“五一”假期，北京市海淀區某第四代住宅售樓處，前來看房者絡繹不絕。

今年“五一”假期，不少人選擇避開出游高峰，將時間用于看房置業。多地售樓處悄然迎來客流回升，形成了一波置業小高潮。

連日來，中國城市報記者在走訪調研中發現，在政策托底效應持續釋放和購房預期逐步修復的共同作用下，樓市“小陽春”行情在多城得以延續，呈現出核心城市領漲、局部板塊復蘇、優質房源領跑的結構性特征。與此同時，市場分化加劇、修復節奏不均，也成為當前房地產市場最真實的底色。

樓市成交回暖

熱點城市政策撬動行情

褪去假期喧囂的表象，樓市真實的回暖成色，藏在成交數據之中。

5月6日，中指研究院發布數據顯示，今年“五一”假期（5月1日至5日），重點26城新建商品住宅網簽面積51.8萬平方米，同比增長12.5%。

從成交結構來看，本輪樓市回暖并非全域普漲，而是由重點城市強勢拉動。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，從網簽數據看，“五一”期間，廣東省深圳市新房銷售面積同比增長59%，湖北省武漢市同比增長122%。

市場熱度走高的背后，離不開地方前置政策的加持?！敖衲辍逡弧跋?，廣東省廣州市和深圳市相繼出臺樓市優化新政。其中，廣州市將公積金最高貸款額度提至360萬元，居全國首位，同時推出賣舊買新專項補貼；深圳市適度松綁中心城區限購政策，有效提振外地購房者對一線核心房產的置業預期，并將公積金最高貸款額度上調至351萬元，位列全國第二?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示，一系列政策組合拳的實施，對“五一”假期樓市回暖形成明顯拉動作用。

熱點城市行情向外傳導，北京市、上海市、浙江省杭州市、陜西省西安市等一線及強二線城市，延續前期溫和復蘇走勢，成交穩步攀升，其中上海市“五一”期間新房網簽成交量同比增長45%。

二手房市場同樣暖意融融。“從安居客平臺數據來看，全國二手房咨詢量同比‘五一’期間上漲了14%。”58安居客研究院院長張波在接受中國城市報記者采訪時表示，用戶從觀望轉向主動入場，這和去年同期普遍偏冷、用戶觀望情緒濃厚的狀態形成了鮮明對比。

分城市來看，北京市、上海市、深圳市二手房持續延續“小陽春”以來的復蘇態勢，二手住宅網簽成交量同比分別增長76%、16%、81%。

在業內人士看來，當前樓市呈現明顯“點狀回暖”特征，行情集中在核心城市、優質板塊，并非全面普漲，區域分化成為當前市場最顯著的特征。

“新房市場更多還是依賴優質供應和政策托底，像北京市、上海市的新房成交同比雖然也有明顯增長，但更多是個別熱門項目帶動的結構性行情，整體需求修復的節奏仍慢于二手房。”張波坦言道。

產品分化趨勢加劇

高性價比“好房子”備受青睞

當前，樓市消費邏輯正加速轉向“價值擇優”。即便假期出游分流了部分客流，硬核改善盤、高性價比剛需樓盤依舊人氣堅挺，成為置業人群的優先選擇。

5月3日下午，北京市海淀區某四代住宅售樓處內人氣火爆，沙盤、戶型展區、樣板間擠滿看房市民。該項目主打108平方米至140平方米改善戶型，契合城市居民品質置換的核心需求。

“該樓盤均價8.3萬元/平方米，低于海淀區同區域其他新盤，且臨近地鐵，周邊還有已明確規劃待建的學校?！币晃豢捶渴忻裣蛑袊鞘袌笥浾咛寡裕５韰^核心板塊房產保值屬性突出，當前政策環境友好、市場逐步企穩，或是入手改善型房源的合適窗口期。

“這個‘五一’假期，我們推出交定金享9.2折專屬優惠，有效拉動了購房需求釋放?！爆F場置業顧問向中國城市報記者介紹，假期，項目日均成交可達5套，到訪客戶以剛需置換、品質改善人群為主，整體置業入市意愿不斷增長。

