我去，中國房價，竟然漲了？

　　01

　　首先，解釋一下今天的標題：為什么要在標題”中國房價，竟然漲了“之前加一個形容的感嘆詞“我去“”呢？

　　因為從數據維度看，中國房地產3月份的樓下成交確實亮眼，

　　——北京，二手房成交19886套，創近15個月的新高；

　　——上海，二手房成交31215套，創5年新高，創10年內第二高；

　　——廣州，二手房網簽10785套，環比增長138%

　　——深圳，二手房過戶5203套，環比增長118%

　　從成交數據看，就算是天天說房子是籠子、磚頭的憤青也不得不說：“我去”，這是切切實實的上漲啊~

　　既然如此，標題“中國房價，竟然漲了？”為什么要用“竟然”和問號呢？

　　因為今天和大家說的房價上漲，并不是中國房價上漲，而是美元計價的中國房價上漲了

　　換句話說，人民幣計價的中國房價還處于“3月份成交數據反彈”的階段，

　　但美元計價的中國房價不僅完成數據反彈，還走出了連續上漲的復蘇行情勢~

　　所以，這里的上漲用了問號~

　　我知道，很多人看到這里，可能會懵：什么？美元計價的中國房價上漲？這是什么邏輯？

　　來，看下圖，如果看不懂，直接看圖片下面的結論~

　　先給大家解釋一下，這張圖說明什么？

　　概括而言，就兩點：

　　1、人民幣計價的中國房價從2021年6月份開始下跌，一直跌到了2025年9月份，房價跌幅在39.3%，目前處于低位震蕩的階段；

　　換句話說，中國房價還是底部震蕩的狀態～

　　2、而美元計價的中國房價，從2025年的10月份筑底之后，一路攀升，到了2026年3月份已經攀升出“底部”，形成“V”型反轉的復蘇行情。

　　結合這兩點，再通過具體的例子和大家說說~

　　——假設你王富貴，你從美國獲得了74.42萬美元，

　　而2025年的匯率是7.42，那么你把74.42萬美元兌換成人民幣，可以兌換550萬人民幣

　　你拿著錢，看到中國房價慘跌，認為是抄底的好時機，然后買入一套深圳的100㎡的三房，總價剛好是550萬，

　　那么，此時人民幣房價是5.5萬/㎡，美元房價是7400元/㎡

　　那么人民幣升值，人民幣匯率從7.42升值到6.80，處于近兩年新高的位置，這時候把550萬人民幣的房子總價換成美元，房價變成了多少錢呢？

　　550萬??6.8的匯率=80.8萬，可以兌換80.8萬美元

　　80.8萬??100㎡=8000美元/㎡

　　也就是說，房子還是那套房子，但是美元計價的房價已經從之前的7400元/㎡/$漲到了8000元/㎡/$，

　　而這，就是美元計價的中國房價上漲~

　　文章看到這里，有些憨批會說：

　　呸，有毛用，國內的房價還不是下跌嗎？

　　中國房子、用美元計價有什么用，我們又沒有美元~

　　面對這樣的言論，我只想說：去趟眼鏡店吧。

　　客觀的講，我和大家一樣都是普通人，既沒有唱衰一個行業的能力，也沒有挽救一個行業的于水火的本事~

　　所以，我說房價漲也好，你說房價跌也罷，對于現實而言，不具有沖擊性·

　　但不同的人，不同的認知，會看到不同的未來，

　　換句話說——

　　在你的眼中，搞錢的籌碼（房股債金匯BTC）是天鵝？還是大鵝？

　　而這個看法決定了你是投資客，還是過客~

　　因為——

　　天鵝是保護動物，屬于天空，買入丑小鴨，賣出白天鵝，你就是投資客，你看準了機會；

　　大鵝是飽腹動物， 屬于鐵鍋，買入是生鮮，賣出是鹵肉，你就是過客，你只看見熱鬧；

　　所以，中國房地產行業的未來，人民幣計價的 中國 房價，在未來到底是漲還是跌，這事我決定不了，你也決定不了，

　　但如果認知夠的人，此刻一定會明白：

　　美元計價的中國房價上漲，不是匯率升值也不是房價，而是中國有價資產的估值正在修復~

　　我知道，大家認識上面的每一個字，但就不明白，什么是中國有價資產的估值修復，對嗎？

　　為了便于大家理解，我用洪荒之力，和大家掰碎了講——

　　第一點：什么是有價資產？

　　簡單而言，就是這個資產的價值來源，不在于他的物理屬性，而在于他未來經濟利益，而這個利益可以交易，可以用貨幣衡量

　　舉個例子——

　　你的房子，物理屬性就是鋼筋水泥破磚頭，但這房子升值帶來的潛在收益，可以交易、可以用貨幣衡量，所以房子是有價資產~

　　就像我剛剛舉的例子，人民匯率7.42，人民幣計價的房價550萬/套，每平米計價7400美元/㎡，

　　但當人民幣匯率升值到6.8，每平米就是8000美 元/㎡，這就是“用貨幣衡量”的有價資產邏輯

　　事實上，預期收入越高，現金流越穩定，有價資產的價值就越高，而股票、債券、核心地段的房產都是非常經典的有價資產。

　　第二點：什么是估值修復？

