今年上海二手房成交火熱，截止到現(xiàn)在，已經(jīng)超過10萬(wàn)套。

這10萬(wàn)套當(dāng)中，肯定有很多是身邊的親朋好友做出的貢獻(xiàn)。

比如我身邊，最近就有兩個(gè)好友趁著小陽(yáng)春完成了置換動(dòng)作，賣小換大，典型的剛需改善。

但值得一提的是，他們都沒怎么加杠桿。確切點(diǎn)說，是不想也不敢加杠桿了。

朋友小A，可能是當(dāng)下買房人最典型的縮影。

他賣了手里一套69平的閔行顓橋老公房，到手153萬(wàn)。加上手中的150萬(wàn)現(xiàn)金，又貸了80萬(wàn)公積金，買入了一套總價(jià)383萬(wàn)、面積80平的七寶帶學(xué)區(qū)老公房。

確實(shí)是剛需，孩子大了，原來(lái)的兩房不夠用了；要上學(xué)了，需要學(xué)區(qū)。

但他也確實(shí)不想背太大房貸壓力，所以只貸了80萬(wàn)。

用他的說法，更好的房子當(dāng)然更貴，但不想那么累了。

另一個(gè)朋友小B，情況更典型。

家庭年收入超過50萬(wàn)，單看現(xiàn)金流算是標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)了。

他賣了老家一套房子，到手70萬(wàn)；另外一套寶山顧村的房子也賣掉了，到手240萬(wàn)。加上公積金貸款90萬(wàn)，入手了一套400萬(wàn)的動(dòng)遷次新三房。

50萬(wàn)年收入的家庭，買400萬(wàn)的房子，只貸90萬(wàn)。擱以前，這個(gè)杠桿比例簡(jiǎn)直低得不可思議。

還有學(xué)區(qū)房也在變。

今年大量的學(xué)區(qū)買家，更多的是去買了掛戶口的學(xué)區(qū)老破小。低總價(jià)，一兩百萬(wàn)搞定，靈活。

放在以前，很多人會(huì)咬牙上高總價(jià)、兼顧自住品質(zhì)的八百萬(wàn)到千萬(wàn)級(jí)學(xué)區(qū)房。現(xiàn)在大家都務(wù)實(shí)了，學(xué)區(qū)是學(xué)區(qū)，自住是自住，不再?gòu)?qiáng)行捆綁。

長(zhǎng)期租房、以租養(yǎng)租的人越來(lái)越多。

不買房不代表不改善居住，只是換了一種更靈活的方式。

把自己的小房子租出去，貼點(diǎn)錢租一套更好的住。這種操作，越來(lái)越常見。

這就是現(xiàn)在的買房人。相比以前，確實(shí)是集體"慫"了。

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現(xiàn)在的買房人，不想加杠桿，也不敢加杠桿。

"不想"是因?yàn)椴幌胱尲彝ヘ?cái)務(wù)壓力太大。

"不敢"是因?yàn)槲磥?lái)的現(xiàn)金流面臨太高的不確定性。

特別是35歲以上的群體，身邊多少都有幾個(gè)或被動(dòng)或主動(dòng)失業(yè)的朋友。

這一輪AI替代大潮來(lái)得又快又猛，硅基打工人正在大規(guī)模替代碳基打工人。

有數(shù)據(jù)顯示，2026年僅美國(guó)科技行業(yè)裁員規(guī)模就達(dá)71447人，AI替代的崗位數(shù)，已經(jīng)超過美國(guó)年新增就業(yè)量。

上海一季度的GDP增長(zhǎng)很猛，但權(quán)重都傾斜在高新科技領(lǐng)域，大部分傳統(tǒng)行業(yè)的人并沒有吃到增長(zhǎng)紅利。

