我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，都說(shuō)當(dāng)下社會(huì)薄情寡義、人人都 want 遠(yuǎn)離借錢(qián)、勸人只找銀行貸款，那現(xiàn)在親戚之間還有真親情和靠譜的信任嗎？急用錢(qián)的時(shí)候還能靠家人幫襯嗎？我們想著年輕的時(shí)候買(mǎi)房，但是不敢確定能不能得到支持。

房段子解答

“薄情寡義”的社會(huì)，仍然有那么一絲亮光。

半夜湊齊十萬(wàn)定金，親情的分量依然含金量十足。

“別借錢(qián)給別人，讓他去找銀行貸款”——這大概是當(dāng)下社交媒體上最主流的論調(diào)了。

我不否認(rèn)這話(huà)有一定道理。三五萬(wàn)、一兩萬(wàn)，說(shuō)多不多，說(shuō)少不少，真要賴(lài)著不還，打官司劃不來(lái)，不打官司心里堵。借錢(qián)時(shí)是親人，要錢(qián)時(shí)變仇人，這樣的故事我們聽(tīng)得還少嗎？

但我想問(wèn)一句：如果找你借錢(qián)的是兄弟姐妹，甚至是父母子女，你也能說(shuō)出“去銀行貸款”這句話(huà)嗎？

不用回答，我說(shuō)個(gè)真實(shí)案例。

前陣子我們成交了一組客戶(hù)，夫妻倆看中一套房子，談到了大晚上，定金需要十萬(wàn)。問(wèn)題是，他們的錢(qián)分散在定期存款里，轉(zhuǎn)賬提現(xiàn)提額也很麻煩，十萬(wàn)塊，不多不少，就是拿不到手。

怎么辦？只能找人借。

夫妻倆開(kāi)始給各自的兄弟姐妹、親戚朋友打電話(huà)。五千、一萬(wàn)、兩萬(wàn)、三萬(wàn)……一個(gè)多小時(shí)，終于湊齊了十萬(wàn)。

說(shuō)實(shí)話(huà)，我挺意外的，現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)，你臨時(shí)找人借錢(qián)，九成概率是吃閉門(mén)羹。但他們身邊九成的人都借了，不是因?yàn)樗麄兌嘤绣X(qián)，而是因?yàn)樵谒麄冇H戚的心里，這筆錢(qián)、這個(gè)忙，值得幫。

當(dāng)然有人會(huì)說(shuō)，這是因?yàn)橛匈?gòu)房合同、有定金憑證，不是空口白牙借錢(qián)。這話(huà)也對(duì)。但你想想，大晚上打電話(huà)，對(duì)方能在半小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)來(lái)幾萬(wàn)塊，這中間靠的到底是什么？是銀行審批流程嗎？是抵押擔(dān)保嗎？都不是。是信任，是那種“我知道你不是騙我”的底氣。

我不覺(jué)得現(xiàn)在那些“一分不借”的觀點(diǎn)是錯(cuò)的。每個(gè)人都有自己的難處，吃過(guò)虧、上過(guò)當(dāng)，自然就學(xué)會(huì)了防備。斷親也好，薄涼也罷，某種意義上，這是社會(huì)發(fā)展的副產(chǎn)品，我們不必站在道德高地上指責(zé)誰(shuí)。

但我還是想說(shuō)，當(dāng)你真的遇到難處，能深夜接你電話(huà)、二話(huà)不說(shuō)轉(zhuǎn)賬過(guò)來(lái)的，大概率還是那些人——你的親人，你的至交。

這種信任正在變少，正因如此，才顯得珍貴。

那天晚上，客戶(hù)湊齊定金簽完合同，感覺(jué)大家眼眶都有點(diǎn)紅。不是因?yàn)橘I(mǎi)房激動(dòng)，而是因?yàn)槟且还P筆轉(zhuǎn)賬背后的人情冷暖。在樓市里發(fā)現(xiàn)的這一絲暖意，值得我們好好品味珍惜。

粉絲提問(wèn)

