出品 | 創業最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

初夏30°的溫熱與雪場-6℃的凜冽，同時出現在5月的深圳前海——在深圳華發·前海冰雪世界（以下簡稱：前海冰雪世界），一墻之隔便猶如“冰火兩重天”。

而這種巨大反差，也是其母公司華發股份所面臨的現狀：

一邊，自2025年9月開業以來，前海冰雪世界項目迎來超200萬客流，“冷經濟”一片火熱。

另一邊，華發系“老將”郭凌勇2025年5月接任董事局主席后，交出了一份讓外界頗為詫異的成績單：2025年，華發股份歸母凈利潤虧損高達95億元，直接將過去4年（2021年至2024年）積累的歸母凈利潤吞噬，這也是公司2004年上市以來的首次年度虧損。

作為珠海最大國企華發集團的房地產平臺，華發股份已有30余年歷史。在房地產輝煌時期，有碧恒萬融等知名房企在前，公司并不算起眼，但自2021年房企“大洗牌”以來，華發股份也曾進入行業TOP10陣營，當時甚至力壓央企中國金茂一頭。

然而，在房地產市場深度調整階段，華發股份還是不可避免地遭受了沖擊，盡管其堅稱2025年出現虧損并非經營失速的信號，而是主動盤活存量資產的戰略抉擇，但公司出現64.66億元的資產及信用減值，本身就已經折射出經營承壓的現實。

只是，在國資光環加持之下，華發股份究竟何以至此？

1、深圳滑雪場爆火，融創選擇“不放手”

在華發股份當前的發展藍圖中，前海冰雪世界無疑是濃墨重彩的一筆，這被其看作是公司挺進萬億級冰雪賽道的高端開局。

2025年9月底，前海冰雪世界開業，其室內滑雪場約10萬平方米，被吉尼斯認證為全球“最大室內滑雪中心”。

和室外滑雪場不同，室內滑雪場需要封閉恒溫環境、人工造雪系統、大型制冷設備等，成本更高。據每日經濟新聞報道，室外滑雪場的投入金額數億元比較常見，而室內滑雪場的投入金額動輒數十億元，甚至更高。

這些成本最終也會落到消費者身上。「創業最前線」梳理發現，2026年5月，前海冰雪世界「初級3小時滑雪」的價格是工作日348元、周末458元，中級道、高級道的價格則更高，最高能達到768元/4小時。

（圖 / 華發冰雪熱雪奇跡官方小程序）

與之相比，室外滑雪場更具性價比。一位在張家口崇禮云頂滑雪場工作的教練告訴「創業最前線」，云頂滑雪場在2025-26雪季日場票（時間大約為上午8點到下午4點）價格在400元左右；如果有團購，半天價格更是不足300元。

即便定價不低，前海冰雪世界在服務、體驗上仍然引發了部分消費者的不滿。在社交平臺小紅書上，有消費者展示沒造雪的時候，“單板初級道露出了水泥地”，也有人吐槽“感覺沒有壓雪，中級道到處是雪包”，體驗感不佳。

（圖 / 小紅書）

只不過，在缺少冰雪的南方，前海冰雪世界還是極具吸引力。自2025年9月底開業至2026年4月中旬，項目總人流量突破205萬人次，其中室內雪場共計接待超77萬人次。

開業3個月，前海冰雪世界即實現營收超1.6億元，2026年第一季度又實現營收超1.7億元。2025年，華發商業全年僅實現租金收入8.78億元，由此可見前海冰雪世界對華發股份的重要性。

（圖 / 華發股份官網）

雪場是熱鬧的，背后的紛爭也是激烈的。

其實，當前爆火的室內滑雪場只是華發股份在深圳冰雪文旅城項目中的“冰山一角”。據華發股份披露，深圳冰雪文旅城包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元化業態，項目原總占地面積43.68萬平方米。

此項目原是融創和華發股份在2020年共同摘取的項目，計劃由雙方共同成立的融華置地建設為「融創華發深圳冰雪文旅城」。其中，融創持股51%，在財報上并表這一項目。

遭遇流動性危機之時，融創于2023年1月將所持融華置地51%股份，附回購條件的轉讓給華發股份。2025年11月，融創文旅明確告知華發股份，其選擇行使回購權，但提出“就回購方式、回購價格及回購時間等事宜重新展開討論”的附帶條件。

但直至現在，雙方還沒有就回購條件達成一致，前海冰雪世界的最終歸屬還漂浮在空中。

值得注意的是，文旅城大多是重資產項目，占用資金時間長，且成本頗高。在2025年下半年，華發股份甚至不惜虧本，向深圳土儲中心退回前海冰雪世界項目的7塊商業用地，總價44.05億元，折讓23.20%，其預計本次交易產生的虧損超過2024年凈利潤的50%（超7億元）。

（圖 / 華發股份公告）

甩掉7宗商業土地之后，此項目的投資成本仍然不低。華發股份2025年財報顯示，深圳冰雪文旅城預計投資總額高達256.6億元。

（圖 / 華發股份財報）

一邊是爆火的滑雪場，一邊是巨額投資成本，對于已經轉入虧損的華發股份來說，是否“割肉”大約也是左右為難。

2、迎來上市首虧，存貨成吞噬利潤“黑洞”

