快訊背景：今年，上海正式啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房的試點(diǎn)工作，浦東、徐匯、靜安三區(qū)成為首批先行區(qū)域。

其中靜安區(qū)已于2026年3月31日落地全市首例住房收購(gòu)置換項(xiàng)目，居民通過(guò)將中心城區(qū)小戶型存量舊房交由國(guó)企收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，同時(shí)憑專項(xiàng)房票置換購(gòu)置新房，實(shí)現(xiàn)舊房盤活、居住升級(jí)與保租房房源籌措雙向落地，為全市試點(diǎn)打造了可復(fù)制的實(shí)操樣板。首例！上海“收購(gòu)置換”落地！靜安40㎡老房換220萬(wàn)房票買新房…

作為重點(diǎn)試點(diǎn)區(qū)域，浦東圍繞“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、自愿參與”的原則，由浦發(fā)集團(tuán)作為核心實(shí)施主體，通過(guò)收購(gòu)存量二手住房，在中心城區(qū)等供需矛盾突出的區(qū)域，新增一批區(qū)位優(yōu)越、租金可負(fù)擔(dān)的保租房，持續(xù)優(yōu)化區(qū)域保租房結(jié)構(gòu)布局。

截至2026年4月27日，浦東“收舊換新”試點(diǎn)已累計(jì)接待市民咨詢洽談200余組，形成深度意向70余組，2套房屋已完成收購(gòu)，另有2套“收舊換新”完整訂單將于本周內(nèi)完成成交，試點(diǎn)進(jìn)入規(guī)模化推進(jìn)、實(shí)質(zhì)性落地的新階段。

▲浦發(fā)集團(tuán)保障性租賃住房

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海

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▲浦東住房收舊換新報(bào)道

01

精準(zhǔn)鎖定內(nèi)環(huán)內(nèi)老舊房源

破解核心片區(qū)保租房供給短板

浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)土地資源緊張，新增集中式保租房幾乎沒(méi)有空間，而陸家嘴等核心片區(qū)產(chǎn)業(yè)集中、就業(yè)崗位密集，租房需求旺盛，僅依靠新建房源已無(wú)法滿足市場(chǎng)缺口。

浦發(fā)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)李俊蘭表示，通過(guò)存量收儲(chǔ)把內(nèi)環(huán)內(nèi)的老房子盤活利用，能夠精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求，有效補(bǔ)足保租房結(jié)構(gòu)性不足的問(wèn)題。

本次浦東收購(gòu)范圍明確，優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元且產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手住房。浦發(fā)房管黨委委員、副總經(jīng)理何俊指出，40至50平方米戶型是理想收購(gòu)標(biāo)的，這類戶型租售比更合理，也更適合單身青年、小家庭租住。

為提升政策知曉度與可及性，浦發(fā)集團(tuán)通過(guò)熱線咨詢、街道地推、物業(yè)聯(lián)動(dòng)三種渠道開(kāi)展推廣。依托浦發(fā)房管物業(yè)在浦東服務(wù)超過(guò)三分之一老舊小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，與本次收儲(chǔ)對(duì)象高度匹配，試點(diǎn)推進(jìn)效率顯著提升。

目前已完成收購(gòu)的兩套房源，一套約45平方米、總價(jià)約240萬(wàn)元，另一套約64平方米、總價(jià)約350萬(wàn)元，成交單價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米，價(jià)格與區(qū)域市場(chǎng)水平保持一致。

02

居民參與路徑清晰

“收舊換新”優(yōu)先 交易成本更友好

浦東試點(diǎn)優(yōu)先鼓勵(lì)“收舊換新”模式，即居民在出售舊房的同時(shí)，同步在浦東購(gòu)置新房，實(shí)現(xiàn)居住條件改善。浦發(fā)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)李俊蘭詳細(xì)介紹了居民參與收購(gòu)的完整流程：

1.協(xié)助居民開(kāi)展初步評(píng)估，依據(jù)地段與近期成交價(jià)形成價(jià)值判斷；

2.對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行排查，確認(rèn)收購(gòu)可行性；

3.委托專業(yè)評(píng)估公司入戶評(píng)估，作為定價(jià)重要依據(jù)；

4.在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上與居民協(xié)商確定最終成交價(jià)格；

5.推動(dòng)賣舊與買新同步網(wǎng)簽，資金在監(jiān)管下定向支付至新房賬戶。

在交易成本上，居民所需支付的稅費(fèi)與市場(chǎng)二手房交易完全一致，且無(wú)需支付中介費(fèi)。收購(gòu)價(jià)格參照區(qū)域近期真實(shí)成交價(jià)，公允穩(wěn)定、不低于市場(chǎng)水平，有效緩解老破小出售難、被迫降價(jià)的問(wèn)題。