你好，新婚夫妻二人名下無(wú)房，2027年準(zhǔn)備備孕生子，后續(xù)要和父母、外婆三位長(zhǎng)輩同住；目前成都持有兩套無(wú)貸款房產(chǎn)，成華東方錦都套三現(xiàn)長(zhǎng)輩自住、后續(xù)計(jì)劃出售，錦江上海東韻套二屬錦三學(xué)區(qū)打算長(zhǎng)期保留給孩子上學(xué)。夫妻通勤分別在桐梓林和東大路，都有車(chē)，想在成都三環(huán)內(nèi)東南方向入手一套500萬(wàn)左右套四新房，首付控制200–240萬(wàn)，每月公積金合計(jì)1萬(wàn)，希望月供不超1.2萬(wàn)。已看完錦江、成華熱門(mén)新盤(pán)，現(xiàn)已凍資天宸上院，意向139戶(hù)型，惠后單價(jià)3.2–3.25萬(wàn)/㎡，明天即將選房，主要純自住，兼顧保值怕后期降價(jià)背刺；想結(jié)合孩子出生和期房交付節(jié)點(diǎn)，咨詢(xún)現(xiàn)在入手時(shí)機(jī)合不合適、該戶(hù)型首批次要不要搶?zhuān)约皹菞潣菍釉趺催x能避開(kāi)噪音西曬采光問(wèn)題，另外10號(hào)樓2單元1號(hào)室同戶(hù)型便宜10萬(wàn)，想知道有沒(méi)有隱性硬傷，且小區(qū)只有10號(hào)樓是雙開(kāi)門(mén)電梯、頂樓帶電梯機(jī)房，也想一并參考利弊。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來(lái)說(shuō)你們的情況還是比較優(yōu)質(zhì)的，問(wèn)題也比較清晰明了，答案也呼之欲出。首先我從結(jié)論上來(lái)說(shuō)，還是比較支持你們把握入手天宸上院的。

1、你們是打算三代甚至未來(lái)四代同住，所以一個(gè)闊綽的套四，還是很有必要的，所以要盡可能在預(yù)算范圍內(nèi)選擇大點(diǎn)的戶(hù)型，高得房率的戶(hù)型，當(dāng)然也要在有價(jià)值的基礎(chǔ)上。

目前家里的新華公園和龍舟路旁邊學(xué)校，從布局的角度來(lái)說(shuō)我覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題，龍舟的錦三作為學(xué)區(qū)保底，新華公園的價(jià)值不高，可以根據(jù)自己的家庭資金、自住需求，擇機(jī)出售。

從活動(dòng)區(qū)域來(lái)說(shuō)，確實(shí)是很典型的東南方位，所以買(mǎi)房也圍繞這個(gè)方向是沒(méi)問(wèn)題的，首付，月供和總價(jià)，也是很清晰的布局。

錦江的成華的樓盤(pán)，有些是錯(cuò)過(guò)了，有些是不符合你們需求，也有一些是有明顯優(yōu)缺點(diǎn)，但就看你們的抉擇了。錦上映挨著三環(huán)，只剩大戶(hù)型了，500多萬(wàn)超預(yù)算且不劃算；雍景商業(yè)交通配套還不足，未來(lái)你們老人入住了并不太舒適，除非很闊綽的家庭，保姆司機(jī)標(biāo)配；西派交子和能建都是過(guò)去式了，他們小戶(hù)型還是滿(mǎn)足預(yù)算的，但是產(chǎn)品表現(xiàn)一般，而且關(guān)鍵是過(guò)去式了。成華的越秀望悅賣(mài)的一直不好，產(chǎn)品和地段優(yōu)勢(shì)不大。其他幾個(gè)新盤(pán)，才是主流買(mǎi)法。

華宸府是超預(yù)算了吧？如果預(yù)算高的話(huà)，考慮它首批次，惠后183戶(hù)型在600-670萬(wàn)左右，199戶(hù)型在700-770萬(wàn)左右，也是超預(yù)算的情況。單價(jià)3.5-3.8萬(wàn)，中等偏上略貴。然后綠城取證價(jià)也很高，預(yù)計(jì)惠后單價(jià)是3.5-3.7挖煤，140戶(hù)型，最低門(mén)檻接近500萬(wàn)。從性?xún)r(jià)比來(lái)說(shuō)，可能不是很高。

天宸上院是華潤(rùn)近期打的第二張王牌，就是要把高端中產(chǎn)一網(wǎng)打盡，現(xiàn)在按照3.2-3.25萬(wàn)的單價(jià)入手139戶(hù)型，總價(jià)440萬(wàn)起，從預(yù)算的匹配度（預(yù)留軟裝），從目前來(lái)看的性?xún)r(jià)比，都是最有誠(chéng)意的。

它好的不說(shuō)了，你是看得到的，從迭代+華潤(rùn)品質(zhì)+崔家店核心區(qū)的角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為3.2萬(wàn)的單價(jià)還是比較符合當(dāng)前板塊和樓盤(pán)的預(yù)期的，沒(méi)有過(guò)高溢價(jià)，或者說(shuō)泡沫是比較小的。

