物業是“管理”也好，“服務”也好，物業公司與居民之間，就是兩個自由交易，自由買賣的市場主體。居民如何提高自己的議價能力，只有組織起來；物業公司如何站穩腳跟，只有提高服務質量。

撰文丨任大剛

多地倡議或要求公職人員、黨員干部帶頭繳納物業費的事火上熱搜了。查了一下，這其實是個持續性的事情，不算突發新聞。

一年前，“上游新聞”就專門報道過中共云南元江縣委組織部和元江縣住建局下發通知稱，決定廢止兩部門此前發布的《關于黨員干部（公職人員）帶頭繳納物業服務費的通知》文件。

從報道中還得知，近兩年來（指2025年之前兩年），包括貴州荔波、安徽靈璧、湖北崇陽、江西永修等多地縣市都發布了要求黨員干部帶頭繳納物業費的文件。

最新的報道稱，有的地方帶不帶頭，甚至要與評優晉級掛鉤。

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物業費的繳納已經到了需要發倡議，下文件，與考核掛鉤的地步，可見問題的嚴重性。

克而瑞、中指研究院、中國物業管理協會等多家權威機構的監測數據顯示，2020年全國500強物業企業平均收繳率達93%的行業峰值，此后連續四年同比下滑，2025年已降至71%，五年間累計下滑22個百分點。其中，2021-2025年的下滑幅度，分別為5、6、4、5個百分點。

上述數據的嚴重性在哪里？

物業管理行業內已形成明確的盈虧平衡共識：收繳率85%，是住宅物業項目的保本線，低于該數值則無法覆蓋人力、維保等剛性成本；60%是“撤場警戒線”，一旦跌破，企業即使壓縮服務成本，也無法盈利，只能選擇主動撤場。2025年全國超40%的中小物業企業項目收繳率低于60%，直接觸發了行業性的“撤場潮”。

中物智庫2025年調研顯示，百強物業企業的住宅項目平均收繳率僅為82.3%，頭部上市物業企業憑借品牌優勢與標準化服務，2025年平均收繳率維持在78%，仍具備基礎盈利能力；而中小物業企業因資源有限、議價能力弱，平均收繳率普遍低于65%，部分區域型小企甚至跌破50%，已陷入“收不抵支”的生存絕境。

只有71%的收繳率，意味著29%的住宅沒有繳納物業費。

問題反映到法律糾紛上，最高法2026年一季度數據顯示，全國法院受理一審物業糾紛案件29.47萬件，同比增長37.28%，平均每天超3200起，占全部民事案件的比例超27%（即每4件民事案件中就有1件是物業糾紛），據悉，90%的案件是物業公司起訴業主拖欠物業費。

數據就是這么燙手。一些地方要求公職人員、黨員干部沖在前面，先把物業費交了，恐怕也是沒有辦法的辦法。

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那么這個辦法有沒有效果呢？

未查到明確來源的消息說，在江西九江某小區，政策推行前收繳率僅為50%，推行后短短1個月內，收繳率飆升至85%，物業得以用新增的物業費收入，增加了保潔頻次（從每周2次增至每日1次）、修復了3部故障電梯、更換了小區的公共照明設施，業主滿意度顯著提升。

這大概是全國各地廣泛推廣公職人員帶頭繳納的例證之一。

“事急從權”，暫時拋開要求公職人員黨員干部帶頭繳納物業費是否合法合規的角度說，如果能迅速改善惡劣狀況，未嘗不可一試。

但我懷疑，這樣做是否真的管用？

首先，這個“帶頭”的意思，就是公職人員、黨員干部中，也存在大量拒繳物業費的情形，否則，何來“帶頭”一說？

那么，公職人員、黨員干部是否存在大量拒繳物業費的情形呢？

最近幾年，公職人員相對來說工作穩定，收入更高，沒有欠繳的理由。據多地住建部門和紀檢部門反饋，公職人員的欠繳情形，要明顯低于普通住戶。

但同時，也要考慮到欠繳基數實在太大，因此欠繳的公職人員應當也不在少數。

此外，鑒于很多退休的公職人員仍居住在機關家屬院、老單位房里，而這些地方也是欠繳高發地，與之相關的公職人員欠繳的，肯定不少。

問題是，當“欠繳”在一些地方成為普遍問題時，是否為“公職人員”，就不再是個個人身份的問題，而是普遍存在于全體居民中的一種現象，用身份說事，且即便區別對待，也于事無補，頂多算是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。

