上海三批次土拍：九龍戲珠，招商蛇口笑到了最后

文/上海進深 嚴明會

上海土拍，總算聞到了一絲久違的火藥味。

今天，上海第三批次住宅用地完成出讓。徐匯長橋、普陀石泉和金山新城三宗純宅地，起始總價65.4855億元。

唯一有溢價的是徐匯長橋地塊，溢價率25%。普陀石泉和金山新城都是底價成交。

從2026年開年到現在，上海土地市場主打的就是一個“小步快跑、精準施策”的節奏。

既避免了集中供地帶來的市場分流，也精準匹配了不同購房群體的需求。

2026年一季度，上海一共出讓9宗地塊，底價成交已經是常態，成交總金額213億元，同比下降38%。

馬年的兩次土拍，一共出讓4宗地塊，其中，青浦徐涇和長寧中山公園好不容易冒了點溢價，也都沒超過7%。

所以，這次徐匯長橋地塊能搞出那么大動靜，屬實是給市場打了針強心劑。

徐匯長橋：九龍戲珠

本次土拍的主角，當屬于徐匯區長橋街道xh290-09地塊，該地塊起始總價26.4億元起始樓面價69720元/㎡。

地塊吸引了9家房企或聯合體參拍，華潤、招商、中海這幾家強勢的國央企老面孔都在，建發 象嶼、越秀這種不差錢的地方國企也來了，還有金茂 湖北清能、綠城、保利發展 西岸、上海城投，參拍陣容相當豪華，直接刷新了近期地塊報名人數的新紀錄。

開拍之前，保利發展、上海城投、保利置業等房企已經發布地塊的招標消息。

但競價現場，房企們都有點“矜持”，加價進程緩慢。一共進行了82輪競價，中海全程未出價。最后由招商蛇口競得，總價33億，樓面價87150元/㎡。可售樓板價超過9.6萬/㎡了。

該地塊原為商辦用地，于今年2月初剛剛調整為純住宅用地。

用地面積約2.1萬㎡，容積率1.8，限高36米，這樣的容積率在內中環間非常少見，未來可打造為區域內極為稀缺的10-11層低密小高層社區，產品形態已定調改善。

從地理位置來看，地塊東邊距黃浦江岸線僅約500米，北邊到上海植物園僅約300米，坐擁城市綠肺與濱江雙重景觀資源。此外，在建的軌道交通23號線上海植物園站距離地塊直線約600米，軌交配套同步跟進。

從實地情況來看，目前地塊已為凈地，具備快速開工條件。

官方加了點“配建包”。根據規劃，該地塊需在沿百色路一側配建不少于3500平方米的社區公共服務設施，其中含2000平方米的綜合健身館（建成后將移交區政府）和1500平方米的凈菜超市。

但在利潤和流速預期面前，這點配建要求對這群財大氣粗的開發商來說，根本算不上什么絆腳石。

普陀石泉：利潤空間足

普陀區石泉地塊由中建八局與招商蛇口組成的聯合體以底價競得。

4月1日，中建八局旗下的蘇州中建東孚投資發展有限公司已經發布了普陀區W060401單元A17B-01地塊項目的招標計劃公告。

項目總投資達約43.46億，其中建安工程費81384萬。

該地塊出讓面積1.95萬方，容積率2.5，限高80米，起拍總價30.29億，樓面價62077元/㎡。

位于內中環石泉街道，緊鄰內環高架，周邊有3、4、7、11、14號線五軌交匯。不過，步行到鎮坪路站或曹楊路站大約1公里，勉強算“軌交輻射圈”吧。

這塊地底價成交，不代表它素質不行。

回顧2024年的行情，同板塊的天匯璽、蘇河璽項目收官均價均為10.52萬/㎡，不僅雙雙觸發積分，蘇河璽入圍分甚至達到92.67分，說明內環旁的改善需求依然扎實。

兩個項目清盤之后，區域新房供應直接斷檔將近兩年，剛改和改善的需求一直積壓著。

本次出讓為開發商預留了合理的利潤空間。6.2萬/㎡的樓面價，賣到10萬/㎡就能盈利，但按照目前區域新房形勢，未來大概率會賣到11萬以上。

這個價格比在售的中海環宇玖章樓面價（71865元/㎡）、還未開售的真如翠谷項目樓面價（79324元/㎡）都便宜。

中建東孚作為中建八局的核心地產平臺，在上海深耕多年，虹口、普陀、寶山都有項目落地，對這片市場的水溫再熟悉不過。

金山新城：本地國企托底

金山區JSC1-0403單元3-02-01地塊是本批次唯一的遠郊地塊，也是本次出讓面積最大、容積率最低的地塊，由金濱海集團底價競得。

該公司由?上海金山資本管理集團有限公司全資控股?，是金山區屬國企。

地塊出讓面積約6.07萬方，容積率僅1.05，限高30米，起拍總價8.8億，樓面價13810元/㎡，有可能打造洋房、疊加等低密產品。

今年3月初，金山新城核心區北區JSC1-0403單元3-02街坊的控規剛調整完，3-02-01地塊就火速上架，效率拉滿。

地塊位于金山新城核心區，靠近金山區政府，周邊配套成熟。

這次還明顯“抬了一手價”，釋放出官方對此區域的信心。

對比去年7月建發在東側1.6公里處拿下的地塊（樓面價12034元/㎡，溢價率0.28%），這次起拍樓面價提升了約14.8%。

規劃鼓勵抬板設計：如首層抬高用作停車，則住宅地塊室外地面標高不低于10.4米，公共綠地不低于4.5米。

地塊的配建要求相對復雜。

需配建不少于1370平方米的公共服務設施，涵蓋日間照料中心、老年活動室、養育托管點、生活服務點、文化活動室、居委會、智能末端配送、物業及業委會用房等。除物業及配送用房外，其余設施建成后移交山陽鎮政府。

另需配建不少于1280平方米的配套商業，并鼓勵在首層架空或抬高層設置健身、親子、文化等休閑空間，總面積約1500平方米，具體以實施方案為準。

遠郊地塊由本地國企托底，這個劇本在最近兩年的土拍市場反復上演，沒啥意外的。

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