2、回答四方面問(wèn)題。

①現(xiàn)在買(mǎi)新房的話(huà)，得看買(mǎi)什么產(chǎn)品以及你們什么需求情況，好的產(chǎn)品好的性?xún)r(jià)比以及你們確實(shí)需要早點(diǎn)買(mǎi)入早點(diǎn)享受入住的話(huà)，我覺(jué)得還是很有必要的。

成都核心區(qū)，截至目前，我沒(méi)有看到土拍價(jià)格越來(lái)越低的，或者說(shuō)，后面上市的新房，在產(chǎn)品上更好，但發(fā)售價(jià)格更低，這種明顯背刺，開(kāi)歷史倒車(chē)的現(xiàn)象，我并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。這是一種當(dāng)前的現(xiàn)象，也是一種未來(lái)的趨勢(shì)，所以整體來(lái)看，我還是對(duì)成都核心區(qū)樓市持積極的樂(lè)觀態(tài)度，長(zhǎng)期來(lái)看，還是溫和上漲的。所以當(dāng)前一方面有務(wù)實(shí)的需求，等交房的時(shí)候孩子也差不多醞釀好了，后面四代同堂全部搬進(jìn)新家，也是一種改善的緊迫需求。另一方面，當(dāng)前無(wú)序迭代終止，天宸上院110%的得房率，已經(jīng)是產(chǎn)品形態(tài)天花板了，刻意的等待更好的產(chǎn)品或者更低的價(jià)格，短期來(lái)說(shuō)沒(méi)有現(xiàn)實(shí)意義。因此于情于理，當(dāng)前你們是可以入手新房的了。

②、天宸上院的套四三衛(wèi)已經(jīng)是非常豪華的狀態(tài)了，首批次這個(gè)價(jià)格的話(huà)，我覺(jué)得也還算比較有誠(chéng)意，基本上符合當(dāng)前市場(chǎng)形態(tài)，3.2萬(wàn)的單價(jià)，也就是3年前高新錦江新房的狀態(tài)，所以遲到2年的產(chǎn)品更炸裂的中環(huán)地鐵大盤(pán)，還是基本符合現(xiàn)狀，對(duì)標(biāo)此前比較有認(rèn)可度的越秀大概2.8-3.2萬(wàn)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為這個(gè)價(jià)格是華潤(rùn)在摸索過(guò)大量數(shù)據(jù)后針對(duì)首批次客戶(hù)的誠(chéng)意價(jià)格。往后的樓棟（樓間距）可能更差，單價(jià)不說(shuō)一定更高，但基本上也持平。從經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，首批次往往是最劃算的，一鼓作氣+越賣(mài)越貴，不刺激老業(yè)主。

長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格我覺(jué)得也是基本能夠達(dá)到保值，不至于破發(fā)虧損幾十上百萬(wàn)的狀態(tài)，可以說(shuō)，整個(gè)東門(mén)，這種好的產(chǎn)品，平穩(wěn)的價(jià)格，屈指可數(shù)。

③、首批次開(kāi)盤(pán)的滿(mǎn)足預(yù)算的是1、10棟。定價(jià)也很規(guī)律，只要是樓間距開(kāi)闊的，采光視野好的，總價(jià)就有明顯飆升。比如1棟的1單元2號(hào)房，2單元1號(hào)房，一房一價(jià)來(lái)到了500萬(wàn)段位，但中戶(hù)的就要便宜10萬(wàn)左右，因?yàn)閷?duì)面7棟的樓間距只有29米，可以說(shuō)是比較短了。

1棟的話(huà)，10樓以上采光都沒(méi)啥問(wèn)題，要避開(kāi)西曬的話(huà)，1棟2單元1號(hào)房，10-16樓，我覺(jué)得都還是同時(shí)滿(mǎn)足噪音小，不當(dāng)西曬，采光好，以及性?xún)r(jià)比的買(mǎi)法。

當(dāng)然，如果1棟覺(jué)得多少會(huì)看別人背面的話(huà)，那么10棟處于最朝南的位置，高層視野就會(huì)好很多。

10棟2單元2號(hào)房，西邊戶(hù)也最貴，你們可能不會(huì)考慮？然后2單元1號(hào)房的話(huà)，總價(jià)是相對(duì)其他房號(hào)最便宜的，如果選相對(duì)高樓層，一方面可以往西看一些綠化，另一方面也能越過(guò)對(duì)面街道辦事處這類(lèi)5層建筑，整體的視野是沒(méi)問(wèn)題的。然后還能兼顧到性?xún)r(jià)比，樓間距采光的問(wèn)題，噪音也比較小（距離主干道差不多100米）。

