深圳豪宅“混戰” 前海最貴單價招商海晏府開盤去化9成

觀點網 4月19日，位于深圳前海桂灣的招商·海晏府正式開盤，備案均價約14.2萬元/㎡，打破了前海的新房價格紀錄，成為前海當前單價最高的純商品住宅項目。

項目本次共推出151套住宅，單價區間12.34萬元/平方米至16.12萬元/平方米，套均總價約2361萬元。

主力戶型建面約139㎡、176㎡及194㎡，使用率達96%至102%。項目占地約0.83萬平方米，總建面約2.56萬平方米，容積率僅3.1，規劃3棟純住宅。

同日下午，據項目銷售海報顯示，招商海晏府首開去化9成，官方備案數據仍在更新中。

高價與高去化

招商·海晏府最終以備案均價14.2萬元/㎡高價開盤，并首開去化9成，主要來自土地成本、地段稀缺性與產品定位三重支撐。

其一是拿地之初的土地成本支撐。招商·海晏府的高價底色，從其拿地之初已經奠定。

2025年7月14日，前海深港現代服務業合作區 T201-0232 宗地正式競價出讓，是前海近五年來首宗 “三無” 純商品住宅用地，無配建要求、無 70/90 戶型限制、無商品房售價限制，完全市場化定價。

這種稀缺性，吸引金茂、中建壹品、華發、天健+深業聯合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發、招商、華潤以及保利置業共 12 家房企參與。

歷經146輪激烈爭奪后，地塊最終以成交總價21.55億元被招商收入囊中，折合樓面價84179.69元/㎡，溢價率86.1%，刷新深圳涉宅地塊樓面價紀錄，成為2025年以來深圳土拍市場競爭最為激烈的地塊之一。

其二，地段稀缺性。海晏府項目位于前海核心區域，西北向直面歡樂港灣摩天輪景觀，緊鄰1/5/11號線三線交匯的前海灣站。北側臨河、西面瞰海，擁有無遮擋的水景視野。同時還擁有山姆會員旗艦店、龍海商業廣場、卓越INTOWN購物中心等大型商業配套。

海晏府項目是桂灣近5年唯一一宗純商品住宅用地，是桂灣最后一塊頭排河景住宅，也是桂灣金融核心區最后的純住宅地塊。

“河海雙景+城市地標”的景觀組合，及周邊五線交匯綜合交通樞紐、頂流商業、城市公園等配套資源，這些資源共同構成了項目的價格支撐邏輯，稀缺性不可復制。

其三，產品精準匹配高端改善需求。地塊總占地面積 8287.15㎡，建筑面積25600㎡，容積率 3.1，地塊建筑高度限制在 80 米內，是近年深圳掛牌宅地中高度限制最低的一宗。

戶型設計上，全系僅提供139至194平方米的純大戶型產品，總房源僅151席。層高達到3.5米，通過贈送面積實現了高達96%至102%的使用率。

此外，樓盤推出深度定制化交付服務，不同配置的組合衍生出32種交付方案，并支持三房與四房之間的自由切換，成為前海首個實現這一交付模式的項目。

3.1的低容積率、純大戶型規劃、3.5米層高、超高使用率以及前海首個深度定制化交付模式，與當前高端改善客群的需求方向較為吻合。

而項目能實現九成去化，一方面得益于深圳“以舊換新”政策集中釋放需求。

據深圳市南山區住房和建設局公告，4月18日起，對于賣掉深圳全市范圍內的二手房、買南山新房的置換客戶，南山區推出“以舊換新”消費券政策，最高達5萬元。同時聯動房企提供最低85折優惠、傭金低至1%等舉措。

南山區“以舊換新”政策落地，精準撬動了賣舊買新的置換需求，鼓勵有需求的業主進場，推動改善客群置換，為項目輸送了高質量的客源，助力新房去化。

另一方面，置業邏輯發生轉變。深圳高端置業邏輯已從過去爭搶限價倒掛紅利，轉向為核心地段與稀缺產品價值買單，高凈值人群更傾向于配置核心區域優質資產。招商·海晏府契合這一市場趨勢。

限價時代落幕 深圳豪宅扎堆入市

過去多年，深圳前海新房一直處于嚴格的新房限價管控之下，區域豪宅價格長期被限制在9-10萬元/㎡區間，難以實現有效突破。

2019年11月開始，深圳土地出讓正式進入 “雙限雙競” 時代，即在限套型、限房價的基礎上競地價、競房價。前海作為重點管控區域，普通商品房毛坯均價從9.9萬元/㎡下調至9.2萬元/㎡。

回顧前海限價時期的宅地交易與項目備案價，能夠清晰看到價格管控軌跡。

2019年12月，天健以38.9億元競得桂灣T204-0142宗地，樓面價5.79萬元/㎡，限價9.9萬/㎡（毛坯），最終建成天健悅灣府，備案價9.2萬/㎡。

2020 年 5 月，龍光以115.97億元拿下前灣T102-0346宗地，樓面價6.32萬/m2，限價10.71萬 /㎡（毛坯），最終建成龍光前海天境。

同年11月，金地、電建、華潤及前海控股聯合體以81.5億元競得前灣一宗地，同樣限價10.71萬元/㎡（毛坯），建成招商一灣臻邸，備案均價10.71萬/㎡，成為前海限價時期的“價格天花板”。

即使在限價政策逐步松綁后，2026年3月加推的前海時代三期尊府，備案均價也僅為10.22萬元/㎡，依舊未能突破前期限價框架內的價格高度。

招商海晏府14.2萬元/㎡的備案均價，較前海限價時期最高的招商一灣臻邸高出約3.5萬元 /㎡，較前海時代三期尊府高出近4萬元/㎡，徹底打破前海維持多年的價格桎梏，也是政策松綁后市場對前海核心地段價值的重新認可。

當前，前海乃至深圳豪宅市場已進入集中供應、激烈競爭的 “混戰” 階段。

3月22日，由華潤、中海聯合開發的深圳灣澐璽二次開盤，備案單價區間約14萬至35萬元/㎡，總價起步3233萬元，累計銷售額突破239億元。

4月16日，與招商海晏府同價位的寶中華潤觀潮府已取證入市，將推出222套房源和143-488㎡戶型，折后均價14.2萬/㎡。

據悉，該項目位于寶安中心區新安街道金科路與海天路交匯處，總占地面積約4.25萬㎡，規劃住宅面積約12.5萬㎡，容積率約3.41，建筑限高80米，規劃建設11棟20至23層小高層住宅，總戶數約610戶。

此外，中信元灣府、中信信悅灣等頂豪項目也計劃在二季度4-5月加推。深圳高端住宅正式進入白熱化競爭階段。

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