房價怎么穩得住？權威報告喊話：降息！

一季度經濟數據亮眼，GDP同比增長5.0%，但房地產市場仍在拖累復蘇節奏。商品房銷售額同比下降16.7%，房價下行壓力未消。如何穩住房價，成了當前宏觀政策無法繞開的難題。

4月27日，中國金融四十人論壇發布專題報告，給出了一個方向明確的建議：降息。

報告執筆人之一、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌的核心判斷是，穩住房地產市場的關鍵在于穩住房價，而穩房價的關鍵在于逆周期政策，其中降低政策利率的作用至關重要。

報告通過估值模型分析指出，2021年以來房價下行，主因并非利率降得不夠，而是住房租金下行疊加風險溢價大幅上升，壓低了住房估值。

降息可以從三個渠道同時發揮作用：降低折現率直接推高估值、帶動通脹和租金企穩改善基本面、壓低風險溢價修復市場定價。

這條邏輯鏈是自洽的，但現實比模型復雜。

當前一年期LPR已連續11個月停留在3.5%未動，央行按兵不動的理由也很實際。一季度出口和投資表現超預期，GDP增速已接近全年目標上沿，穩增長的緊迫性有所下降，政策進入觀察期。

更硬的約束在銀行端——商業銀行凈息差已壓縮至1.42%的歷史低位，繼續降息將直接沖擊銀行體系的安全邊際。

更大的問題還在傳導機制上。房貸利率已經不算高，制約購房意愿的核心變量早已不是資金成本。房價持續下跌的環境下，購房者最大的顧慮是資產縮水風險，而非月供多出幾十塊錢。

利率的小幅調整，很難對抗“買了就虧”的預期慣性。與此同時，二手房掛牌量持續高企，供需格局沒有根本改變，僅靠降息難以扭轉價格趨勢。

面對這些質疑，張斌的立場也很明確。他曾表示，擔心息差、擔心匯率、擔心儲戶利益，這些局部擔憂各有合理性，但如果站到全局視角，經濟持續困在有效需求不足里，企業盈利起不來，居民收入漲不動，這才是對銀行體系、對匯率穩定、對儲戶利益最深層的傷害。兩害相權，降息仍是當下的必要選項。

這份報告最值得注意的地方，不在于給出了“降息”這個結論，而在于它試圖將討論拉回系統性視角。房價問題不是一道簡單的算術題，不是降多少基點就能對應漲多少價格。但當其他政策工具的邊際效果遞減——供給側的去庫存、需求側的放開限購都已陸續推出但效果有限——逆周期政策的力度本身就成了繞不過去的變量。

房價能不能穩住，最終取決于政策力度和市場預期之間的一場博弈。CF40的報告選擇站在政策力度這一邊，認為只要力度夠，預期就能扭轉。至于市場信不信，才是接下來的真正看點。