假期樓市的火熱并非偶然現象。從月度維度來看，北京樓市展現出持續且穩健的修復勢頭。

中國城市報記者從北京鏈家研究院了解到，4月北京市新房成交近4000套，成交規模同比、環比分別提升20%、17%。

在北京鏈家研究院院長高原看來，目前市場處于較為良性狀態?！坝捎谛路科焚|、價格均相對更高，在一季度剛需為主的市場節奏中相對有所‘踏空’，同時受供給約束較為顯著，新開項目表現良好但絕對規模偏小?！备咴诮邮苤袊鞘袌笥浾卟稍L時表示，3月底以后，從供給側角度看，新開盤項目數量增加，有利于潛在購房者選擇與市場熱度提振；而從需求角度看，改善群體開始入市，此類群體對新房產品的傾向性高于剛需群體。上述因素疊加，使得新房市場銷量顯著提振。

放眼全國市場，與北京樓市邏輯相似，具備地段、配套、性價比優勢的品質樓盤，普遍保持更高到訪率與去化率，“好房子”價值認可度持續走高。

李宇嘉分析，從客群結構來看，當下樓市置業主力仍集中在剛需、剛改群體。這類購房者價格敏感度高，更看重實際居住性價比。

“熱銷樓盤集中具備兩大特質：一是中心城區與近郊‘點狀回暖’特征鮮明，學鐵商配套齊全、戶型得房率高、價格合理的樓盤最受青睞；二是熱門紅盤擁有差異化產品優勢，在地段、配套、社區品質、戶型設計等方面，具備周邊項目無法比擬的稀缺性?！崩钣罴握f。

政策托底力度強勁

樓市穩步筑底靜待修復

開年以來，樓市借著政策暖風與季節性需求釋放，走出一輪持續修復行情，假期看房熱、成交回暖接連上演，也讓市場關于“樓市是否已迎來周期拐點”的討論漸起。

真實的樓市走向，仍需在權威宏觀數據與重點城市成交表現中尋找答案。

國家統計局數據顯示，今年一季度全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，銷售額17262億元，同比下降16.7%，降幅較1—2月明顯收窄。

重點城市二手房復蘇態勢更為穩固。數據顯示，4月以來北京市、上海市二手房保持高活躍度，截至4月27日，北京市二手商品住宅累計成交1.54萬套，同比增長約15%；上海市成交2.59萬套，同比增長22%。

業內普遍認為，從宏觀數據看，樓市正處在邊際修復通道?！坝捎诙址渴袌龅牧魍ㄦ湕l已經被激活，疊加城市更新等長期利好，核心城市的樓市預計仍會延續這種分化修復的態勢。以上海市為例，5月二手房很有可能再創造近3—4年的月度成交紀錄。后續市場表現仍將以分化修復為主，尤其是外環低總價二手房成交還將維持一定高位。”張波研判道。

政策端保持高頻落地節奏，為樓市平穩運行筑牢支撐。據中指研究院監測，截至4月27日，各地已出臺穩定樓市相關政策超300條，遠超去年同期。需求端聚焦公積金優化、購房補貼、貸款貼息、以舊換新等；供給端側重“好房子”建設、收購存量商品房、盤活閑置土地等。

值得關注的是，4月28日，中央政治局會議時隔一年再提房地產，繼續將房地產納入防范化解重點領域風險框架，對房地產市場的表述，由“著力穩定”調整為“努力穩定”。

“‘努力’更多體現的是政策持續堅守的態度，從側面說明當前房地產市場復蘇苗頭已經顯現，前期各項紓困、托底政策已經見到實效，行業最困難的階段已經過去。”張波分析認為，樓市復蘇基礎還不穩固，市場總體預期仍偏弱，后續政策預計不會松勁，還要持續多措并舉鞏固企穩態勢。

“從調控思路來看，后續肯定還是堅持因城施策的大方向，中央層面不會出臺全局性強力刺激政策，整體堅持以穩為主、重點防范市場風險。各地會結合今年《政府工作報告》中重點提到的城市更新、盤活存量、公積金制度改革做文章，推動房地產市場平穩健康發展?！睆埐ū硎?，預計上半年核心城市將保持復蘇的趨勢。強二線城市走勢明顯分化，基本面扎實、節前出臺限購及公積金優化、賣舊換新政策的城市，熱度能夠延續。樓市利好政策集中釋放于核心大城市，對中小城市帶動作用十分有限。中小城市后續可能以以價換量、消化庫存為主，仍將在底部徘徊。

■中國城市報記者 鄭新鈺文圖