北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在北京現(xiàn)在是租房，但因?yàn)橐呀?jīng)60多歲了，也遇到了房東說明年不租的情況，讓我提前去找別的房子。我問了女兒的朋友，給出了三個(gè)方案，想咨詢一下你有什么建議：

1、與現(xiàn)有房東協(xié)商加房租，預(yù)計(jì)每個(gè)月單加500有可能同意，但每年至少6000元，十年下來不是小數(shù)字。

2、用公司名義買一套小公寓，朝陽和通州有不少，100萬之內(nèi)肯定能買到。但是居住環(huán)境都不好，嘈雜混亂。

3、買通州太玉園的，也是100萬之內(nèi)肯定能買到，但就是有點(diǎn)遠(yuǎn)了。

A：

1、加錢的方案我覺得不合適，或許兩邊都會(huì)覺得不合適。您覺得這數(shù)字有點(diǎn)兒大，但房東或許還覺得風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)兒大呢。

這種事兒很多時(shí)候如果不用錢來解決的話或許效果更好，比如房東繼續(xù)按市場價(jià)租給您，但另外簽一個(gè)免責(zé)協(xié)議。或許您會(huì)覺得房東挺通融，房東也覺得心安+有點(diǎn)兒幫了您的成就感，反正如果是我當(dāng)房東的話會(huì)這么想。

而一旦用錢來解決了，我感覺就有點(diǎn)變味兒了。租客有可能覺得不值，認(rèn)為房東是找茬兒提價(jià)，而房東也會(huì)覺得別扭，多收的利益沒有風(fēng)險(xiǎn)大。那這種交易就很難長久，甚至有可能以相互指責(zé)而鬧掰了。

2、用公司名義買公寓，一般不建議。不光是居住體驗(yàn)不適合老人，而且這種房買了就不好賣掉了，每年還有為公司資質(zhì)什么的找代理機(jī)構(gòu)，實(shí)在犯不上。

3、實(shí)在不行就買太玉園唄，反正只是為了自住而已，也不是投資的想法。至少是自己的房子，而且比公寓的居住體驗(yàn)好。但我不是推薦這種房啊，只是沒辦法的辦法而已。

僅供參考。

二

Q:

目前住朝陽租房在英特公寓，三居室租金1.5萬180多平，有必要在這里買一套嗎？1200萬左右。孩子目前在順義上私立渣校，也有想法在朝陽買個(gè)學(xué)區(qū)好的轉(zhuǎn)學(xué)，您有什么建議？

A：

1、英特公寓的180多平，1200萬就是單價(jià)6萬多，要說是不算貴。但租金1.5萬怎么感覺低了點(diǎn)兒似的？租售比800，租金回報(bào)率1.5%，減去物業(yè)費(fèi)什么的就更低了，不太對(duì)。

按說這種房的租售比在600才合適，也就是租金回報(bào)率在2%左右。所以您這套房是不是因?yàn)樽獾臅r(shí)間長沒漲價(jià)啊？感覺有點(diǎn)兒偏低。

2、或者這么說吧，如果您的租金是市場價(jià)，1200萬也是市場價(jià)，那我覺得買下來不算多劃算。因?yàn)榫幼〉男詢r(jià)比并不算高，而且價(jià)格走勢(shì)也偏弱，那這套房的優(yōu)勢(shì)在哪里啊？

找個(gè)這里的名人業(yè)主舉例吧，畢竟英特公寓里的早期業(yè)主很多都是明星，非富即貴。比如章子怡，20年前她在北京買的第一個(gè)豪宅就是這里，單價(jià)1萬多。據(jù)說是張藝謀給推薦的，葫蘆爸爸也是業(yè)主。

那問題來了，當(dāng)時(shí)北京的均價(jià)是5000多塊錢，這里1萬多。現(xiàn)在北京大盤5萬多，您這套房6萬多，這價(jià)格走勢(shì)至少不算強(qiáng)吧？

另外北京現(xiàn)在的平均租售比650左右，租金回報(bào)率平均1.8%。而公寓因?yàn)閮r(jià)格走勢(shì)弱，所以回報(bào)率應(yīng)該更高，普遍2%左右或以上。可您這套房才1.5%，所以我覺得不太合適。要么就是報(bào)價(jià)有問題，要么就是都有點(diǎn)兒問題了。

3、是否買學(xué)區(qū)房看自己的選擇。不過如果買的話，以千萬以上的預(yù)算，在朝陽區(qū)肯定能買到學(xué)區(qū)好+溢價(jià)低甚至沒溢價(jià)的學(xué)區(qū)房了。

僅供參考。

三

Q:

我是已經(jīng)退休的北京人，退休金才3000多，就一個(gè)人，北京沒房，19年買在香河的****的房子本來想養(yǎng)老的結(jié)果被坑了，去年才交房，但減配減質(zhì)嚴(yán)重，房價(jià)也幾乎腰斬了。我70多萬買的現(xiàn)在頂多40萬，因?yàn)楸緛硪?guī)劃的學(xué)區(qū)房改成當(dāng)?shù)貙W(xué)校了。