其實，華發股份當下的日子并不好過。

4月24日深夜，華發股份發布2025年財報。報告期內，公司實現營收834億元，同比增長38.85%；歸母凈利潤虧損95億元，同比驟降1095.54%。

這是自2004年上市以來，華發股份首次出現年度虧損。不僅如此，在2021年至2024年，公司歸母凈利潤總和約為86億元，這意味2025年直接將過去4年的歸母凈利潤之和全部虧完都不夠。

（圖 / 華發股份財報）

在致股東信中，公司管理層坦承市場的周期震蕩給經營造成巨大沖擊，聲稱“對于這份未能延續盈利的成績單，深感壓力千鈞、責任如山”，并向各位股東致歉。

即便如此，華發股份在財報中仍然堅稱，虧損并非經營失速的信號，而是公司在行業轉折關鍵期，主動盤活存量資產的戰略抉擇，及按會計準則要求計提資產減值，核心目的是為長期高質量發展“輕裝上陣”，實現可持續發展。

2025年，華發股份計提信用、資產減值共計64.66億元，減少當期歸母凈利潤45.15億元。其中，存貨減值高達57.3億元，占比近9成。

（圖 / 華發股份公告）

一般來說，在房地產深度調整時期，房企很難一次性擠清全部存貨泡沫，需要在去庫存的過程中反復計提存貨減值。于華發股份來說，過往囤積的高價土地、滯銷的房子已經開始反過來侵蝕公司利潤，是一個危險信號。

而這也可以從公司最新業績表現中窺得一二。2026年一季度，公司實現營收40.38億元，同比下滑78.18%；歸母凈利潤虧損9.46億元，同比大跌595.55%。

（圖 / 華發股份2026年一季度財報數據）

截至2026年3月31日，華發股份的存貨仍然高達1938億元，這些存貨又該如何處置？存量項目如何加快去庫存？如何避免被存量項目持續拖垮利潤？對此，「創業最前線」試圖向華發股份方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

實際上，華發股份的房地產開發業務正承受著巨大壓力。2025年，公司房地產開發的毛利率為10.05%，較2024年減少4.26個百分點，再度壓縮了利潤空間。

（圖 / 華發股份財報）

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，這未必是華發股份在主動降價，而是市場競爭的結果，原因在于“房企被存量拖住，去化困難”。同時，他也提及，“也不排除為了保衛現金流，公司采取了‘以價換量’策略，成從而拉低了毛利率”。

目前來看，華發股份的現金流的確緊張。截至2026年3月31日，公司貨幣資金為227億元，短期借款104億元、一年內到期的非流動負債295億元，短債遠超貨幣資金，資金壓力不言而喻。

（圖 / 華發股份財報）

而這在一定程度上還是建立在占用供應商貨款的基礎之上。上述同期，公司應付賬款高達235億元。

至于華發股份是否存在“截留”供應商貨款的現象，以及是否在通過降價促銷回流資金等問題，「創業最前線」試圖向華發股份方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

3、高管“大換血”，銷售額仍一降再降

經營遇困的華發股份，管理團隊也經歷了“大洗牌”。

2025年5月30日，華發股份宣布，因工作調整，李光寧申請辭去公司董事局主席、董事及擔任的其他所有職務，辭職后不再擔任公司及下屬子公司任何職務。

李光寧是華發股份的老臣，他自1998年加入公司，歷任董事局秘書、董事、董事局副主席、總裁等職務，曾主導了公司上市進程，2014年起擔任董事局主席，作為“一把手”執掌華發股份長達11年。

李光寧離開之后，公司董事局副主席郭凌勇于2025年5月30日接任董事局主席，其也在華發集團及旗下公司任職多年，是華發系的老將。

另據「創業最前線」不完全統計，2025年以來，公司的總裁、執行副總裁、副董事長、董秘、財務總監、董事等數位核心位置上的高管都發生了更迭。

除此之外，據壹地產報道，華發股份的營銷管理中心總經理賀傳浪、首席產品官黃鳳彬、華南區域營銷總經理鄭楓已離任，加盟越秀地產。近期，華發股份的華南大區副董事長林雋，也已敲定入職越秀地產。

（圖 / 華發股份財報）

無論是華發股份主動調兵遣將，還是高管離職出走，這種管理團隊的持續震蕩，本身就已經說明了華發股份經營層面所承受的壓力之重。

2025年，公司實現銷售額785.6億元，和2024年的1054.44億元相比下滑25.5%，直接掉出千億大關。

不僅如此，中指院數據顯示，在銷售額滑落之后，華發股份2025年排名降至第11位，掉出行業top10陣營。在2024年時，華發股份曾位列行業第10位，當時力壓排名第12的央企中國金茂一頭。

（圖 / 中指院（上：2025年；下：2024年））

進入2026年，華發股份在銷售上的頹勢更加明顯。2026年一季度，公司實現銷售金額102.1億元，同比大跌65%。

房地產市場進入調整期已有4年多時間，公司的銷售為何突然出現如此明顯的下滑？新管理團隊上任之后，是否存在戰略執行不到位的問題？對此，「創業最前線」試圖向華發股份方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

無論如何，郭凌勇上任董事局主席之后，交出了一份“2025年銷售掉出千億、排名掉出行業TOP10”的成績單，不知如何向母公司華發集團“交差”？對新管理團隊來說，沒有一個好的開端，接下來的每一仗都不會輕松。

*注：文中題圖來自攝圖網，基于VRF協議。