今年一季度，海南樓市交出了一份讓人"看兩遍才能讀懂"的成績(jī)單。

全省商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)8.6%，成交量在擴(kuò)大；但銷(xiāo)售額同比卻下降了3.8%，賣(mài)出去的錢(qián)反而變少了。

算下來(lái)，全省成交均價(jià)從去年同期的18,298元/㎡，滑落至16,203元/㎡，跌幅高達(dá)11.5%。

這意味著什么？

買(mǎi)房的人更多了，但愿意出的價(jià)更低了。

賣(mài)了更多的面積，換回了更少的錢(qián)。整個(gè)市場(chǎng)的邏輯，是一場(chǎng)集體"以價(jià)換量"。

但這只是全省的平均面貌。當(dāng)我們把鏡頭拉近，拉進(jìn)五大經(jīng)濟(jì)圈、拉進(jìn)18個(gè)市縣，會(huì)發(fā)現(xiàn)冷熱之間的落差，遠(yuǎn)比均值所呈現(xiàn)的更加劇烈。

Part 1

全省總覽：表面回暖，實(shí)則分化

如果只看銷(xiāo)售面積，一季度的海南樓市算得上"企穩(wěn)回升"——8.6%的面積增長(zhǎng)，在當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)整體偏弱的大背景下，已屬不易。

但價(jià)格層面藏著真實(shí)的壓力。

全省均價(jià)跌破17,000元，來(lái)到16,203元/㎡。

如果把近兩年的均價(jià)曲線畫(huà)出來(lái)，你會(huì)看到一條反復(fù)震蕩、重心下移的折線——這就是海南樓市正在經(jīng)歷的價(jià)值重估之路。

近一年海南全省新房房?jī)r(jià)均價(jià)（注：1月無(wú)數(shù)據(jù)）

更重要的是，全省18個(gè)市縣中，價(jià)格同比上漲的只有3個(gè)：海口（+5.5%）、萬(wàn)寧（+5.7%）、保亭（+9.1%）。剩余15個(gè)市縣，無(wú)一例外全部下跌，其中陵水跌近四成、定安跌逾四分之一。

資金端的數(shù)據(jù)同樣值得重視。

一季度全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比跌28.4%，新開(kāi)工面積下降32.2%。

這意味著開(kāi)發(fā)商正在系統(tǒng)性地收縮投入，未來(lái)1至2年，市場(chǎng)的新增供給將明顯減少。這是今天的隱患，也可能是明天的支撐。

讀懂這三組數(shù)字——量升、價(jià)跌、投縮——才能真正理解當(dāng)下海南樓市的處境。

Part 2

五大經(jīng)濟(jì)圈：同一片藍(lán)天下的五種冷暖

海口經(jīng)濟(jì)圈：全場(chǎng)唯一的"優(yōu)等生"

在這一輪普遍承壓的行情里，海口經(jīng)濟(jì)圈是最值得單獨(dú)拎出來(lái)說(shuō)的存在。

一季度，海口經(jīng)濟(jì)圈商品房銷(xiāo)售額111.7億元，同比增長(zhǎng)11.5%；銷(xiāo)售面積85.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%；成交均價(jià)從去年同期的12,440元/㎡升至13,036元/㎡，漲幅4.8%。

量升、價(jià)升、錢(qián)也多了——這是全省五大經(jīng)濟(jì)圈中唯一實(shí)現(xiàn)"量?jī)r(jià)雙升"的板塊。

具體到海口市本身，均價(jià)從13,047元/㎡漲至13,768元/㎡，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)14.2%，是全省市場(chǎng)中成色最足的一塊。

這背后是海口作為省會(huì)城市的綜合承接力：自貿(mào)港建設(shè)持續(xù)推進(jìn)帶來(lái)的就業(yè)和人口導(dǎo)入、相對(duì)完善的配套、以及剛需和改善型需求的穩(wěn)定釋放，共同構(gòu)筑了這座城市樓市的基本盤(pán)。

然而有一個(gè)數(shù)字需要警惕：海口經(jīng)濟(jì)圈一季度開(kāi)發(fā)投資同比下降了46.6%，幾近腰斬。

量?jī)r(jià)雙升的背后，是庫(kù)存消化在加速；但開(kāi)發(fā)商的投資熱情并未同步跟上。

如果這一趨勢(shì)延續(xù)，未來(lái)1至2年，海口的新增供應(yīng)可能明顯收縮，這對(duì)購(gòu)房者而言是一把雙刃劍——短期或有更多選擇，中期供給趨緊可能重新支撐價(jià)格。