從采光來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿希圆晒舛己芎茫瑥囊曇皝?lái)說(shuō)，建議至少選擇6樓及以上，高一些最好，因?yàn)閾?dān)心對(duì)面的樓頂平時(shí)問(wèn)題。建議8-16層最好的。

④，為啥10棟2單元1號(hào)房比其他樓層的便宜10萬(wàn)呢？（稍等）

⑤，雙開(kāi)門(mén)電梯的話(huà)，優(yōu)勢(shì)是可以的，避開(kāi)頂樓甚至次頂樓都可以的。

總的來(lái)說(shuō)，你們當(dāng)前買(mǎi)房，有現(xiàn)實(shí)意義確切需求，在考慮到預(yù)算和性?xún)r(jià)比的情況下，綜合你們東南方位的通勤，習(xí)慣程度和學(xué)區(qū)兜底的角度來(lái)看，我還是建議明天好好去選房天宸上院的。從選房的角度來(lái)說(shuō)，1棟的樓層在10樓以上都挺好，要性?xún)r(jià)比的話(huà)，就中戶(hù)，但是確實(shí)對(duì)視7棟背面了。要兼顧性的話(huà)，最好看10棟，但是對(duì)面有5F建筑，所以要選擇8樓以上，在采光視野噪音等方面來(lái)看，都是很完美的狀態(tài)。與此同時(shí)要不當(dāng)西曬，又尋求性?xún)r(jià)比（未來(lái)的保值，這里插一句，當(dāng)前房號(hào)之間的價(jià)差，在樓市上行期會(huì)拉大，但是下行期或者平穩(wěn)期并不會(huì)拉大，而是相對(duì)平穩(wěn)、縮小，還有就是更考驗(yàn)賣(mài)房的周期緣分，而不是絕對(duì)的價(jià)差），不介意中戶(hù)的視野稍差的情況下，尋求綜合的性?xún)r(jià)比的話(huà)，是可以重點(diǎn)考慮10棟2單元1號(hào)房8-16樓的。

粉絲提問(wèn)

你好，段總好，最近在看房子，我小孩在天府三街工作，兼顧自住和投資，想請(qǐng)您幫忙選擇一下，遠(yuǎn)大海灣云錦和城投置地鷺灣錦上映那個(gè)好。還有錦江賦和人居九林語(yǔ)凌云閣這兩個(gè)樓盤(pán)可否比上面兩個(gè)好。購(gòu)買(mǎi)預(yù)算在5oo一6oo萬(wàn)的區(qū)間，還有沒(méi)有更好的樓盤(pán)推薦，感謝。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們是在天府三街的央企，講究時(shí)效性的上班族，自住的同時(shí)，還要兼顧到投資保值性，預(yù)算五六百萬(wàn)的話(huà)，其實(shí)在成都也算比較高的買(mǎi)法了，但是新房市場(chǎng)也沒(méi)絕對(duì)滿(mǎn)意的，只能說(shuō)在當(dāng)前的環(huán)境里選擇最合適的，以及在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，蹲守最好的。

首先說(shuō)你看的四個(gè)，遠(yuǎn)大海灣云錦，我個(gè)人覺(jué)得是比較匹配你們需求想法的，它是軟件園板塊唯一的在售新房，整體來(lái)說(shuō)通勤的便利度匹配度是非常高的。對(duì)你們的需求而言，也很契合。

優(yōu)勢(shì)很多，劣勢(shì)也有，優(yōu)勢(shì)我覺(jué)得主要是就近上班，不說(shuō)公交地鐵，至少騎行就能到達(dá)，準(zhǔn)時(shí)性，便捷性很好；而且北側(cè)的大戶(hù)型也快交房了；裝標(biāo)6k，單價(jià)2萬(wàn)多，這個(gè)性?xún)r(jià)比以及私下的保值性投資性是看得到的，畢竟周邊的次新剛改盤(pán)也要賣(mài)2萬(wàn)出頭，所以對(duì)比它這個(gè)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，也對(duì)比其他很多樓盤(pán)啥都撈不到（配套和預(yù)期）還動(dòng)輒3萬(wàn)多的價(jià)格，我認(rèn)為是比較符合當(dāng)前行情的市場(chǎng)價(jià)了。

當(dāng)然缺點(diǎn)也有，主要是早晚高峰的擁堵，產(chǎn)品不算極致的迭代卷發(fā)等。關(guān)于遠(yuǎn)大這個(gè)樓盤(pán)，我上周去看過(guò)，點(diǎn)評(píng)如下：https://weibo.com/1551561845/PCQuAc84E

