地產(chǎn)行業(yè)的這輪寒冬，已進(jìn)入第五個(gè)年頭。

最近，各家房企都陸續(xù)發(fā)布了去年的財(cái)報(bào)。裁員、降薪，依然是絕大多數(shù)房企的年度關(guān)鍵詞。

先說(shuō)裁員。

曾經(jīng)的宇宙房企碧桂園，去年減員了8725人，截至2025年末員工總數(shù)不到1.41萬(wàn)人。對(duì)比2021年巔峰期的超10萬(wàn)人，眼下留存的人不到十分之一。

是不是都裁員？倒也未必。比如萬(wàn)科和龍湖，員工人數(shù)都增加了。萬(wàn)科員工凈增加3791人，龍湖凈增加1915人。

鑒于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收縮，以及萬(wàn)科、龍湖去年都進(jìn)行了區(qū)域整合，這增加的員工指定不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，大概率是在物業(yè)及其他板塊。

這點(diǎn)在萬(wàn)科財(cái)報(bào)中體現(xiàn)得很清楚：去年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)線裁員2228人，物業(yè)服務(wù)擴(kuò)招達(dá)6304人。

一個(gè)減、一個(gè)加，行業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷趨勢(shì)說(shuō)明了一切。

除了人員的變動(dòng)，大嘴梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，頭部房企去年發(fā)的工資總數(shù)對(duì)比往年都有了不同程度的下降。

百億級(jí)薪酬包如今只剩兩家：萬(wàn)科全年發(fā)放185.97億元，華潤(rùn)置地124.71億元，考慮到兩家均將物業(yè)板塊員工納入統(tǒng)計(jì)口徑，開(kāi)支規(guī)模大也可以理解。

碧桂園是薪酬變動(dòng)中反差最大的一家。全年發(fā)放52億元，較上年少發(fā)19億元，應(yīng)付職工薪酬從39.49億元驟降至7.19億元。

除了裁員最多，還有個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是包括董事會(huì)主席楊惠妍、總裁莫斌在內(nèi)——主動(dòng)將年薪統(tǒng)一降至12萬(wàn)元，相當(dāng)于月薪1萬(wàn)元。

就在行業(yè)普遍收縮薪酬的大背景下，有兩家房企仍然保持著高薪酬水位：中海和綠城。

但同樣是高薪，背后卻天差地別。中海發(fā)高薪，是因?yàn)檎嬗绣X；綠城發(fā)高薪，是因?yàn)檎娓一ā?/p>

來(lái)看數(shù)據(jù)。

2025年年報(bào)顯示，中海在職員工總數(shù)為3130人，綠城為8734人。兩家規(guī)模差距顯著，綠城的員工數(shù)量是中海的近三倍。

這一年，中海薪酬總額開(kāi)支為18.75億元，人均年薪約60萬(wàn)元；綠城薪酬總額為45.45億元，人均年薪約52萬(wàn)元。

該說(shuō)不說(shuō)，這年頭舍得給員工開(kāi)工資的都是好公司。但扒開(kāi)財(cái)報(bào)一對(duì)比，卻發(fā)現(xiàn)了一個(gè)尷尬的事實(shí)：

一個(gè)站著賺錢，一個(gè)跪著花錢。

中海一直被稱為“利潤(rùn)王”，即便在行業(yè)下行期，盈利根基依然深厚。2025年，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1680.9億元，歸母凈利潤(rùn)126.9億元。

盡管受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少和毛利率從2023年的20.32%降至15.5%的影響，利潤(rùn)同比有所下滑，但這個(gè)盈利規(guī)模在行業(yè)中依然處于絕對(duì)領(lǐng)先地位。

利潤(rùn)高，人少，人均創(chuàng)收占比就高。對(duì)比千億級(jí)的營(yíng)收，賺得多，自然也就發(fā)得起高薪，發(fā)完了還能剩下大把的利潤(rùn)。

再看綠城。人均52萬(wàn)，也是相當(dāng)牛的。但與中海一邊發(fā)高薪一邊賺大錢形成鮮明對(duì)比的是，綠城在高薪支出的另一頭，利潤(rùn)已逼近枯竭。

2025年年報(bào)顯示，綠城全年歸母凈利潤(rùn)僅約7000萬(wàn)元——確切地說(shuō)，僅7098.9萬(wàn)元，較2024年同比暴跌95.55%。

這意味著，公司8734名員工領(lǐng)取的45.45億元薪酬，最終只對(duì)應(yīng)約7000萬(wàn)元的歸母凈利潤(rùn)。

每向員工發(fā)放100元薪酬，公司的歸母凈利潤(rùn)只留下約1.5元。

高額的員工薪酬、資產(chǎn)減值、合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)虧損三重因素疊加，共同吞噬了綠城的利潤(rùn)。

一方面，綠城加速庫(kù)存去化，導(dǎo)致收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率持續(xù)下滑，全年計(jì)提資產(chǎn)減值及公平值變動(dòng)損失高達(dá)49.21億元，分占合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)的虧損合計(jì)達(dá)11.34億元。

另一方面，2025年全年，綠城實(shí)現(xiàn)年內(nèi)利潤(rùn)總額22.86億元，但其中非控股股東分走了22.15億元，占比高達(dá)96.9%。

這種合作開(kāi)發(fā)模式下的利潤(rùn)分配失衡，前不久天鴻地產(chǎn)的公開(kāi)舉報(bào)，恐怕只是冰山一角。

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