　　說得直白一點，價格跌得已經不合理，只有漲價，才是“價值”合理回歸，所以從低價階段漲到高價階段就叫估值修復。

　　——比如房子的價值是100萬，但現在市場成交價是50萬，那么這就是價格低谷，如果變成30萬就是超跌。

　　而房價從30萬或者50萬，上漲到100萬，這個過程就是有價資產的估值修復。

　　當然，文章到這里，有伙伴會說：你憑啥說房子100萬高價是合理呢？為什么不是50萬才合理呢？

　　這確實是一個好問題~

　　一套房子，到底值多少錢的標準是什么？

　　石頭到底是璞玉還是玉石呢？

　　畢竟石頭和玉石價值相差千萬，這影響太大了

　　在古代，沒有任何標準，所以石頭和玉石要靠看，所以才有“和氏璧”的故事......

　　所以才有楚國人卞和把一塊“未經雕琢的玉石”獻給楚厲王，楚厲王認為這是一塊石頭，砍去了楚人卞和的一只腳；

　　厲王死后，楚人卞和又把“未經雕琢的玉石”獻給楚武王，楚武王也認為這是一塊石頭，砍去了楚人卞和的另外一只腳；

　　最后，是楚文王剖開“未經雕琢的玉石”外面的石層后，得到一塊稀世美玉，

　　而這塊美玉就是中國歷史上最傳奇的寶物“和氏璧”

　　同樣的邏輯，怎么判斷美元計價的中國房價上漲，到底是中國資產的估值修復，還是短暫現象呢？

　　來，大家接下往下看，我用兩個維度和大家說清楚

　　家庭資產的配置邏輯已經發生改變，推薦閱讀文章《 》

　　02

　　第一個維度：不同視角

　　美元計價的房價上漲，從貨幣角度看，大家很容易“聚焦”人民幣對美元的匯率，但如果換一個更大的視角：

　　從全球美元機構、美元資本的角度看中國房價，會是什么景象？

　　按照人民幣升值的趨勢，中國2026年美元計價的GDP增速會從3.7%變成8.6%（機構預測）

　　換句話說，從外部資本的角度看，中國所有籌碼，包括房地產、股市、債市都是“銅包金”，

　　中國資產具備在從極低估值向合理估值修復的基礎

　　換句話說，和氏璧被當做石頭丟棄太久，當識貨的人開始撿起“石頭”和氏璧， 房子的 價格的上漲就不是“炒作”，而是“價值修復“

　　所以，2026年第一季度北向資金凈流入3274億元（數據來源，上海證券報）

　　所以啊，高盛這個二貨又不唱空了，開始說中國房價3年將漲15%，徹底唱多

　　換句話說，人民幣視角看，中國資產無論是股市還是房市都還是“冰點解凍”，且虧著呢？

　　但從美元視角看，就是遍地“和氏璧”，中國資產，具備賺錢的能力了

　　第二個維度：標準

　　判斷中國資產到底是石頭還是和氏璧，到底是低估還是高估，咱們的得知道合理價值的標準是什么？

　　既然美元計價的中國房價漲了，我還是用房價來錨定標準吧——

　　結合前文，我們來看中國房價到底是50萬一套合理估值，還是100萬一套是合理估值呢？判斷的標準是什么？

　　兩點 ：

　　第一點：成本標準

　　如果新房子的成本是一平米2萬，按照折舊率20%計算，之前的老房子低于1.6萬，變成1萬就是低于成本，就是低估值~

　　當然，我知道有伙伴會說：呸，中國破磚頭還值2萬嗎？

　　如果單看建筑成本肯定不到2萬，但如果加上地價+裝修，一線城市4萬、5萬的成本不過就是門檻而已

　　換句話說，假設總成本400萬，現在市場價格250萬，就是低估值，這種情況不可能長期存在，必然會經歷估值修復，也就是漲價

　　第二點：比價

　　如果100萬不買房，用這100萬買入銀行理財，回報率1%都不到，

　　而買入房產出租，一線城市最低的回報都有1.8%，二線城市大概在2.2%到3.5%之間，老破小更高。

　　所以從資金回報的角度看，錢放在房子里，遠比放銀行更具有回報性~

　　換句話說，從成本和資金機會兩個角度看，不知中國房產、包括股市、債市都處于低估值狀態

　　所以，趨勢維度壓住外資流入股、債，以及不動產的股債維度

　　家庭資產的配置邏輯已經發生改變，推薦閱讀文章《 》

　　03

　　最后，說幾點供大家參考！

　　（1）中國資產低估值

　　其實只要有些“視野”和認知，都知道中國目前所有的”籌碼”在外資眼里都是低估值的，

　　尤其是人民幣匯率低估的前提之下，中國資產用美元計價就是“洼地”，是具有吸引力的

　　但也非常客觀的講，在外資眼里，低估值是事實，只是什么時候內需提振，經濟修復，然后和人民幣匯率形成正反饋，即資產漲、匯率升值還需要邊走邊看

　　（2）中國房價，必漲

　　這個結論過去不變，現在也不會變，中國核心地段的核心資產，仍然是中國普通人能摸到的，少數可投資的路徑之一

　　最后——

　　在春風得意時布局，在平淡中收獲，

　　如此，擺脫焦慮，獲得自由，才是成年人努力賺錢，收獲財富的意義