而況且，每個人的錢是自己掌控自己支配的，別人要交是別人的事。“示范”和“帶動”如果有用，必定也是很小的，且人數也不占優勢，逆轉不了拒繳大勢。

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那么，問題出在哪里？

首先，是空置房的問題。

根據住建部數據，2021年，全國商品房待售面積為5.1億平方米，到2025年，這一數據增長到7.52億平方米，相應的，住房空置率肯定大大提高，未經證實的數據是超過16%。而克而瑞、中指研究院等機構的統計口徑，均包含空置房應收金額，而空置房的折扣政策，直接壓縮了企業的收入空間。簡言之，房地產業下行，也直接波及到物業繳費率。

其次，是建立業主委員會的比例太低。

一個扎心的數據是，《法治日報》2024年11月的一篇報道提及“全國成立業委會的小區占比約30%”。

按照物業管理相關法規，業委會代表全體業主，與物業公司簽訂服務合同，但如果高達7成的小區沒有業委會，那么物業公司與誰簽訂合同呢？

通常情況下，如果是老舊小區沒有業委會，居委會或街道就是簽約主體，少數能湊齊業戶的小區，簽約主體就是業主代表或全體業主，而大量無手續的老小區，則沒有書面合同。

頂層的制度設計是物業公司與業委會雙方做生意；底層的事實是物業公司與千家萬戶一家一家打交道。物業公司原以為做的是toB的生意，而實際上，做的是toC的買賣。

這是兩種思路完全不同的生意。這種頭皮發麻的買賣，只能是能掙一個是一個，無法長期規劃物業服務，結果就是把繳費率從90%以上干到70%多點，這不奇怪。

再次，是關于服務質量的問題和糾紛。

物業公司的問題已經討論得足夠充分，無外乎三點。

一是質次價高，居民覺得物業公司提供的服務不值這個價，因此出現拒繳；二是公共收益不透明：小區電梯廣告、公共車位租金、快遞柜進場費等公共收益，依法歸全體業主共有，但有的城市物業投訴中，近3成涉及公共收益賬目模糊或未公示，2025年9～11月，有的城市在媒體走訪50個小區中超60%未按規定公示公共收益明細，此外就是維修資金管理混亂，這個也可以想象。

上述問題，導致居民對物業公司信任度降低。而居民方也不是沒有問題，典型的就是搭便車，部分業主認為“別人不交，我也不交，小區服務不會因為我一個人繳費而變好”。

第三，由于經濟形勢波動，一些家庭經濟條件惡化，收入減少，在從眾心理驅使下，進一步放大了拒繳行為。

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倡議公職人員、黨員干部帶頭繳納物業費，只是治標的短期辦法，真要讓居民滿意，物業公司有利可圖，還需切實改革。

首先是大幅提高業委會數量比例。無論如何，30%的業委會組建率，實在太低。中國的城市住宅，主流是公寓，公寓住宅與別墅住宅的重大區別，是“公地”太多，很容易陷入“公地悲劇”，靠思想覺悟道德情懷維持居民小區的管理，遠遠不夠，必須要有自治組織，要有有能力，有公心的業委會。

城市里的每一個居民小區，有很多能人，退休的老干部、老黨員、老知識分子無數，身體好得很的有無數，如何激勵他們出來服務業主，難道沒有辦法嗎？

在這方面，居委會和街道作為實質上的政府“派出”機構，在組建業委會的過程中，應該發揮關鍵作用。

有了業委會，業主就有了強大的制衡能力，可以與物業公司博弈，不至于出現居民對物業公司嚴重不滿而束手無策。

其次是制度改進。目前反映出來的問題，比如業委會難成立、開發商強行指定物業公司、合同終止難、物業公司退出難、業主表決的方式方法不便捷、財務管理混亂、資金使用不透明等等，基本都與《物業管理條例》的相關不當規定、模糊規定有關。

當然，現代商品房小區也算是改革開放后的新事物，出現這樣那樣的問題在所難免，關鍵在于針對問題做出治理創新。

再次是如何推進市場化改革。

物業是“管理”也好，“服務”也好，物業公司與居民之間，就是兩個自由交易，自由買賣的市場主體。居民如何提高自己的議價能力，只有組織起來；物業公司如何站穩腳跟，只有提高服務質量。在此基礎之上，如何明確雙方的權利、義務、責任，其實是很容易清晰化的。難不成別的再難的買賣都可以順利進行，這種買賣偏偏做不成？

有鑒于居民物業管理有一定特殊性，政府還可以靠前一步，召集相關的利益方和法律人士，梳理不同的小區狀況，擬定不同的格式合同，而不是像現在這樣，一份格式合同管所有小區。“公地”太大了，不細致，就會出大問題。