2025年7月的一個(gè)下午，英國(guó)約克郡的赫爾市，一個(gè)71歲的退休出租車司機(jī)James Moughton接到了一通改變他人生的電話。

他在Omaze慈善抽獎(jiǎng)活動(dòng)上花了25英鎊買了一張彩票，贏得了一棟位于西蘇塞克斯海濱的豪宅。

價(jià)值400萬(wàn)英鎊，四間臥室，正對(duì)大海，門口就是沙灘，后花園里還有熱水浴缸和披薩烤爐，車庫(kù)里甚至有專門給寵物洗澡的淋浴間——比他住了多年的一居室廉租房的浴室還要大。

消息公布的時(shí)候，媒體蜂擁而至。

Omaze官網(wǎng)曬出了他站在那棟白色大宅前、舉著香檳開(kāi)懷大笑的照片。

他對(duì)記者說(shuō)："以前開(kāi)出租車的時(shí)候，我常常把別人送到這種豪宅門口。沒(méi)想到現(xiàn)在自己有了一棟。"

他還收到了25萬(wàn)英鎊現(xiàn)金，以及價(jià)值16萬(wàn)英鎊的全套家具。Omaze說(shuō)，這筆錢足夠他住很多年。

一，那筆"夠住很多年"的錢，到底夠住多久？

事實(shí)上，Omaze在官網(wǎng)的條款里寫得很清楚：

印花稅和過(guò)戶費(fèi)由他們承擔(dān)，但"所有與持有房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，包括市政稅、水電網(wǎng)絡(luò)賬單，從產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日起，由獲獎(jiǎng)?wù)弑救素?fù)責(zé)"。

西蘇塞克斯海濱的400萬(wàn)英鎊豪宅，市政稅屬于最高的H級(jí)。

僅此一項(xiàng)，每年便超過(guò)4,000英鎊。

加上一棟直接面朝大海的大宅的能源賬單——采暖、熱水浴缸、全屋照明——每年輕松過(guò)萬(wàn)英鎊。

建筑保險(xiǎn)按重建成本計(jì)算，這類海濱豪宅的重建成本往往遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格，年保費(fèi)動(dòng)輒數(shù)千英鎊起步。

園林維護(hù)、外墻維護(hù)、設(shè)備保養(yǎng)一并算上，專家估算這類豪宅第一年的運(yùn)營(yíng)成本，就在2萬(wàn)至5萬(wàn)英鎊之間。

25萬(wàn)英鎊，最多能撐五到十年，而且是在沒(méi)有任何意外大額維修的前提下。

James后來(lái)告訴媒體，他正在認(rèn)真考慮把房子出租，用租金收入來(lái)支付養(yǎng)房成本。

當(dāng)?shù)刂薪楣浪悖@棟房子的市場(chǎng)租金大約是每月6,000英鎊，全年7萬(wàn)2千英鎊。

聽(tīng)起來(lái)不少，但扣掉中介管理費(fèi)、市政稅、保險(xiǎn)、維修，真正落到口袋里的凈收益其實(shí)相當(dāng)有限——而這一切，還建立在房子能持續(xù)出租、租客按時(shí)繳租的前提之上。

二，在英國(guó)買豪宅，究竟有多少開(kāi)銷？

1.市政稅與空置稅

英國(guó)的市政稅（Council Tax）按房產(chǎn)估值高低分為A到H八個(gè)等級(jí)，H級(jí)是最高檔，適用于市值最高的那批豪宅。

以倫敦伊靈區(qū)（Ealing）2026至2027年度為例，H級(jí)房產(chǎn)的市政稅約為每年4,277英鎊；肯辛頓與切爾西區(qū)（Kensington & Chelsea）同級(jí)別接近4,600英鎊。

這筆錢每年都要交，不管你住不住。

讓很多海外買家措手不及的，是2025年4月開(kāi)始執(zhí)行的"第二住宅附加稅"。

根據(jù)英國(guó)政府2023年通過(guò)的《平衡與重建法》，各當(dāng)?shù)卣F(xiàn)在有權(quán)對(duì)"第二住宅"——即有家具但不是任何人主要居所的房產(chǎn)——額外征收100%附加稅，也就是雙倍市政稅。

目前英格蘭已有超過(guò)250個(gè)當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行這一規(guī)定。

如果房子空置超過(guò)一年且沒(méi)有家具，則適用另一套"空置房附加稅"：空置滿一年，附加100%（即正常稅率兩倍）；空置滿五年，附加200%（即三倍）；空置滿十年，附加300%（即四倍）。

對(duì)很多住在中國(guó)、偶爾來(lái)英國(guó)的海外買家來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策的邏輯其實(shí)很清晰：

