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作者 I 江珊 選址960
全文1450字，約需3分鐘
原規劃為“中國第一高樓”的明星地塊迎來新買家。
5月6日，華潤置地全資控股的深圳市潤圳房地產有限公司以底價70.45億元，競得深圳龍崗區龍城街道G01046-0106地塊，整體樓面價約1.48萬元/平方米。
地塊成交情況
地塊土地面積16.97萬平方米，地塊用途為二類居住用地，商業用地；使用年限住宅（含配套）70年；集中商業40年；酒店40年。規劃建筑面積47.68萬平方米，包括30.56萬平方米住宅、14.35萬平方米商業，以及幼兒園、托兒所、文化活動室、長者服務中心等。
作為深圳大運片區重點項目，根據產業發展協議，項目集中商業須引進一家商業運營單位及若干家國際品牌（不少于5個高端國際零售品牌和不少于5個國際一線戶外運動品牌）；須通過協議形式引進一家酒店運營管理公司負責運營管理酒店，酒店品牌應為該酒店管理集團旗下高端品牌酒店，達到超高端或奢華等級。
現狀照片
值得關注的是，地塊早前建設超高寫字樓的構想已被徹底推翻。
G01046-0106地塊曾是2017年世茂集團以239億元拿下的深圳“地王”項目，規劃打造一座約700米的超高層地標，直指“中國第一高樓”，建設世茂深港國際中心。世茂集團債務危機爆發后，世茂深港國際中心于2022年停擺，數十億開發成本只留下一個巨大的基坑。
深圳世茂深港國際中心設計效果圖
經歷4年停工、兩次流拍（兩次拍賣價分別為130.44億元、104.35億元）后，2025年龍崗區政府啟動“收地化險”方案，以約68億元整體收儲涉及的12宗土地及地上建筑物，于當年11月啟動規劃招標，后以全新形象再度掛牌。
新規劃摒棄原來“第一高樓”的設計，轉向“以住養商”的開發模式。這種重構主要體現在取消超高層設計、變更用地性質、下調容積率等方面。
一是在容積率方面，規劃容積率從原項目約4.17大幅降至3.26，曾經的“摩天地標”徹底轉型為大型宜居社區。
二是在用地性質方面，由商業用地調整為“二類居住用地+商業用地+城市道路用地”，住宅面積占總建筑面積的64%，取代商業成為絕對主導。除集中商業及酒店外，住宅及配套商業可分割銷售，降低了資金壓力。
三是在出讓條件方面，首次提及“分宗開發、分期建設”模式。競得人可將地塊拆分，住宅須一年內開工、四年內竣工，而集中商業和酒店則可寬限至兩年半開工、六年竣工。
項目從爛尾到復活的背景是深圳實施的“清調供”。所謂“清調供”，是深圳市針對停滯或爛尾類存量紓困項目提出的一套系統性盤活機制，包含三個關鍵環節：一是“清理”，即清理歷史遺留問題與低效用地，厘清產權歸屬、債權債務、拆遷補償等復雜關系；二是“調整”，即對于陷入僵局的項目，調整規劃指標與實施主體；三是“供應”，即通過公開招商重新確定實施主體，解決落地問題。今年3月發布的《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》明確運用“清調供”手段盤活城市更新項目。
值得關注的是，在當前市場環境下，商辦去化難度較大，一些項目的可行性需重新論證，變更規劃、更改用途的相關案例不斷見諸報道。
比如，深圳羅湖湖貝統籌片區A9地塊從純商業改為“二類居住+商業”，容積率從13.1下調至8.7，新增住宅約6.3萬平方米、削減商業、辦公、酒店規模。寫字樓項目“前海藍灣商務中心”變身醫院：該建筑原為深圳廣興源·藍灣綜合體的核心寫字樓部分，共29層135米高總建面3.9萬平方米，今年一季度，大樓引入了深圳市中醫院針灸推拿中心、深圳大學總醫院口腔中心，成為深圳首批公立“商改醫”項目。
這些探索為順應市場趨勢變化、解決商辦去化難題提供了重要的實踐案例。
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