我現(xiàn)在不知道怎么辦了，房子裝的破破爛爛也離北京太遠(yuǎn)沒法住，北京現(xiàn)在住的是弟弟家也不方便了，侄子要結(jié)婚。申請(qǐng)公租房也到現(xiàn)在沒結(jié)果，而且看過兩處都是又遠(yuǎn)又破，戶口我倒無所謂據(jù)說是可以永遠(yuǎn)掛著，就是這退休了也不能過安生日子，鬧心鬧的不知道怎么辦了，您給指點(diǎn)一下吧，幫著找個(gè)能遮風(fēng)擋雨的房子就行。

A：

1、我?guī)筒簧鲜裁疵Γ痪褪抢^續(xù)申請(qǐng)公租房吧。應(yīng)該是有不錯(cuò)的，多等幾批或許就好了。

2、香河的這房子如果確定不住，也不好租或租不上價(jià)，那我建議索性賣掉吧。我剛看了看地段兒，不算多強(qiáng)，就算有名校也未必能吸引多少人群。而且這種曾經(jīng)爛尾的小區(qū)，再過幾年或許能爆出更多的瑕疵，價(jià)格走勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)。

3、其他的真沒建議，幫不上忙。

借這話題說兩句，這幾天我接觸了兩位境遇類似的北京老人了，怎么說呢？只能說是黃鼠狼專咬病鴨子吧，都是倒霉事兒都湊一塊兒了。而且還都是已經(jīng)退休的，那跟有希望的年輕人就更沒法兒比了。

再者多說一句，這兩位老人的要求都不低。另一位也是公租房看不上，老破小還不接受，那我能有什么建議啊？

四

Q:

我咨詢個(gè)很著急的問題，我是20年買的海淀知春里的占坑房，到現(xiàn)在還賠50多萬。但目前有人想買，已經(jīng)是我賣房以來的最高價(jià)了，請(qǐng)問現(xiàn)在是否應(yīng)該賣？對(duì)方也是為了孩子上學(xué)，愿意支付全款，中介是極力促成的，但我們現(xiàn)在有些猶豫了，因?yàn)楦杏X今年的風(fēng)向有些明顯轉(zhuǎn)變了，唱漲的人增多，是不是應(yīng)該再留一段時(shí)間看看行情了？但是學(xué)區(qū)房的大趨勢(shì)是應(yīng)該向下的吧，所以才兩頭為難。

A：

1、知春里是中關(guān)村學(xué)區(qū)，那如果不著急用錢就等等唄，反正都拿了好幾年了，也不差這幾個(gè)月。留半年吧，也就是夏秋的九十月份，如果還是沒起色再賣。

2、學(xué)區(qū)房的大趨勢(shì)是肯定向下的，但您這不是學(xué)區(qū)好嗎？雖然對(duì)口的不是頂級(jí)小學(xué)，但整體學(xué)習(xí)氛圍是有保證的，所以就算大環(huán)境不好，以中關(guān)村來說也至少不會(huì)比其他學(xué)區(qū)差。

另外您這是占坑兒房，劣勢(shì)是溢價(jià)的比例更高，但優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低，想處理的時(shí)候相對(duì)靈活。所以就算行情很不好也不至于砸手里，只要想賣就能出手。

再者就是樓市大環(huán)境，確實(shí)唱漲的比往年都多，都等著看效果呢。到目前為止是上海深圳都有明顯起色了，北京則是也算小陽春，等著看是否跟隨吧？

3、總之如果是我的話不著急在現(xiàn)在賣，已經(jīng)等了那么多日子了，現(xiàn)在賣還賠錢，那著什么急啊？當(dāng)然您如果著急用錢就看自己了，不用錢的話就留些日子。

僅供參考。

五

Q:

我家是外地的，女兒在西四環(huán)中路上班，無京戶但有購房資格，目前四個(gè)問題：一是買石景山的二手房還是門頭溝的新房？二是否推薦買海淀的溢價(jià)低的學(xué)區(qū)房？三是否能買老破小？四是如果預(yù)算只有300萬，您能提供什么幫助？

A：

1、房子是用來住的，那如果是注重居住體驗(yàn)肯定是首選新房啊，無論哪個(gè)行政區(qū)的都行，新的怎么都比二手的強(qiáng)。但房子也天然具備投資屬性，所以如果是過幾年還要置換，那常規(guī)建議是買成熟地段兒的二手房。因?yàn)槠鋬r(jià)值已經(jīng)經(jīng)過市場檢驗(yàn)，保值的風(fēng)險(xiǎn)小，置換的時(shí)候大概率不吃虧。

2、如果預(yù)算是300萬，那在海淀不可能買到溢價(jià)低的學(xué)區(qū)房，撿漏兒都幾乎不可能。除非是給賣房的業(yè)主灌迷魂湯，如果還不賣就揍他一頓。

多說一句吧，300萬在海淀只能買到占坑兒房，是溢價(jià)最高的區(qū)間。也就是海淀平均溢價(jià)在25%左右，但占坑兒房在30%左右起步。就因?yàn)榭們r(jià)低，所以才能買的起的人多，也就推高了溢價(jià)。那么多人圍觀呢，您怎么撿漏兒啊？

3、只要是有正規(guī)產(chǎn)權(quán)的房子就能買，無論是不是老破小。老破小的優(yōu)勢(shì)是居住的性價(jià)比相對(duì)高，保值也相對(duì)穩(wěn)定。劣勢(shì)就是流動(dòng)性弱，出手時(shí)不太好賣。

4、預(yù)算高低是您家自己的事兒，我提供不了任何幫助。

僅供參考。

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