三亞經(jīng)濟(jì)圈：以價(jià)換量，去化壓力最重

如果說(shuō)海口是這份成績(jī)單里的亮點(diǎn)，三亞則是最沉重的那一頁(yè)。

一季度三亞經(jīng)濟(jì)圈銷(xiāo)售面積同比大漲15.0%，但銷(xiāo)售額反而同比下跌10.5%，成交均價(jià)從去年同期的31,435元/㎡跌至24,449元/㎡，跌幅高達(dá)22.2%。

賣(mài)出了更多，卻換回了更少——這不是什么主動(dòng)策略，而是市場(chǎng)在以腳投票。

三亞市本身，均價(jià)從35,289元/㎡跌至30,452元/㎡，跌幅13.7%。

那些在2021至2022年高點(diǎn)入場(chǎng)、以高總價(jià)鎖倉(cāng)的投資客，正承受著真實(shí)的資產(chǎn)縮水壓力。

而三亞經(jīng)濟(jì)圈里跌得最慘的，是陵水。

陵水的成交均價(jià)從去年同期的27,924元/㎡狂瀉至16,789元/㎡，跌幅接近40%。

有意思的是，與此同時(shí)陵水的銷(xiāo)售面積卻同比大漲43.6%——大量低價(jià)盤(pán)入市，直接把均價(jià)打穿。

陵水，從曾經(jīng)的高端度假標(biāo)簽，正在完成向中端剛需市場(chǎng)的身份轉(zhuǎn)換，這個(gè)過(guò)程伴隨著劇烈的價(jià)格陣痛。

三亞經(jīng)濟(jì)圈的投資端同樣不樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)投資同比下降13.8%，但相比其他板塊尚屬溫和，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)這一板塊的長(zhǎng)期預(yù)期并未完全放棄。

儋洋經(jīng)濟(jì)圈：平靜水面下的暗流

一季度銷(xiāo)售額7.7億元（+8.0%）、銷(xiāo)售面積11.35萬(wàn)㎡（+9.0%），成交均價(jià)6,804元/㎡，微跌0.9%——溫和、平穩(wěn)，沒(méi)有驚喜也沒(méi)有驚嚇。

但開(kāi)發(fā)投資同比下降56.4%，這組數(shù)字需要認(rèn)真對(duì)待。

當(dāng)前的平穩(wěn)建立在庫(kù)存消化之上，一旦存量去完而新開(kāi)工未能跟上，供給斷層將是現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。洋浦的港口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)是真實(shí)的長(zhǎng)期邏輯，但兌現(xiàn)為房?jī)r(jià)，還需要產(chǎn)業(yè)人口的真實(shí)導(dǎo)入。

當(dāng)下的平靜，更像是等待期，而非爆發(fā)前夜。

2026年一季度海南五大經(jīng)濟(jì)圈核心數(shù)據(jù)總覽

濱海城市帶：大盤(pán)之下，冰火兩重天

全省體量最大的板塊，一季度銷(xiāo)售額337.5億元（-3.4%）、銷(xiāo)售面積204.88萬(wàn)㎡（+9.7%），均價(jià)從18,699元跌至16,471元/㎡（-11.9%）。

量升價(jià)跌，與全省同步。

但內(nèi)部分化，才是這個(gè)板塊值得細(xì)讀的地方。

漲的漲：萬(wàn)寧均價(jià)升至13,747元（+5.7%），收割三亞外溢度假需求；澄邁量增價(jià)穩(wěn)，持續(xù)承接海口外溢客群。

跌的跌：定安量?jī)r(jià)雙殺——均價(jià)跌26%、銷(xiāo)售額跌60%；瓊海銷(xiāo)售額跌25.6%，博鰲板塊熱度加速消退。

特別關(guān)注文昌：均價(jià)僅跌1.2%，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)住；但開(kāi)發(fā)投資暴跌89.2%，全省第一大跌，開(kāi)發(fā)商正在快速撤離，供給收縮已成定局。

中部生態(tài)保育區(qū)：最小卻最特別

規(guī)模最小，卻有全省唯一的亮色——開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)53.1%，逆勢(shì)加碼背后是政策托底的清晰信號(hào)。

兩個(gè)市縣值得單獨(dú)說(shuō)：白沙均價(jià)僅4,995元/㎡（全省最低），但銷(xiāo)售面積暴增305%，基數(shù)效應(yīng)加新盤(pán)入市，證明價(jià)格到位需求就在；保亭均價(jià)升至14,396元/㎡（+9.1%，全省漲幅第一），熱帶雨林資源疊加檳榔谷文旅IP，在度假市場(chǎng)普遍承壓的背景下仍能逆勢(shì)上漲，是中部板塊最值得關(guān)注的一顆棋子。

