市場展望及策略

2026年第二季度北京寫字樓市場展望

市場格局重塑：從存量競爭到多元供給與政策紅利疊加

超50萬平方米優質新增供應項目的逐步入市，將為有搬遷寫字樓需求的租戶（特別是有大面積租賃需求的租戶）提供更多元的選擇。本輪新增供應均為高品質寫字樓，且提供極具市場競爭力的租金條件，這也對存量寫字樓業主造成去化壓力，加劇新舊項目間的競爭。

為應對沖擊，存量寫字樓業主正積極落地各類優惠政策以提升項目競爭力。與此同時，政府產業定向扶持及激勵措施的穩步推進，將持續優化區域營商環境，增強企業發展信心。在宏觀經濟穩步修復與政策紅利釋放的雙重驅動下，市場交易活躍度有望逐步提升。

選址決策迭代：從價格優先到全維度評估

預計租戶的辦公空間選址決策將更趨綜合化：租戶會結合寫字樓硬件品質、運營服務、租金成本、產業政策適配性等因素進行綜合考量。部分注重辦公體驗與企業形象的優質租戶或搬遷至新增供應項目。

受產業政策引導，上下游企業或將逐步形成集聚效應，租戶分布將呈現出明顯的行業化、片區化集聚特點，這也會推動租戶與業主圍繞長期發展需求建立更深度的綁定關系。

大宗市場變革：法拍機遇與REITs機制協同發力

法拍寫字樓市場雖供給擴容，但可通過法拍交易且位于核心區位的整棟寫字樓資產依舊稀缺。存量整棟標的多位于非核心商圈，普遍存在樓齡較長、維護成本較高，且由于歷史遺留問題有部分被占用等情況，更適合具備改造與運營能力的不良資產管理機構進行盤活培育，以實現長期收益。

開發商和擁有良好聲譽的投資機構所持有的寫字樓，在物業服務、資產運維、租戶管理上具備顯著優勢，且當前出售報價已下探至市場低位。疊加部分核心商圈空置率同比下降4個百分點，當前已成為收購方布局優質寫字樓資產的窗口期。

寫字樓作為REITs中準入較晚的物業類型，已形成較為完善且市場化的估值體系。商業不動產REITs的落地不僅拓寬了寫字樓資產的退出渠道，提升了其流動性，更推動了其估值邏輯轉向“現金流與運營能力導向”，使得運營優質且持有成本合理的寫字樓成為REITs的優質底層資產。

2026年第二季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：綜合研判擇址布局，靈活優先應對周期

受今年入市的新增高品質供應的影響，國貿、燕莎及望京-酒仙橋商圈的第一季度甲級寫字樓平均有效租金已同比下跌18%至23%。租戶可把握優質新增供應項目入市所帶來的租金優惠窗口期，并錨定產業定向扶持的政策利好區域，依托相關政策爭取資金支持與發展紅利。

由于短期內市場復蘇壓力仍存，建議租戶在選址決策中優先考量租期、擴退租等條款的靈活性，以應對后續市場變化。

給業主的建議：適配中小面積租戶需求，精準運營提升去化效率

當前大面積租戶的搬遷動力不足，寫字樓租賃成交主力為租賃面積200至800平方米的中小型企業。對此，業主應明晰該類企業的核心訴求，相應優化產品與租賃策略：推出可拎包入駐的辦公空間，降低企業前期資本支出；并采用更靈活的租期與入駐流程，提升租賃的便捷性。

同時，業主可打造健康綠色的辦公環境，并運用環境心理學優化空間布局，提升使用者的空間體驗與歸屬感，滿足其對和諧、積極辦公氛圍的需求。

給收購方的建議：區分主體需求差異，精準篩選適配標的

針對缺乏不良資產處置經驗的自用型收購方，應優先選擇風險可控、交通通達性優越的優質標的，并結合企業需求，綜合評估項目性價比。

對于追求長期穩定現金流、可自主把握退出時點的投資型收購方，需重點考量租戶結構、核心硬件運維狀況及土地使用年限等關鍵指標，以此判斷資產長期收益能力。

具備專業處置能力的不良資產管理機構，則可重點布局法拍標的，在物權與債權類資產中挖掘更多投資機會。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體概況

市場平均有效租金及空置率走勢

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

2026年第一季度北京甲級寫字樓租賃市場租金持續下探，平均有效租金環比下降3.0%至203元/平方米建筑面積/月，繼續為企業以更低成本升級辦公空間創造窗口期。空置率為16.9%，環比下跌0.5個百分點，市場去化壓力仍存。但金融街和中關村商圈憑借高產業集聚度的優勢，依舊維持著低于10%的空置率，展現出市場韌性。

受公共假期影響，本季度租賃成交活躍度有所承壓，但仍有亮點成交：郵儲銀行新租位于麗澤商圈的中海海嘉中心，面積約為30000平方米。這筆大面積租賃成交，既是麗澤作為新興金融商務區已具備產業集聚效應的直接體現，更印證了其憑借眾多高品質寫字樓項目，在承接頭部金融機構擴張、升級辦公空間需求上的獨特優勢。