跟最近的股市一樣，芯片ai概念都漲瘋了，但傳統(tǒng)行業(yè)的老登股還在跌。

而且現(xiàn)在上市公司即使掙到了錢，可能更愿意花在AI上，不一定是員工身上，打工人還是沒錢。

收入預(yù)期不穩(wěn)，誰(shuí)敢背大額房貸？

從數(shù)據(jù)也能看出來(lái)這種謹(jǐn)慎。

2026年一季度，全國(guó)居民部門新增人民幣貸款僅2967億元，同比下降71.5%，創(chuàng)多年新低。

居民存款卻高增約7.7萬(wàn)億元——錢不敢花、不敢借，全存銀行里了。

北京，今年一季度居民新增貸款為-339.1億，3月單月只有45.9億，而去年一季度是449.79億。

上海一季度住戶部門貸款僅增加265億元。

貸款數(shù)據(jù)不會(huì)說謊，中產(chǎn)是真的在降杠桿。

還有個(gè)朋友小c，本來(lái)也在看房子，沒想到整個(gè)部門被裁撤，直接買房的念想。

但好消息是，上海樓市確實(shí)出現(xiàn)了一些見底的信號(hào)。

小A和小B之所以現(xiàn)在置換，也是感覺差不多到底了。

具體來(lái)看，有幾個(gè)值得注意的市場(chǎng)信號(hào)：

第一，成交量放大。

2026年3月，上海二手房成交3.1萬(wàn)套，4月成交2.87萬(wàn)套，截至現(xiàn)在，年度累計(jì)已超10萬(wàn)套。

但仔細(xì)看成交結(jié)構(gòu)：300萬(wàn)以內(nèi)房源占比高達(dá)72%，套均面積僅78.5平。

入場(chǎng)的主要是剛需，低總價(jià)、小戶型的買家。

改善型的置換鏈條還沒完全打通，高總價(jià)的小區(qū)和板塊，不少都無(wú)人問津。

第二，掛牌量在持續(xù)下降，供需關(guān)系在優(yōu)化

上海二手房掛牌存量自2025年8月起進(jìn)入去庫(kù)存通道，連續(xù)多個(gè)月下降。

關(guān)鍵的是，這次掛牌量下降不僅是成交量放大"帶下去的"，還包括房東主動(dòng)惜售。

第三，價(jià)格止跌了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海二手住宅價(jià)格在經(jīng)歷連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后，于2026年2月首次環(huán)比上漲0.2%。

微觀上看，能撿漏的房子相比去年年底少了很多，無(wú)硬傷有性價(jià)比的市區(qū)老破小階段性賣空了。

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需要提醒的是，2026年到2027年，上海還要迎接7萬(wàn)套解禁新房。

這個(gè)數(shù)字不小。解禁新房集中入市，對(duì)周邊二手房肯定會(huì)有沖擊。所以買房要盡量避開這個(gè)雷區(qū)。

不受解禁新房影響的低價(jià)筍盤，可以考慮。

比如市區(qū)幾百萬(wàn)的大三房、近郊300-400萬(wàn)的次新，下跌可能沒多少空間了。這類房子自住買，問題不大。

但有幾類房子，還是要小心。

老商品房，可能泡沫還比較大。

因?yàn)槌跗谫I入價(jià)比較低，幾千一平米，現(xiàn)在都漲到了近10萬(wàn)一平米。也就是說，早期業(yè)主砸起盤來(lái)是沒什么壓力的。

而你高位接盤的，根本扛不住。

新房相對(duì)會(huì)堅(jiān)挺一些。

因?yàn)榇蠹屹I入成本差不多，沒有"老業(yè)主幾千塊買入、現(xiàn)在十萬(wàn)賣出"這種巨大的價(jià)差空間。

市區(qū)老破小，則是已經(jīng)跌了很多了。

租售比也達(dá)到了比較高的水平，部分老公房超過3%，高于3.06%的新增房貸利率。

這種房子，反而成了現(xiàn)階段最安全的資產(chǎn)之一。

AI沖擊就業(yè)，裁員此起彼伏，經(jīng)濟(jì)周期也在轉(zhuǎn)變。

樓市，不再是"閉眼買都能賺"的時(shí)代了。而是需要精挑細(xì)選、量力而行的時(shí)代。

不要恐慌，不要害怕踏空。即便真的觸底，也沒有大漲的基礎(chǔ)。現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，不支持快速反彈。

買房要買筍盤，要挑，要磨，沉得住氣。

市區(qū)老破小和新房相對(duì)穩(wěn)健。

高總價(jià)高估值的老破大、老商品房，踩坑概率高。這類房子，賣房要加速，買房要慎重。

雖然上海二手房的成交量很活躍，但買房人不要恐慌焦慮。

不要因?yàn)楹ε绿た眨碗S便買入一套不合適、不喜歡的房子，那才是真正的踩坑。

說到底，現(xiàn)在的上海中產(chǎn)，對(duì)于買房已經(jīng)量力而行了。

有多大屁股就做多大椅子，房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的占比持續(xù)走低，這不是悲觀，是成熟。

對(duì)于買房人和房東來(lái)講，房產(chǎn)的流動(dòng)性和保值能力，在未來(lái)長(zhǎng)期的趨勢(shì)中會(huì)同等重要，甚至更重要。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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