2026年1-3月海南各市縣房?jī)r(jià)地圖

Part 3

投資端：開(kāi)發(fā)商在說(shuō)什么

開(kāi)發(fā)商的錢(qián)投向哪里，往往比任何分析都更誠(chéng)實(shí)。

一季度全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降28.4%，新開(kāi)工面積下降32.2%。這不是個(gè)別企業(yè)的收縮，而是行業(yè)層面系統(tǒng)性的謹(jǐn)慎。文昌-89.2%、儋洋-56.4%、海口-46.6%，各大板塊無(wú)一幸免。

唯二的例外，是保亭（+64%）和整個(gè)中部生態(tài)保育區(qū)（+53.1%）。這兩個(gè)逆勢(shì)加碼的區(qū)域，背后都有明確的政策托底和資源稀缺性支撐，代表的是長(zhǎng)線布局邏輯，而非短期投機(jī)。

新開(kāi)工的持續(xù)萎縮，意味著1至2年后，全省新增房源將明顯減少。

當(dāng)下是買(mǎi)方市場(chǎng)，選擇權(quán)在購(gòu)房者手中；但供給收縮的效應(yīng)一旦顯現(xiàn)，天平可能悄然傾斜。

Part 4

資金面：兩個(gè)信號(hào)，一正一憂

資金端有兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)令人振奮，一個(gè)令人憂慮，值得并排放在一起看。

令人振奮的是：一季度個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)112%，翻了一番還多。

這是真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力在釋放的信號(hào)——居民在用實(shí)際行動(dòng)表態(tài)，在政策寬松、價(jià)格回落之后，真實(shí)的購(gòu)房意愿正在復(fù)蘇。按揭貸款的大幅增長(zhǎng)，是支撐面積增量的核心動(dòng)力之一。

令人憂慮的是：開(kāi)發(fā)商自籌資金同比下降41.5%。

這意味著開(kāi)發(fā)商的"彈藥"正在告急。沒(méi)有充裕的自有資金，新開(kāi)工就難以推進(jìn)，土地市場(chǎng)就難以活躍，產(chǎn)業(yè)鏈的回暖也就缺乏根基。

需求端在回暖，但供給端的造血能力仍然偏弱——這是當(dāng)下海南樓市最核心的結(jié)構(gòu)性矛盾。

圖源青辰攝影

" bdsfid="836">數(shù)據(jù)讀完了，最后說(shuō)幾句對(duì)買(mǎi)房人真正有用的判斷。

短期看，價(jià)格仍有壓力，全省大部分區(qū)域仍處于去化通道，撿漏機(jī)會(huì)客觀存在，但要避開(kāi)庫(kù)存嚴(yán)重積壓、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的項(xiàng)目，警惕"低價(jià)陷阱"。

中期看，供給收縮是最確定的趨勢(shì)。新開(kāi)工下降32%意味著兩年后市場(chǎng)貨架將明顯變薄，價(jià)格底部正在逐步探明，持續(xù)等待未必是最優(yōu)解。

買(mǎi)什么、在哪買(mǎi)，比"現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)"更重要。海口和萬(wàn)寧是當(dāng)下基本面最扎實(shí)的兩個(gè)市場(chǎng)；保亭是性價(jià)比凸顯的度假置業(yè)洼地；三亞和陵水短期仍有去化壓力，但若是自住度假長(zhǎng)持，當(dāng)前價(jià)格已具備歷史吸引力；定安和瓊海則需要等待更明確的基本面修復(fù)信號(hào)再做決策。

最后一句最實(shí)在的話：海南樓市從來(lái)都不是一個(gè)市場(chǎng)，而是十八個(gè)完全不同的故事。不要被全省均價(jià)蒙蔽，要看你想買(mǎi)的那個(gè)城市、那個(gè)板塊、那個(gè)項(xiàng)目的具體邏輯。

深度合作伙伴：

" bdsfid="880">","style":"margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; caret-color: rgb(7, 193, 96); color: rgb(136, 136, 136); font-family: 微軟雅黑, sans-serif; font-size: 12px; font-style: normal; font-variant-caps: normal; font-weight: 400; letter-spacing: 0.578000009059906px; orphans: 2; text-align: center; text-indent: 0px; text-transform: none; widows: 2; word-spacing: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px; background-color: rgb(255, 255, 255); text-decoration: none; float: none; display: inline !important;"},"namespaceURI":"http://www.w3.org/1999/xhtml"}]" bdsfid="881">云鯨視覺(jué)、中金皓宇、海南省財(cái)富管理協(xié)會(huì)、海南省投資商會(huì)、海南省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聯(lián)合會(huì)、海南大學(xué)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、上海斯維登集團(tuán)、青辰攝影、中信投傳媒、新航傳媒、島民科技、容磁財(cái)經(jīng)、誠(chéng)合詳品牌、若春商業(yè)等。

長(zhǎng)按添加