云南
當(dāng)增量開(kāi)發(fā)的紅利逐漸消退，存量商業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)焦點(diǎn)。如何讓運(yùn)營(yíng)多年的商業(yè)體重新煥發(fā)活力？業(yè)態(tài)調(diào)整無(wú)疑是繞不開(kāi)的話題。但什么樣的調(diào)整才是有效調(diào)整？這篇文章或許能提供一些思路。
業(yè)態(tài)調(diào)整，不只是“換店”
很多商業(yè)體的調(diào)改陷入了一個(gè)誤區(qū)：看到哪個(gè)業(yè)態(tài)火就引進(jìn)哪個(gè)，結(jié)果新的品牌來(lái)了，客流卻沒(méi)有明顯改善。問(wèn)題的根源在于，業(yè)態(tài)調(diào)整是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要從客群需求出發(fā)，重新搭建客群、業(yè)態(tài)、品牌、場(chǎng)景之間的協(xié)同關(guān)系，而不是簡(jiǎn)單替換幾個(gè)品牌。
現(xiàn)代商業(yè)體已經(jīng)告別了“零售為主”的傳統(tǒng)模式，進(jìn)入了“體驗(yàn)為要、場(chǎng)景賦能”的新階段。調(diào)改需把握差異化、適配性、成長(zhǎng)性三大原則。
診斷先行，用數(shù)據(jù)說(shuō)話
在動(dòng)手調(diào)改之前，建議先做一輪系統(tǒng)診斷。客群是誰(shuí)？消費(fèi)缺口在哪里？哪些業(yè)態(tài)坪效高、客流貢獻(xiàn)大？哪些業(yè)態(tài)長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳？場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)之間是否存在聯(lián)動(dòng)不足或時(shí)段錯(cuò)配的問(wèn)題？區(qū)域內(nèi)競(jìng)品有哪些差異化優(yōu)勢(shì)？這些問(wèn)題都需要用數(shù)據(jù)來(lái)回答，而非依賴主觀判斷。
借助阿笨包租婆系統(tǒng)內(nèi)置的數(shù)據(jù)分析工具，可以自動(dòng)化完成上述診斷的大部分工作，直接生成業(yè)態(tài)評(píng)分矩陣和協(xié)同性分析圖表，大幅降低人工統(tǒng)計(jì)的工作量，讓調(diào)改團(tuán)隊(duì)把精力更多放在策略制定上。
配比有章法，分層有策略
業(yè)態(tài)配比是商業(yè)體運(yùn)營(yíng)的支撐框架。社區(qū)型商業(yè)體，生活配套建議占比約40%，親子體驗(yàn)約20%；城市核心商圈項(xiàng)目，體驗(yàn)娛樂(lè)可占35%左右，潮流零售約25%。
品牌運(yùn)營(yíng)方面，20%頭部品牌承擔(dān)引流功能，50%腰部品牌保障收益，30%特色品牌維持新鮮感——這套三層梯隊(duì)模式在多個(gè)項(xiàng)目中都取得了不錯(cuò)的效果。
空間優(yōu)化與落地保障
動(dòng)線優(yōu)化和閑置空間活化是性價(jià)比較高的改造手段，環(huán)形動(dòng)線能有效激活邊角鋪位。調(diào)改施工期間，分區(qū)圍擋、錯(cuò)峰作業(yè)、對(duì)受影響商戶給予適當(dāng)扶持，都是降低空置風(fēng)險(xiǎn)的必要措施。
在招商環(huán)節(jié)，通過(guò)阿笨包租婆系統(tǒng)的彈性租金計(jì)算功能，可以直觀模擬不同扣點(diǎn)方案下的租金收益與商戶成本曲線，便于與商戶進(jìn)行透明化溝通，降低談判阻力。
業(yè)態(tài)調(diào)整是一項(xiàng)持續(xù)性的運(yùn)營(yíng)工作，而非一次性改造工程。只有建立定期評(píng)估和動(dòng)態(tài)迭代機(jī)制，才能讓商業(yè)體長(zhǎng)期保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
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