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作者 I 江珊 選址960

全文2870字，約需5分鐘

將寫字樓、購物中心、奧特萊斯等市場化資產(chǎn)帶入公眾投資，4月24日，首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。

4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs分別為匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、國泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，參與主體匯聚地方國有龍頭企業(yè)、行業(yè)內(nèi)頭部民營企業(yè)等，底層資產(chǎn)涵蓋甲級(jí)辦公樓、購物中心、奧萊等成熟商業(yè)業(yè)態(tài)，分布于上海、北京、西安、鄭州、哈爾濱等城市的核心區(qū)域，預(yù)計(jì)募集資金額超180億元。

這意味著，從基建單輪驅(qū)動(dòng)，到“基建+商業(yè)”雙輪并行，商業(yè)地產(chǎn)“開發(fā)-運(yùn)營-退出-再投資”的閉環(huán)被打通，中國公募REITs市場邁出了關(guān)鍵一步。

那么，能夠在17只申報(bào)項(xiàng)目中脫穎而出，榮列“首批”的四只REITs各有哪些出色之處？

1、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：科創(chuàng)區(qū)甲寫，接近滿租+長租約加持

原始權(quán)益人為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下世博發(fā)展集團(tuán)，底層資產(chǎn)為位于上海市黃浦區(qū)的鼎保大廈、鼎博大廈。截至2025年末，兩座大廈均已進(jìn)入成熟穩(wěn)定運(yùn)營期，出租率高，重要租戶租約期限長，現(xiàn)金流可預(yù)期。

鼎保大廈 （圖自招募說明）

鼎博大廈 （圖自招募說明）

鼎保大廈和鼎博大廈二者直線距離約500米，均位于上海市黃浦區(qū)世博濱江板塊。根據(jù)《商務(wù)樓宇等級(jí)劃分要求》（標(biāo)準(zhǔn)號(hào)：GB/T 39069-2020），鼎保大廈和鼎博大廈項(xiàng)目符合甲級(jí)商務(wù)樓宇相關(guān)要求，業(yè)態(tài)為辦公與配套商業(yè)，定位為上海市黃浦區(qū)中央科創(chuàng)區(qū)的主要載體之一。項(xiàng)目重要租戶包括華東設(shè)計(jì)院、上海票據(jù)交易所及其關(guān)聯(lián)方、上海數(shù)據(jù)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方以及世博科創(chuàng)等。

近三年，項(xiàng)目匯總營業(yè)收入分別為1.28 億元、1.46億元和2.01億元，毛利率分別為27.12%、38.64% 和59.43%，營業(yè)收入及毛利率逐年增長。凈利潤分別為-0.89億元、-0.46億元和0.20億元，2023年及2024年不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目備考匯總凈利潤為負(fù)主要因?yàn)槎Σ┐髲B于2022年12月投入運(yùn)營，2023年度和2024年度出租率處于爬坡期，營業(yè)收入較低。隨著2025年度出租率提升、經(jīng)營穩(wěn)定，營業(yè)收入及凈利潤大幅增長，盈利能力提升。

上海地產(chǎn)集團(tuán)是市屬城市保障類國有獨(dú)資企業(yè)，深耕城市更新主業(yè)，總資產(chǎn)規(guī)模近4500億元，存量商業(yè)、辦公、酒店類資產(chǎn)近300萬平方米，雄厚的資產(chǎn)儲(chǔ)備不僅為REITs提供了優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，也為該產(chǎn)品長期擴(kuò)募及資產(chǎn)組合優(yōu)化奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此前，上海地產(chǎn)集團(tuán)已成功發(fā)行上海地產(chǎn)租賃住房REIT（基金代碼：508055）并獲得得高認(rèn)購倍數(shù)記錄。

2、中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：運(yùn)營17年，出租率98%

底層資產(chǎn)為首農(nóng)食品集團(tuán)旗下購物中心龍德廣場項(xiàng)目，位于北京奧北核心商圈昌平區(qū)立湯路186號(hào)，占地約6.3萬平方米，建筑面積超22萬平方米，可出租面積約為15.18萬平方米，是一座集生活超市、建材超市、家居超市、大型百貨、運(yùn)動(dòng)主題賣場、兒童主題賣場、餐飲娛樂、健身滑冰、國際影城及各類品牌專賣店于一體的一站式大型商業(yè)購物中心。

龍德廣場（圖自網(wǎng)絡(luò)）

項(xiàng)目2008年7月開業(yè)，截至2025年末已運(yùn)營超過17年。依托天通苑巨量常住人口，出租率穩(wěn)定在98%以上，現(xiàn)金流充裕且運(yùn)營成熟。

龍德廣場的盈利模式為物業(yè)自持租賃，營業(yè)收入主要來自商鋪及售賣島出租產(chǎn)生的固定租金收入和提成租金收入。除商鋪及售賣島出租外，龍德廣場還開展了廣告位出租、場地及特賣等多種經(jīng)營活動(dòng)。另外，龍德廣場可以收取停車場收入及POS機(jī)使用費(fèi)等其他收入。

近三年，龍德廣場凈利潤分別為1.11億元、0.92億元、0.99億元，保持基本穩(wěn)定。毛利率分別為67.46%、64.10%和64.04%，凈利率分別為38.63%、35.24%和37.26%，盈利情況保持穩(wěn)定。