北京甲級寫字樓租賃市場細分商圈概況

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備注：1.有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

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備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

北京各商圈租賃成交亮點

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備注：1.有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2.成交信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現

寫字樓大宗交易成交額及其占比走勢

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2026年第一季度北京寫字樓大宗交易市場成交額僅為2.4億元，占總成交額的比例大幅下滑至11%，處于近年低位。

盡管大宗交易市場階段性遇冷，但市場需求并未消退，仍有收購方持續關注并積極問詢通過法拍收購寫字樓的機會。其核心訴求在于依托法拍的價格折價優勢，以遠低于市場常規成交價的成本獲取核心區位的稀缺寫字樓資產。

寫字樓大宗交易平均售價及租售比走勢

?RET睿意德商業地產研究中心

本季度北京寫字樓大宗交易市場僅錄得一筆大宗交易：北京浙商錦銳商業管理通過法拍收購位于金融街商圈的金融科技大廈。受該筆位于核心商圈的交易帶動，本季度寫字樓大宗交易平均售價環比上升4.3%至30928元/平方米建筑面積。這筆交易凸顯了法拍作為當前大宗交易的重要交易渠道，對市場活力起到一定的支撐作用，并為收購方以低成本布局核心資產創造了機遇。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.成交信息/項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

供應與政策共振下的市場機遇

2026年北京典型商圈甲級寫字樓新增租賃供應項目

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

2026年北京甲級寫字樓租賃市場將迎來一輪新增供應的集中入市，并帶來超50萬平方米的優質辦公空間，推動全市甲級寫字樓平均有效租金水平維持下行態勢。企業可借此機會以更優成本入駐核心商圈的高品質樓宇，實現辦公體驗與企業形象的雙重升級。

國貿商圈新增供應項目亮點

金通港中心

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

項目亮點：

• 1.57萬平方米高品質商業配套；

• 標準層面積為4450至6600平方米；無柱大開間設計；可滿足大客戶聯通樓層內部的需求；

• 投資方之一香港置地為亞洲知名商業房地產開發商；

• 按綠色建筑三星、LEED鉑金、WELL鉑金標準打造。

大家未來中心

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

項目亮點：

• 配1.6萬平方米商業及270度景觀露臺；

• 標準層面積達3700平方米，凈高3.1米；高區局部設置挑高空間；可滿足大客戶聯通樓層內部的需求；

• 項目開發商大家保險，由中國保險保障基金會、中國石油化工集團、上海汽車工業集團出資設立；

• 獲LEED、WELL雙金級認證。

維晟中心

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

項目亮點：

• 項目具備貫穿五個樓層的多主題共享中庭及室外露臺；

• 標準層面積為3800至4400平方米，凈高3米；無柱式辦公空間；共23個樓層有可拆卸樓板；

• 開發商遠洋集團為內地在港上市的房地產公司；

• 中國首個獲“凈零碳卓越級認證”的超高層寫字樓。

燕莎及望京-酒仙橋商圈新增供應項目亮點

曜中心

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

項目亮點：

• 配會展中心及屋頂花園；

• 標準層帶重載空間并預留機房引接條件；大面積租戶可獨享空中大堂；可根據租戶需求設置加班空調；

• 開發商懋源地產擁有近三十年的房地產開發和管理經驗；

• 具備雙重PM2.5過濾系統。

太古坊一階段

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

項目亮點：

• 配有購物中心、酒店及小型活動空間；

• 標準層最大面積達3234平方米；

• 開發商太古地產已開發多個具有國際影響力的商業房地產項目；

• 連續七年被評選為“全球業界領導者-綜合物業發展類別”；

• 室內空氣質量達到WELL標準。

企業選址考量維度及要點

?RET睿意德商業地產研究中心

面對供應放量的寫字樓租賃市場，租戶進行辦公空間選址時需構建覆蓋項目軟硬件、開發商資質、 ESG表現、租賃條款及全周期成本的多維度評估框架，在把握租戶市場優勢的同時，實現辦公空間的科學擇址與長期價值保障。

“十四五”期間朝陽區產業發展亮點

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

標桿甲級寫字樓的逐步入市，將承接朝陽區高新技術、金融、商務服務與文化產業的發展訴求，為朝陽區四大主導產業的企業提供高品質辦公載體，持續強化區域商務核心、科創引領、金融集聚與文化賦能的綜合優勢，鞏固其首都核心功能區的戰略地位。

朝陽區產業政策摘要

信息服務業、科技服務業企業能級提升獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

金融機構新設獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

金融機構增資獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

專業服務機構提級擴容獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

服務貿易企業獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

文化領軍?鏈主企業發展獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

文體娛企業發展獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

新達歸納統的文體娛企業發展獎勵

?北京市朝陽區人民政府、RET睿意德商業地產研究中心

備注：以上僅為部分政策內容

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