4月29日，寧波土地市場傳來一聲清脆的錘響。

經過30輪激烈競價，寧波城投旗下的寧麓置地（寧波）有限公司，以總價8.53億元、溢價率7.29%的成績，成功競得鄞州區東部新城核心區以東片區D1-6-1。成交樓面價定格在28212元/㎡。

這一數字，不僅刷新了板塊內的地價認知，更在2026年的春天，為寧波樓市投下了一枚重磅石子。

如果說去年7月寧波城旅底價拿下明湖西南側地塊是“穩守”，那么今天寧波城投的適度溢價拿地，則是一次清晰的“進取”。從0%到7.3%，這看似微小的百分比變化背后，折射出的是國企對核心資產價值的重新評估，以及寧波高端改善市場信心的實質性回暖。

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地塊復盤：一線臨湖的“四代宅”新標桿

讓我們先聚焦這塊備受矚目的土地。

D1-6-1，東至芳草路，西至湖茵路，南至規劃道路，北抵后塘河南岸沿河綠地。出讓面積20166㎡，容積率僅為1.5，規劃建筑面積約30249㎡。起始樓面價26295元/㎡，最終成交樓面價28212元/㎡。

這塊地的含金量，體現在三個維度：

首先是絕版的景觀資源。 與去年7月成交的B1-6，D1-6-1。在寧波，明湖不僅是地理坐標，更是豪宅的價值錨點。一線臨湖意味著不可復制的視野溢價，這是任何后期園林打造都無法比擬的天然優勢。

其次是產品的創新空間。 作為“高品質住區試點地塊”，該地塊被賦予了打造第四代住宅的政策紅利。根據出讓條件，一類住宅（聯排）計容面積占比可達30%，同時要求實施空中綠化平臺。這意味著，未來的項目很可能是“低密聯排+空中花園高層”的組合拳。在相關新規的支持下，開發商可以在架空層、戶型得房率上做足文章，打造出極具差異化的改善產品。

最后是確定的配套預期。 地塊距離地鐵1號線東環南路站僅0.8公里，周邊匯聚了邱隘鎮中心小學、寧波市眼科醫院、寧波東銀泰城等成熟配套。更重要的是，明湖南區工程正在加速推進，預計2026年底完工。屆時，一個完整、開放的明湖公園將呈現在業主窗前，區域城市界面將迎來質的飛躍。

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縱向對比：從“底價防御”到“溢價進取”

將時間軸拉回2025年7月31日。

彼時，寧波住房發展投資有限公司（寧波城旅旗下子公司）以底價95043.74萬元，競得東部新城核心區以東片區B1-6，樓面價27129元/㎡，溢價率為0%。

當時，市場情緒偏向謹慎。盡管B1-6.5的低容積率和四代宅屬性，但由于其位置稍偏西南，且不直接臨湖，加之當時明湖板塊新房供應集中，開發商出于現金流安全和去化周期的考量，選擇了保守策略。那是一次典型的“防御性拿地”，旨在守住核心版圖，避免高位站崗。

然而，僅僅過了9個月，風向變了。

2026年4月的這場土拍，寧波城投愿意多支付近6000萬元的土地出讓金，換取7.3%的溢價。這并非盲目激進，而是基于兩個關鍵判斷：

第一，市場底部的確認。 過去半年，明湖板塊的新房銷售數據給出了強力支撐。如明湖之心·星洲等項目，憑借過硬的產品力和稀缺資源，實現了高去化率和高均價。尤其是部分房源備案均價突破5萬-6萬/㎡，甚至個別特殊戶型觸及更高價位，證明了寧波高端購買力的強勁韌性。

第二，資產分化的加劇。 在房地產進入“存量提質”時代，普通地塊的價值在稀釋，而核心地段的優質地塊價值在濃縮。寧波城投作為本土國企，深知“好房子”需要“好地段”來加持。D1-6-1，使其具備了穿越周期的能力。7.3%的溢價，實際上是為“確定性”買單。

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橫向觀察：明湖板塊的價值邏輯

為什么是明湖？

在寧波的城市版圖中，東部新城是當之無愧的封面，而明湖則是封面上的明珠。這里聚集了保利·明湖金茂府、江山萬里·星洲半島、維科大家·逸廬等一系列標桿項目，形成了寧波最高濃度的豪宅集群。

從價格體系來看，目前明湖板塊的新房均價普遍站在5萬-6萬/㎡的區間。以本次成交樓面價28212元/㎡測算，加上建安成本、財務成本、稅費及合理利潤，未來項目的入市價格大概率將維持在5.5萬-6.5萬/㎡的水平。考慮到其“四代宅”的產品迭代優勢和一線湖景資源，溢價空間依然存在。

值得注意的是，明湖板塊的價值不僅僅在于房子本身，更在于其圈層屬性和城市資源的獨占性。隨著明湖南區工程的竣工，以及周邊商業、教育配套的進一步完善，這里將成為寧波高凈值人群居住的首選地之一。

對于購房者而言，明湖板塊的門檻正在提高。早期的低價紅利期已過，現在進入的是“品質為王”的階段。未來的競爭，不再是價格的廝殺，而是產品力、服務力和生活方式的比拼。

非“堆砌”。

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國企擔當：穩健中的戰略定力

在本次土拍中，寧波城投的出手，也體現了地方國企在市場中的穩定器作用。

不同于部分民營房企在高周轉壓力下的收縮，寧波城投通過旗下多個平臺（如寧波城旅、寧麓置地等），持續深耕寧波核心區域。從去年的底價托底，到今年的適度溢價，其策略始終圍繞“優中選優”展開。

這種策略的背后，是對寧波城市發展的長期信心。寧波作為長三角南翼經濟中心，其人口流入、產業升級和城市能級提升，為房地產市場提供了堅實的基本面支撐。國企敢于在核心地塊上投入真金白銀，本身就是對市場最有力的背書。

同時，我們也看到，即使是國企，其風險偏好依然受到嚴格約束。7.3%的溢價率，遠低于杭州等熱點城市曾經出現的30%-50%的高溢價場景。這說明，當前的拿地邏輯是理性的、克制的。開發商不再追求規模擴張，而是注重單項目的盈利能力和品牌口碑。

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結語：下一個豪宅樣本即將誕生

D1-6-1，標志著明湖板塊進入了新一輪的產品迭代周期。

我們可以期待，在未來的一兩年內，這里將誕生一個融合“濱湖生態+第四代住宅+低密社區”的全新豪宅樣本。它可能會擁有更大的露臺、更通透的立面、更精致的園林，以及更貼心的物業服務。

對于寧波樓市而言，這是一個積極的信號。它告訴我們，盡管市場經歷了一些波動，但核心資產的價值依然堅挺，改善型需求依然旺盛。只要產品足夠好，地段足夠優，市場永遠不缺買家。

當然，對于未來的購房者來說，選擇也將變得更加挑剔。在明湖這樣的頂級板塊，每一塊土地的出讓，都是一次對城市居住理想的重新定義。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師羅燕飛，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills和數據分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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