中國的房價連跌了快四年，每平米均價從一萬出頭跌到現在的九千多。每次出臺政策救市的時候，總有人說“這次不一樣”。

但看看隔壁的日本，三十多年前的地產泡沫破裂后，東京的房價花了將近三十年才爬回原來的高點。

站在2026年的今天，市場數據正在證明一個殘酷的事實：中國的樓市調整，正在一步步復刻日本走過的路。

上世紀90年代初，日本的泡沫經濟被刺破后，資產價格持續下跌了十幾年。日本決策層犯的第一個錯誤，是“反應太慢”。

房價開始跌的時候，日本央行沒有果斷降息，而是緩慢推進，從1991年7月才開始下調利率，降息速度遠遠跟不上經濟和資產價格下滑的速度。

到了1992年3月財政政策才跟上，錯過了最佳托底時機。

第二個錯誤是“政策反復”。日本在1994年到1996年連續減稅，效果明顯，私人消費大幅回升。

但就在經濟剛剛有點起色的時候，1997年日本突然將消費稅率從3%提到了5%。這一下直接打斷了經濟修復的進程，剛有起色的信心又被打回原點，資產價格繼續往下掉。

第三個錯誤是“各自為政”。貨幣政策和財政政策沒有統籌協調，日本央行只顧降息，財政政策出臺太晚。

金融系統的不良資產問題也因為想“捂蓋子”遲遲得不到解決，一直拖到1997年亞洲金融危機爆發，大批銀行破產，才被迫進行徹底改革。

這三板斧下去，日本經濟陷入了長達十幾年的停滯期。房價跌了，地價跌了，企業不投資了，老百姓也不消費了。經濟學家把這段歷史稱為“失去的三十年”。

頭部券商中信證券在2026年4月發布的報告中，直接用“從日美等國地產周期看中國樓市”作為標題。

報告明確指出，發達國家地產危機集中在兩個時期，1980年代末至1990年代中期和2007年至2013年，各國地產在下跌時長和幅度上存在顯著分化。

核心差異在于國內基本面應對政策的力度和節奏。

中信證券認為，中國本輪救市政策呈現“先主動嚴監管、后漸進式加碼”的路徑，既沒有像日本那樣反應滯后，也沒有走美國危機后全面強刺激的路徑。

目前需求端穩步改善，供給端持續調整，地產調整已取得階段性成效，正逐步向溫和企穩過渡。

國金證券5月16日發布的報告則更加樂觀。報告指出，2026年的“金三銀四”是中國樓市開始止跌的轉折點。

1至2月，26個重點城市二手房實時成交套數同比增長1%，結束了2025年四季度的同比下跌。3月和4月的增速分別為16%和30%。截至5月13日，5月同比仍增長26%。

從價格端看，1月全國二手住宅掛牌價環比降幅收窄至-0.7%，2月進一步收窄至-0.1%。雖然3月降幅有所擴大，但4月以來跌幅再度收窄。

截至5月10日，掛牌價環比降幅已回到-0.3%，而2025年下半年以來降幅始終在1個百分點以上。

最關鍵的變化是供需關系出現了逆轉跡象。過去二手房價格持續下跌不是需求萎縮造成的，而是拋壓太大。

2025年“小陽春”期間，重點城市掛牌量累計漲了10.1%。

但今年3月掛牌量環比僅小幅回升0.6%，4月掛牌量同環比均出現回落，同比增速-1.3%，是本輪樓市下行周期以來第二次掛牌量同比負增長。

中國和日本雖然都經歷了房價大跌，但兩者的底層邏輯有本質區別。日本當年已經完成了城鄉一體化，幾乎沒有發展空間了，國內市場處于飽和狀態，增長潛力已經耗盡。

中國現在的城鎮化率約66%，距離發達國家80%的標準還有一段距離，很多城市的基建還沒有完成，發展空間仍然存在。

政府對泡沫的態度也不同。日本當年從上到下都沉浸在“日本第一”的樂觀氛圍里，對泡沫缺乏警惕。

中國很早就意識到房地產泡沫的風險，連續多年強調“房住不炒”，政策調控一直在進行。

還有一個關鍵差異是資本管制。日本的日元當時已經可自由兌換，國際資本可以自由進出。

中國實行資本項目管制，外資進入中國投資股市和房地產受到嚴格限制。這道防火墻，在關鍵時刻能起到緩沖作用。

每次市場下跌的時候，都會有人喊“這次不一樣”。但從數據上看，中國樓市正在走的路，和日本當年的軌跡有很多重合之處。

房價連續下跌，庫存高企，人口老齡化加速，年輕人購房意愿下降，這些結構性因素并不會因為幾輪政策刺激就徹底改變。

中信證券的研報標題說得最清楚：“歷史不會重演，但會驚人相似”。當前房地產市場成交量回暖更多是“估值底部的自然企穩”。

租金價格在2月出現2022年以來的首次轉正，剛需房在上海等核心城市已經率先止跌回升。

但危險信號依然存在。三四線城市的庫存壓力仍然很大，居民杠桿率已經偏高。如果輸入型通脹導致貨幣政策被迫收緊，房地產基本面可能再次承壓。

日本的前車之鑒告訴我們：政策不能反復無常，1997年的加稅打斷了經濟修復進程；資產價格下跌不能靠“捂蓋子”，必須果斷處理。

中國2026年的政策定調以“穩市場、防風險、促轉型”為主線，4月政治局會議明確“努力穩定房地產市場”。這次的反應速度和協調力度，比當年的日本快得多。

房價下跌不是最可怕的，最可怕的是信心的崩塌。日本當年用了將近三十年才重新把信心撿回來。

中國會不會重走這條路，取決于接下來幾年政策的精準度和居民的信心恢復速度。歷史正在被書寫，而這一次，我們既是見證者，也是局中人。