給端做手術(shù)。地方政府和國有企業(yè)出面，把開發(fā)商手里積壓的商品房買過來，改造成保障性住房，分配給真正有居住需求的人群。

這個操作的高明之處在于，它同時解決了兩個問題。開發(fā)商的資金壓力得到緩解，中低收入家庭的住房需求也有了著落。更重要的是，整個過程沒有向市場釋放新的投機性資金。

說到底，政府的角色定位變了。十年前像一臺需求發(fā)動機，現(xiàn)在更像一個系統(tǒng)調(diào)度員。

不過，政策變化只是故事的一半。另一半來自一個更深層、更難逆轉(zhuǎn)的力量——人口結(jié)構(gòu)。

中國買房的主力軍，大致集中在25歲到35歲這個區(qū)間。你不需要翻什么復(fù)雜的人口學(xué)論文，只要看看每年的出生人口數(shù)據(jù)就能明白，這個群體的規(guī)模在持續(xù)縮小。疊加上城鎮(zhèn)化率增速放緩、人均住房面積逼近發(fā)達經(jīng)濟體水平等因素，住房的總量需求已經(jīng)越過了峰值。

湯繼強把這稱為＂政策難以對沖的慢變量＂。意思是，不管出什么樣的刺激措施，都很難扭轉(zhuǎn)這個大方向。需要房子的人在變少，這件事本身就決定了房地產(chǎn)市場回不到過去那種普漲格局。

其實，類似的故事在其他國家早就上演過。日本在上世紀90年代經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破裂后，房產(chǎn)逐漸回歸居住屬性。德國長期以來租房比例極高，房價多年保持平穩(wěn)，房子在德國人眼中就是一件生活用品，沒有太多金融投資的色彩。中國的路徑不會完全復(fù)制任何一個國家，但＂去金融化＂這個大趨勢，全球主要經(jīng)濟體走過的軌跡是趨同的。

回到國內(nèi)市場，2026年春天確實出現(xiàn)了一波＂小陽春＂。上海3月二手房成交突破3萬套，創(chuàng)下近五年紀錄。成都幾個熱門新盤開盤當天人氣很旺，金茂錦棠192套房源一日售罄。北京、廣州、深圳的帶看量也有不同程度的回升。

但仔細拆解這些數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，熱度主要集中在核心城市的核心地段和品質(zhì)樓盤。那些位置偏遠、配套薄弱、產(chǎn)品力一般的項目，依然冷冷清清。這種冷熱不均恰恰印證了一個判斷：房地產(chǎn)市場的分化正在加速，而且這種分化不是暫時的。

人口凈流入的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康的區(qū)域，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和交通樞紐周邊——這些地方的房產(chǎn)仍然有人愿意接盤。而人口持續(xù)外流的中小城市，有些地方房子掛牌一兩年無人問津。湯繼強用了一個很直白的詞來形容后者的處境：＂有房無市＂，流動性接近枯竭。

這讓人聯(lián)想到汽車市場的演變。二十年前，家里有一輛車是身份的象征，車子保值率也不錯。如今呢？新能源車價格不斷下探，二手車折價幅度很大，買車更多考慮的是出行需要和使用體驗，而不是保值增值。房子正在經(jīng)歷類似的心理轉(zhuǎn)換。

湯繼強說得很坦率：在大多數(shù)城市，未來房價能跑贏通脹就已經(jīng)算不錯的表現(xiàn)了。過去那種幾年翻一番的神話，基本不會重現(xiàn)。保障性住房逐步覆蓋中低收入群體之后，商品房市場將主要承接改善型需求——不是＂買不買＂的問題，而是＂換不換＂＂住得好不好＂的問題。

這個趨勢對普通家庭意味著什么？

如果家里有年輕人正準備買第一套房，湯繼強的建議是不要被焦慮裹挾。房貸月供控制在家庭收入的四成以內(nèi)是比較安全的水位線。選擇城市時重點看兩個指標：人口是不是在持續(xù)流入，當?shù)赜袥]有拿得出手的產(chǎn)業(yè)支撐。另外，各地正在陸續(xù)推出的保障性租賃住房和配售型保障房，也值得提前關(guān)注和了解申請條件。

如果本身已經(jīng)有房自住，在考慮要不要再入手一套，那就需要換一種思維方式了。過去買房很多人想的是＂現(xiàn)在不買以后更貴＂，這是典型的資產(chǎn)升值邏輯。現(xiàn)在更應(yīng)該看的是租金回報率。一套房子如果出租，年租金收入除以房價，得到的數(shù)字能不能達到2.5%到3%？如果連這個水平都夠不到，同樣一筆錢放在低風(fēng)險理財產(chǎn)品里可能更劃算。

有人可能會問，那核心城市的好房子還值不值得買？答案是分情況。如果是自住需求，買得起、住得舒服，那什么時候買都有道理。如果純粹是投資，那就要做好心理準備——未來的收益大概率是溫和的，而不是爆發(fā)式的。

從一個更宏觀的視角來看，房地產(chǎn)的角色轉(zhuǎn)換其實和整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整是同步的。過去很長一段時間，房地產(chǎn)在GDP中的占比很高，土地出讓金是地方財政的重要支柱。這種模式走到今天，轉(zhuǎn)型的壓力已經(jīng)非常明顯。當房地產(chǎn)逐步回歸居住本質(zhì)，地方經(jīng)濟也需要找到新的增長引擎——科技創(chuàng)新、先進制造、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這些領(lǐng)域正在承接過去由房地產(chǎn)扮演的經(jīng)濟拉動角色。

對老百姓來說，房子從＂金融資產(chǎn)＂回歸＂生活用品＂，短期內(nèi)或許讓一些人心里不太舒服，尤其是那些在高位買入、指望升值的家庭。但拉長時間軸來看，一個不靠炒房就能安居的社會，對大多數(shù)人其實是更友好的。年輕人不用掏空六個錢包湊首付，中年人不用背著巨額房貸戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，退休的人也不用擔(dān)心手里的房子突然暴跌。

湯繼強提到的＂住房雙軌制＂——保障歸保障、市場歸市場——正是朝這個方向邁出的關(guān)鍵一步。保障性住房兜住底線，商品房市場滿足多元化的改善需求，兩條線各管各的，互不干擾。

從2016年到2026年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪完整的周期。狂熱、降溫、調(diào)整、重構(gòu)，每一步都牽動著億萬家庭的神經(jīng)。站在2026年春天回望，這個行業(yè)的底層邏輯確實已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。

房子像耐用消費品——這個判斷聽起來沒有什么煽動性，甚至有點平淡。但正是這種平淡，可能才是樓市走向成熟的標志。就像一個人從年少輕狂走向沉穩(wěn)踏實，少了幾分刺激，多了幾分安穩(wěn)。對于經(jīng)歷過大起大落的中國樓市和中國家庭而言，安穩(wěn)兩個字，或許比什么都珍貴。