北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

賴我沒一次說全，我們對孩子要求，能有中等大學上即可。東城的話和公司人力簡單溝通，這個小政保要求京籍東城購房，能落戶。并且感覺今年開始更嚴格了，今年新要求只能報本片區的小學。所以想上青年湖小學，單位這個又說不全額保證（我們主要為了上171，因為青年湖100%直升171吧？），應該只能在和平里片區買房。

我現在有個顧慮，萬一政保用不上這個片區和西城比，買在哪？萬一不能保上青年湖小學是不和平里片區其他學校也比西城什剎海四代要好些？另外我石景山名下有房，應該是不影響吧。和平里片區，買房，哪個小區低洼點，能推薦么

A：

1、不全額保證是哪種情況？是不全額保證青年湖小學，還是說不全額保證優選名額？如果只是不保證青年湖那正常，全北京沒幾個能保證的，只要能保證同等學校就行。

但如果是不全額保證優選資格就意義不大了，有沒有政保的沒多大區別了，或者說是沒占到什么便宜，不參加政保也差不多是這種情況。不過這種情況很少，大多數單位不至于。

2、另外您單位要求是本“片區”還是“學區”?。恳话愣际且髮W區，要求片區的不多。

或者這么說吧，如果是明確要求本片區購房，那這意義就不大了，沒比普通家庭多什么優勢，增加了對口的概率但不算太多。

但如果是要求本學區買房，那還是有一定優勢的。首先說要求購房落戶是常規政策，這幾年大多數單位都這么要求。而既然是放大了購房區域，那可選擇的房源就增多了，可以去選擇其他學校區域的溢價低的房子，既節省資金也降低保值風險。

3、如果萬一政保沒達到預期，那理論上就不如西城了唄，相當于錢沒少花，但事兒沒多辦，福利被浪費了。

如果單位的政策苛刻，那就買西城的唄，首選月壇吧。溢價沒高出多少，但學校+氛圍明顯提升，房子角度如果總價高的話也能買到溢價低的，至少比德勝和金融街性需要的資金少?；蛘哔I陶白，溢價就是平均值，但九年校和直升校多。

如果單位能確保名額，那從概率上還是肯定優于西城四老房的。因為政保擇校是可以提前填報，像您單位除了幾個不能填，其他頭部校都是可以選的，所以只要能確保全部名額，那就沒毛病了唄，至少也是進入中上學校。

但四老房是不好說的，西城哪個學區都有坑兒，誰也不敢保證，只能看運氣了。

4、外區有房不影響戶口，更不影響政保資格。

5、低洼點指什么??？常規是指溢價比例，按您家的預算就甭糾結小區了，不太夠，所以還是多關注具體房源吧。也就是如果單位不限制學區，那就全和平里的找房，二環外的就行。找租售比低的，在沒瑕疵的情況下越低越好，意味著溢價低+居住的性價比高+保值風險低。

僅供參考。

二

Q:

孩子明年上小學，不知道該怎么選擇了，請幫忙看看：

1西城：出生即落戶，四代房，對口黃城根，調劑概率大，可能調劑到什剎海，京師附小，玉桃園，初中下限低，37%去39中，在這邊上也需要租房或者買房。

2東城：今年得知爸爸單位政保可以選東城，但是對東城學校不太了解，最近看了下覺得青年湖九年制還不錯，單位今年政策:幼升小

紅燈校（禁止報）：和一、方家、史家實驗、新鮮

黃燈校（無法全額保障）：青年湖、景山北、雍和宮、校尉、文匯、崇文、花市、東四七條。

3海淀：現在住的是四老房子，81號院，無戶口，永定路片區，劃片圖強，普小，初中不太了解。

我們夫妻兩都在東二環上班。這種情況選哪個地方讓孩子上學比較好？

A：

1、有政保當然是首選了，即便是小政保也盡量用上福利啊，這還用糾結？這可是普通家庭夢寐以求而得不到的。

打個比方這就跟畢業找工作似的，一邊是確保北京市的體制內中上單位，一邊是自己去參加國考，有可能考上更牛的部委機關，但也有可能落榜。那如果是我家反正就選保險的了，何必去賭呢，萬一輸了呢？

2、而且既然有西城的選項，那就沒必要考慮海淀了。西城的上限不弱于海淀，下限則大概率高于海淀。而且永定路還是排名靠后的學區，贏的概率幾乎沒有，那為什么要去賭？賭贏了無非得到本應得到的，賭輸了那就輸了唄。

3、東城這您沒說是否讓買房落戶??？如果沒要求，那肯定選東城，因為成本低+學校有政保。如果要求房籍戶籍，那如果是我的話也首選東城，因為兩邊房價中的學區溢價比例是基本一致的，那在同等成本的情況下，為什么不選更保險的呢？

而且還離單位近，接送孩子方便，這也是很大的優勢啊。我家算是過來人，這么說吧，等到小學高年級就該知道陪伴的重要性了，初中則感受會更深。

4、總之反正換我是首選東城的，沒人會浪費的，尤其是那種不要求房子的?；蛘哒f除非是您家孩子的目標就是清北，或者說985起步吧，那當然最好去西城海淀了，相對來說概率更高，否則還是先求穩吧。

僅供參考。

三

Q:

先說下我的情況，我家孩子明年幼升小，現在朝陽區安慧里居住，孩子父親有海淀中關村附近政保，但前提需要有海淀戶口。

目前我購房總預算是400w左右（不賣朝陽的房子），但是猶豫買海淀什么樣的房子，畢竟預算有限，想了幾個方案：

（1）如果買稻香園或者新中關坑房的話，擔心解決學籍后不好出手。

（2）要是賣掉朝陽房子去買寶山的新房又擔心那邊的配套和溢價

（3）四季青附近買和鴻四季的經適房，又擔心房屋質量不行。

比較猶豫，不知道您有什么建議？謝謝！補充信息，我在亦莊工作，所以海淀北還無法考慮～

A：

1、占坑兒房談不上不好出手，無非是擔心價格原因而已。購買占坑房也是很多家庭的選擇，用完了學位就可以賣掉，稅費成本就相當于沒有學區房時代的擇校費了。不過也正是因為買占坑兒房的多，所以溢價率也相對更高的。

2、新房，那先考慮好是否能落戶吧？新房不是二手房，一般都得是派出所審核了地址之后才能落戶的，否則就得等著。

配套誰也說不好，溢價是可以計算的。將來配套如果是按規劃周期保質保量的完成，那就算兌現了溢價，提前或超出預期那就跑贏大盤，拖延或減少那就看運氣了。所以新房最好還是多考慮自住吧，其他方面都有賭的成分。

3、和泓四季不是經適房，而是“二類經適房”，說白了就是回遷房，從類型排序來講低于經適房。質量倒沒什么，肯定符合標準，只是不太高而已，另外都這么多年了，所有問題該出現的早就出現了。

4、我沒什么建議，您的幾個方案都各有優劣。只注重學位那就買占坑兒房，新中關這種公寓也無所謂，反正也不是長期持有，計算好溢價率就行。注重居住就買新房，怎么都比二手的強，長期居住更合適。回遷房看自己的喜好吧，優勢是性價比相對高，劣勢是其他方面不太強。

總之就是取舍而已，看您家的主要需求了。

僅供參考。

四

Q:

東城東崇前（崇文小學）：小學不錯，初中純搖號，不確定性極大，有優質初中也有墊底初中，賭運氣；優勢是東城學籍、高中資源天花板高。

朝陽人朝（芍藥居）：9年一貫100%直升，無搖號、無掉坑風險，初中是朝陽頂級；劣勢是朝陽學籍，高中整體資源弱于東城。

其實就是這兩個選擇，都各有利弊，所以有點猶豫。

A：

1、既然是知道各有利弊，那這哪兒有標準答案??？打個比方這就跟高考報志愿似的，請問您希望是清華還是北大？或者說是畢業找工作，請問是選體制內還是央國企？這種選擇只能是看自己家的具體情況和期望值了，外人不好建議什么。

2、簡單說吧，這種選擇的常規建議是牛娃在朝陽，普娃在東城。因為朝陽能用房子擇校，小升初確定，而且朝陽還能點招，人朝又多了條高中通道，對牛娃更友好。所以如果孩子是牛娃就首選這里吧，確定性相對強。

另外人朝對口房源的溢價普遍低于崇文，尤其是東區的房子?；蛘哒f看您家預算吧，只要千萬左右就能買到不帶溢價的了，各項都能兼顧。

不過也考慮好，前幾年人朝的房子賣爆了，學位緊張，所以才多了好幾個的校區和分校。到目前為止是不能保證對口校區的，考慮好再買。而且孩子多了，師資就緊張，中考的成績有待觀察。

另外人朝確實是熱門校，但初中在朝陽不太算頂級，只能算是頭部校，別太聽忽悠。如果孩子是牛娃，那就甭考慮整體資源了，只看自家能搶到多少就行。

3、東崇前那就是東城的常規選項唄，搖號什么的都很公平，相對來說普娃更合適。雖然傳說東城會擴大優選通道，但畢竟是隱秘的，而且也不會太大規模，所以相對來說還是最公平的。

不過東城的平均溢價是高于朝陽的?；蛘哒f朝陽幾個頭部校的溢價，最高的等同于東城平均值，占坑兒房的話則是高于東城的?？紤]好再決定吧，都是一分錢一分貨。

4、總之就看自家情況吧，就是各有優劣，沒有標準方案。

僅供參考。

五

Q:

目前北京西單部委大院里的房子16萬一平，買了這個風險大嗎？

A：

1、西單部委大院，哪家啊？不過這問題問的，相當于說五糧液1000一瓶，茅臺2000，請問買了茅臺之后降價的風險大嗎？

肯定是有風險，一種是行業的整體風險，如果整個白酒行業被年輕人真的拋棄，那甭管什么茅子都不受追捧了，價格必跌。

另一種是高端酒的溢價風險，這就既要看經濟也要看政策了。2012年十八大的是政策危機，所有高端酒都受影響。這幾年正在經歷經濟危機，高端酒都有降價風險。

2、西單這房子也一樣。先看是放在哪個大盤里比較吧？如果是基于東西海學區房+您所看的房源總價在1000萬左右或以上，那應該是風險不大，因為大概率溢價占比不高。

但如果是放在細化的占坑兒房盤子里，也就是總價在幾百萬的，那這溢價比例至少不低。畢竟周期風險是明擺著的，政策方面到目前為止也看不到利好。

如果是剔除學區溢價之后的基礎部分，那以西單的地段兒來說肯定沒什么風險，必定是跟隨板塊大盤。但溢價部分說不好，我也猜不著您的具體房源。

3、總之要不就自己算賬吧，看看溢價占比多少？高了就風險大，低了就沒什么風險，取決于您家的預算總價，總價越高的越容易買到各項兼顧的。

僅供參考。

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