首農(nóng)集團(tuán)是北京市國資委批準(zhǔn)改組的國有資本投資公司，承擔(dān)著“首都食品供應(yīng)服務(wù)保障重要載體、食品安全行業(yè)表率、食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心主體”的重要職能。集團(tuán)持有大量優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，覆蓋產(chǎn)業(yè)園、購物中心、倉儲(chǔ)物流、寫字樓、酒店、批發(fā)市場等多種業(yè)態(tài)。

此次獲批的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT平臺(tái)，將與已發(fā)行的首農(nóng)元中心公募REIT（基金代碼：508039）形成不動(dòng)產(chǎn)REITs雙平臺(tái)格局。

3、國泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：西北銷冠，標(biāo)桿奧萊

底層資產(chǎn)為砂之船（西安）奧特萊斯，是西北區(qū)域銷售額排名第一的奧特萊斯項(xiàng)目。

砂之船（西安）奧特萊斯項(xiàng)目于2017年9月正式開業(yè)，是砂之船商管集團(tuán)將藝術(shù)商業(yè)DNA融入傳統(tǒng)奧萊模式，在全國首家落地“A×(1+N)×AI×S”概念的超級(jí)奧萊，作為西北地區(qū)最大的綜合性奧萊之一。2025年砂之船（西安）奧特萊斯項(xiàng)目銷售額約28億元，成為西安市、西北周邊地區(qū)、外來游客追求優(yōu)質(zhì)低價(jià)消費(fèi)體驗(yàn)的重要載體。

砂之船（西安）奧特萊斯項(xiàng)目外觀和內(nèi)部（圖自招募說明）

截至2025年末，項(xiàng)目簽約商戶共計(jì)314家，業(yè)態(tài)包括N業(yè)態(tài)、國際名品、男裝童裝皮具、女裝、運(yùn)動(dòng)青休潮牌等。項(xiàng)目近三年?duì)I業(yè)收入分別為3.50億元、3.76億元及4.14億元，穩(wěn)步提升；運(yùn)營凈收益2.78億元、2.94億元及3.13億元，運(yùn)營凈收益率分別為79.23%、78.41%及75.57%。

4、中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：河南+黑龍江銷冠 出租率99%以上

原始權(quán)益人為杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司，底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目。

兩個(gè)奧特萊斯均為所在省份銷售額及坪效排名第一的項(xiàng)目，聯(lián)營模式占比高，收入與銷售額直接綁定，出租率保持在99%以上。

鄭州杉杉奧特萊斯（圖自網(wǎng)絡(luò)）

鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目于2016年9月開業(yè)，迄今已運(yùn)營近10年，總建筑面積約11.20萬平方米。鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目在河南省奧特萊斯行業(yè)中銷售額排名第一，是鄭州市中牟新區(qū)目前唯一的中高端奧特萊斯項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)與區(qū)域壟斷地位。報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目整體銷售額從2023年的18.78億元增長至2025年的 21.58 億元；出租率始終維持在99%以上；聯(lián)營模式扣率從2023 年的14.75%提升至2025年的15.37%；月租金坪效從2023年度的327.77元/月/平方米提升至2025年度的372.56元；運(yùn)營凈收益率始終維持在行業(yè)第一梯隊(duì)，并于2025年達(dá)到77.89%。

哈爾濱杉杉奧特萊斯（圖自網(wǎng)絡(luò)）

哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目在黑龍江省內(nèi)銷售額排名第一，位于哈爾濱新區(qū)的核心區(qū)域“江北一體發(fā)展區(qū)”。報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目整體銷售額從2023年的14.75億元增長至2025年的16.72億元；出租率始終維持在99%以上；聯(lián)營模式扣率從2023年的11.30%提升至2025年的12.48%；月租金坪效從2023年度的192.93元/月/平方米提升至2025年度的242.10元；運(yùn)營凈收益率處于行業(yè)第一梯隊(duì)，并于2025年達(dá)到73.40%。

杉杉商業(yè)唯品會(huì)下屬的境內(nèi)全資子公司，截至2025年末，杉杉商業(yè)是國內(nèi)已開業(yè)奧特萊斯數(shù)量及自持奧特萊斯物業(yè)數(shù)量最多的奧特萊斯企業(yè)。

即將接受市場檢驗(yàn)

首批商業(yè)地產(chǎn)REITs的十足成色為市場打了樣。展望未來，從獲批到最終發(fā)行上市，還需經(jīng)詢價(jià)、路演、戰(zhàn)略配售、公眾認(rèn)購等完整流程，實(shí)際認(rèn)購倍數(shù)將是市場對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的再次檢驗(yàn)。

與此同時(shí)，隨著多業(yè)態(tài)、多城市、多主體的同步破冰，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正從政策預(yù)期加速變?yōu)槭袌霈F(xiàn)實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，截至2026年4月1日，國內(nèi)已申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品共計(jì)17只，合計(jì)擬發(fā)行規(guī)模突破600億元。從資產(chǎn)類型來看，購物中心類6只、商業(yè)綜合體類5只、酒店類3只、奧特萊斯類2只、社區(qū)商業(yè)類1只，國有、民營、外資悉數(shù)入場，行業(yè)常態(tài)化發(fā)行的大幕已然拉開。