這兩年，天津樓市都有黑馬乍現。

去年，河東工大、紅橋西站，脫韁而出。

今年，河北的小外板塊表現搶眼，成為市區最大黑馬！

要知道，去年河北區大部分時間全區成交還不抵一盤，今年小外板塊的崛起，讓區域樓市強勢逆襲。

金地上灣玖峯的銷量狂飆，自去年11月首開，5個月共計簽約387套房源。

格調麟鳳來儀首開炸場，104套房源全部售罄，還緊急加推。

很明顯，這兩年下三區的熱度明顯蓋過了上三區。

河東工大、紅橋西站銷量猛增，尤其是西站板塊在去年僅憑兩盤就躍升市區第三名，以一敵百！

小外板塊與他們屬于同一類型的板塊，有城更、有教育、新品扎堆。

同時，區域內的“城更”地塊也開始發力，老城改善帶也正在候場。

我們已經隱約感受到，河北區的樓市生態開始改變。

4月，區域新房市場又憑借小外板塊的驚艷發揮，再創新高。

共成交2.6萬方，環比上漲6%，同比漲幅更加逆天，斷層領跑全市，暴漲389%！

簽約均價22964元/平米，環比微漲0.2%。

不僅如此，創新產品的優勢開始顯現出來，火力夠猛！

“頭盤”金地上灣玖峯大放異彩。

4月簽約106套，賣出了全區約44%的量，同時還將全市套數榜NO.1收入囊中，一盤撐全區！

目前主力在售為8號樓小高，，87、100平米兩款戶型，總價200萬起。

洋房得房率也很高，100平米備受歡迎，總價279-298萬；122、135平米戶型，總價330-450萬。

項目周邊配建的12年制小外今年全面開工建設，將于2028年建成投用。

小學各學年、初一初二均能轉學，除了產品力之外還有教育資源進行加持。

值得一提的是，約3000平米的金地上灣Park已在五一期間開放。

信達金地中山印近期銷量也有所提升，4月的簽約量位居全區第2。

高層93-143平米在售，近期推出特惠房，精裝和毛坯房均有，總價208-381萬。

中車中環學府的性價比也體現出來了，之前推出了高層工抵特惠房。

一期高層122平米，總價229-245萬；

二期高層，90平米總價170萬左右，110平米總價209萬。

和周邊的二手房形成了“倒掛”。

中國鐵建西派國印，也是仰仗低價和學區。

一期和二期的洋房產品重新開售，均價在2.4-2.7萬/平米。

一期洋房125平米，總價296-309萬；高層價格更是誘人，單價在2-2.1萬/平米。

作為區域的主力盤之一，首創禧瑞問津106-157平米高層在售，單價最低1.85萬/平米起，價格很有誘惑力。

項目預計2027年12月底交付。

津鐵綠城中山鳴翠，大高層均價2.6萬/平米，小高層均價2.8萬/平米，洋房均價3.1萬/平米。

之前關注度比較高的96平米戶型，總價230萬起，但可選房源僅剩高區部分。

可以看出，產品創新終于開花結果。

越晚登場的項目，流速越高！板塊內的改善需求，迎來集中爆發。

4月河北區的新盤沖擊還僅僅是一個序章。

五一期間，津鐵格調麟鳳來儀首開炸場。

開盤前升級客戶就超過了350組，104套房源當天全部售罄，而且還不夠賣。

緊急加推了兩棟洋房和一棟小高。

6棟洋房，包含102、117、130平米三個戶型，總價260萬—400萬，均價在2.7萬/平米左右。

不止現在，未來一段時間它都將成為區域樓市的成交主力。

同時，金地代建的北寧公園地塊也出規劃了。

由5棟7-10層的洋房組成，首層均帶有小院，主打中小戶型，面向地緣改善。

粗略估算，社區約有96戶，戶均面積在107平米左右。

此前，金地上灣玖峯B地塊也發布規劃。

相比目前在售的A地塊，B地塊的容積率更低，僅有1.6。

根據規劃，項目是5-10層的純洋房全架空社區，大致為一梯兩戶的配置，共28棟樓。

粗略估算有462戶，戶均面積約100平米。

值得注意的是，A地塊的洋房100平米幾乎沒有什么房源了，新地塊正好可以接棒。

再來看地塊規劃細節。

除10層洋房和南側一排樓棟之外，其余首層均配備庭院，分為地上和架空層下兩種。

社區主入口位于東南側，規劃有業主會所。

此外，金鐘板塊的兩宗宅地將會聯合開發。

地塊西側為金鐘河大街，緊挨東麗區，臨近地鐵6號線金鐘河大街站。

津北增（掛）2026-02號地塊包含住宅、商業用地，其中住宅建筑面積約為42975.06平米，容積率2.7，預計為高層社區。

津北增（掛）2025-41號地塊，周邊規劃有大型綜合商業TOD、主題公園、幼兒園、中小學等城市配套資源。

也就是說，未來板塊內的配套會很齊全。

除了以上新盤之外，土地市場也不容忽視。

天津推介的61宗地當中，新大路南地塊據了解已經有多家開發商開始關注。

地塊的區位優勢非常明顯。

相比三十五中的群雄激戰，這里算作老城改善帶，多年以來無新盤供應。

要知道，昆緯路是河北區的一條“大腿”，很多地緣還是比較認可的。

最具代表性的項目就是首創大都匯，匯集的都是當年的高端改善客群。

可這已經是10年前的作品了，而且還是大高層。

2.0的容積率能做出部分洋房產品，肯定會對改善有很大的吸引力。

同時，地塊體量也并不是很大，對于房企來說在成本上更好接受。

如果產品跟得上，量價都有保證。

沉寂多年的“市區老末“，組成了“復仇者聯盟”，開始顛覆格局了。

尤其今年，它的勢頭越來越猛。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。