另外幾個(gè)盤(pán)，對(duì)你們的意義就不大了，錦上映雖然門(mén)口的30號(hào)線開(kāi)通在即，但是上班到天府三街，要坐4趟車(chē)次的地鐵，其實(shí)并不方便，另外雖然被稱(chēng)為金融城東板塊，但其實(shí)大家都心知肚明，和金融城關(guān)系差挺遠(yuǎn)的，不能因?yàn)檫@個(gè)開(kāi)發(fā)商的噱頭就溢價(jià)。更何況你們花五六百萬(wàn)買(mǎi)個(gè)所謂的噱頭，而失去了自住+保值投資的兩大基礎(chǔ)，所以不建議。另外它還緊挨著三環(huán)，噪音比較大，周邊也是一圈安置房，比較尷尬，你們要買(mǎi)的話(huà)，估計(jì)是它大戶(hù)型，對(duì)價(jià)值的匹配來(lái)看，也存在錯(cuò)位的問(wèn)題。

錦江賦是在三圣鄉(xiāng)了，老規(guī)產(chǎn)品，更遠(yuǎn)的地方，上班比較遠(yuǎn)，和錦上映相比沒(méi)有太大區(qū)別，兩頭都不占。人居九林語(yǔ)凌云閣在東客站，也是老規(guī)產(chǎn)品，成華區(qū)的非迭代新房，還撐不起五六百萬(wàn)的預(yù)算，不考慮哈。

總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前四選一的話(huà)，最合適的，就是遠(yuǎn)大這個(gè)樓盤(pán)了，應(yīng)該可以500出頭買(mǎi)到196戶(hù)型（你們應(yīng)該是去過(guò)了哈？）折合單價(jià)2.6萬(wàn)左右還算合適的。從上班通勤的角度來(lái)說(shuō)，就很幸福，每天早晚都可以比同事多睡一會(huì)兒。從定價(jià)的角度，對(duì)比周邊二手市場(chǎng)格局，這個(gè)單價(jià)也還算是比較合理的，不說(shuō)具有巨大的投資價(jià)值，但是相對(duì)保值性還是看得到。

至于說(shuō)另外還有沒(méi)有距離三街不太遠(yuǎn)，然后好的樓盤(pán)，我認(rèn)為很難找了。比如大源西這邊，五六百萬(wàn)只能買(mǎi)到140多平的小戶(hù)型新房，遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸，而且地鐵還不發(fā)達(dá)，只能擠公交。然后新川核心區(qū)，比如陸肖，新通大道這邊，公交地鐵也不發(fā)達(dá)，五六百萬(wàn)可以買(mǎi)到大戶(hù)型，陸肖的大戶(hù)型或者保利新川的大戶(hù)型，但是通勤有些壓力，配套還不完善。

最后沿著1號(hào)線南下5個(gè)站（地鐵還是便利的），可以看看天府半島的洋房，2萬(wàn)單價(jià)便宜，洋房身份，280-330 萬(wàn)可以買(mǎi)128-146 平套四，得房率114%，參考這里，https://weibo.com/1551561845/PBOcetAzG ，缺點(diǎn)一是雖然洋房，但不好看到周邊江景，二是和你們的預(yù)算不匹配，這邊是天府新區(qū)的了，三是距離地鐵步行我看了下也要1公里左右，上班略顯慌張。

所以綜合一圈來(lái)看，我覺(jué)得還是遠(yuǎn)大海灣云錦比較適合你們，如果沒(méi)去過(guò)找我們帶看就更好了。

最后單單從投資的角度買(mǎi)新房，時(shí)機(jī)好不好？成都還跌不跌？這個(gè)是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案的，我覺(jué)得成都目前主城區(qū)的成熟核心板塊，當(dāng)前樓市下行已久，雖然很多人嘲諷還要跌，但已經(jīng)進(jìn)入了止跌回穩(wěn)的 關(guān)鍵時(shí)機(jī)，未來(lái)周期拉長(zhǎng)看，我認(rèn)為從目前開(kāi)始，未來(lái)較長(zhǎng)周期還是出于上升通道的，把地段和價(jià)格控制好，就是具有投資性的買(mǎi)法。土地供應(yīng)鎖緊，去化周期縮短，政策利好不斷，地王頻發(fā)，一二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)春江水暖鴨先知。以自住為底色，選擇好成熟板塊，性?xún)r(jià)比買(mǎi)法，這類(lèi)資產(chǎn)在市場(chǎng)調(diào)整期更具穿越周期能力。