李俊蘭還表示，當(dāng)前部分意向房源未能成交，主要原因集中在三方面：一是居民僅想賣舊、不想買新，或僅意向購(gòu)買二手房，不符合“換新”優(yōu)先方向；二是對(duì)政策存在理解偏差，將國(guó)企收儲(chǔ)誤認(rèn)為政府征收，心理價(jià)位與實(shí)際價(jià)格差距較大；三是新房尚未選定，買新意愿未確定，雙方仍在協(xié)商。

03

資金模式可持續(xù)

運(yùn)營(yíng)服務(wù)一體化 保障試點(diǎn)長(zhǎng)效運(yùn)轉(zhuǎn)

資金可持續(xù)性是試點(diǎn)長(zhǎng)期推進(jìn)的關(guān)鍵。李俊蘭介紹，浦東保租房收購(gòu)采用“政府項(xiàng)目資本金+企業(yè)自籌+金融機(jī)構(gòu)貸款”三位一體資金結(jié)構(gòu)，政府提供資本金作為啟動(dòng)資金，企業(yè)配套自籌，金融機(jī)構(gòu)按租售比核定提供貸款支持。

項(xiàng)目不以盈利為目的，但要求實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，租金需基本覆蓋收購(gòu)、裝修、運(yùn)營(yíng)成本，年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)收支基本持平，測(cè)算要求入選房源租售比不低于2.5%。

房源收購(gòu)后，浦發(fā)集團(tuán)將按保租房標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一改造，力爭(zhēng)居民交房后3個(gè)月內(nèi)完成裝修，實(shí)現(xiàn)拎包入住，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不降低。所有房源將納入浦東“青創(chuàng)15條”人才政策，為青年人才降低租房成本。

針對(duì)零星房源管理難題，李俊蘭表示，將依托“浦發(fā)有家”保租房品牌，實(shí)現(xiàn)租賃服務(wù)與物業(yè)服務(wù)一體化，降低運(yùn)營(yíng)成本；同時(shí)以街道為單位，聯(lián)合區(qū)人才局、團(tuán)區(qū)委、區(qū)工會(huì)開(kāi)展社群服務(wù)，滿足年輕人生活、學(xué)習(xí)、交流需求。

04

多元拓寬房源渠道

完善浦東保租房全域布局

目前浦發(fā)集團(tuán)已在浦東建設(shè)、運(yùn)營(yíng)保租房約2萬(wàn)套，區(qū)域保租房總量充足，但空間分布不均，內(nèi)環(huán)內(nèi)、張江核心區(qū)供給短缺，外圍區(qū)域相對(duì)充足。李俊蘭判斷，今年5—6月高校畢業(yè)生集中入職后，核心區(qū)租賃需求將明顯上升，“收舊換新”可精準(zhǔn)填補(bǔ)內(nèi)環(huán)內(nèi)供給缺口。

除收購(gòu)二手住房外，浦發(fā)集團(tuán)同步探索商辦樓宇、閑置廠房改造保租房。經(jīng)全面摸排，內(nèi)環(huán)內(nèi)暫無(wú)合適標(biāo)的，內(nèi)環(huán)外、中環(huán)內(nèi)有零星地塊可改造。其中，周家渡街道金甌求精廠老舊閑置廠房，計(jì)劃通過(guò)城市更新改造為保租房，目前正開(kāi)展方案設(shè)計(jì)與規(guī)劃調(diào)整。

為保障試點(diǎn)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，浦發(fā)集團(tuán)已專門成立收舊換新工作專班。何俊介紹，專班以房管公司為基礎(chǔ)組建，核心人員十余人，覆蓋信息收集、評(píng)估談判、簽約成交、裝修、運(yùn)營(yíng)、租賃全流程。

關(guān)于未來(lái)收購(gòu)規(guī)模，李俊蘭表示，將根據(jù)政策適配性、市場(chǎng)接受度、運(yùn)行模式穩(wěn)定性進(jìn)一步評(píng)估，推動(dòng)形成“老房盤活、保租房補(bǔ)短板、居民順利換新、市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定”的良性循環(huán)。

此次試點(diǎn)，是超大城市在土地資源緊約束下，盤活存量住房、完善保障體系、支持居民改善居住條件的一次系統(tǒng)性創(chuàng)新。它既不是簡(jiǎn)單的二手房收購(gòu)，也非常規(guī)的征收拆遷，而是以市場(chǎng)化、可持續(xù)方式打通“存量盤活—保障供給—住房改善”的完整鏈條。

在保租房結(jié)構(gòu)性短缺、核心區(qū)需求旺盛、老舊小區(qū)資產(chǎn)流動(dòng)性不足的多重背景下，這一模式為上海乃至全國(guó)大城市提供了可落地、可復(fù)制、可推廣的樣本，也預(yù)示著未來(lái)住房保障將從“增量建設(shè)”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化”的全新階段。

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