你買的那棟豪宅，不是你在英國(guó)的唯一住所，當(dāng)?shù)卣涂梢詫?duì)它收雙倍稅。

你不在英國(guó)，房子空著，稅單還是會(huì)按時(shí)寄到你的管理公司。

2.建筑保險(xiǎn)

很多人買房時(shí)按市場(chǎng)價(jià)投保，這是一個(gè)常見(jiàn)的誤解。

英國(guó)建筑保險(xiǎn)（Buildings Insurance）的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)，是"重建成本"——也就是如果這棟房子徹底燒掉或垮塌，從頭建回來(lái)需要多少錢。

這個(gè)數(shù)字涵蓋拆除清場(chǎng)費(fèi)、建筑材料費(fèi)、工程人工費(fèi)，以及建造期間的臨時(shí)安置成本，往往遠(yuǎn)高于房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

一棟在倫敦市場(chǎng)價(jià)300萬(wàn)英鎊的排屋，其重建成本可能高達(dá)400至500萬(wàn)英鎊。保費(fèi)因此會(huì)比普通家庭保險(xiǎn)高出許多倍。海濱房產(chǎn)、歷史保護(hù)建筑、帶游泳池的大宅，重建成本評(píng)估更復(fù)雜，保費(fèi)相應(yīng)更高。

更棘手的是，保費(fèi)并不是固定不變的。

英國(guó)《建筑安全法》（Building Safety Act 2022）實(shí)施后，大量公寓樓需要重新評(píng)估外墻安全狀況，這直接影響建筑保險(xiǎn)定價(jià)。

2025年，倫敦知名住房協(xié)會(huì)Notting Hill Genesis旗下一處公寓樓的住戶，因一份樓宇安全評(píng)估報(bào)告，遭遇保費(fèi)暴漲21倍的情況，憤而將案件提交至裁判所審理。

此外，如果房子長(zhǎng)期無(wú)人居住，普通建筑保險(xiǎn)通常含有"空置條款"——超過(guò)30天或60天無(wú)人居住，保險(xiǎn)公司可能拒絕理賠。

海外買家長(zhǎng)期不在英國(guó)，必須單獨(dú)投保"空置房屋險(xiǎn)"，費(fèi)率往往更高。買房前，建議提前向保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)詢問(wèn)保費(fèi)預(yù)估，不要等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后才發(fā)現(xiàn)數(shù)字超出預(yù)算。

3.服務(wù)費(fèi)與維修儲(chǔ)備金：那筆"意外賬單"可能隨時(shí)落下來(lái)

如果你購(gòu)買的是公寓，或是有公共區(qū)域的綜合樓盤，服務(wù)費(fèi)（Service Charge）是每年都會(huì)來(lái)的固定支出。

它涵蓋樓棟清潔、門廳維護(hù)、電梯保養(yǎng)、安保人員、綠化管理，以及樓盤運(yùn)營(yíng)所需的各類日常支出。

倫敦高端公寓的服務(wù)費(fèi)差異極大。普通高檔樓盤每年3,000至8,000英鎊，一些位于頂級(jí)地段、配套齊全的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，年服務(wù)費(fèi)超過(guò)3萬(wàn)英鎊并不罕見(jiàn)。

對(duì)于持有多套公寓的海外投資者來(lái)說(shuō)，服務(wù)費(fèi)加起來(lái)會(huì)是一筆相當(dāng)可觀的固定成本。

服務(wù)費(fèi)之外，還有維修儲(chǔ)備金（Sinking Fund 或 Reserve Fund）。

這筆錢按月積累，用于日后大型工程——屋頂翻新、電梯更換、外墻防水處理、大堂整修等。問(wèn)題在于，如果樓盤多年來(lái)儲(chǔ)備金積累不足，一旦遇到緊急大型維修，全體房主會(huì)被要求一次性額外攤付。這筆臨時(shí)征收（Major Works Levy）少則數(shù)千英鎊，多則數(shù)萬(wàn)英鎊，且根據(jù)英國(guó)法律，房主沒(méi)有拒絕的權(quán)利——唯一的選項(xiàng)是去裁判所挑戰(zhàn)金額是否合理。

購(gòu)房前，有經(jīng)驗(yàn)的買家會(huì)主動(dòng)要求查閱過(guò)去三年的服務(wù)費(fèi)賬單，核實(shí)儲(chǔ)備金賬戶當(dāng)前余額，并詢問(wèn)近期有無(wú)已知的大型維修計(jì)劃。

這些信息，是判斷一棟公寓持有成本的重要依據(jù)。

4.地租

這一條主要針對(duì)購(gòu)買租賃產(chǎn)權(quán)（Leasehold）物業(yè)的買家——包括倫敦大量的公寓和部分聯(lián)排別墅。

地租（Ground Rent）是租賃產(chǎn)權(quán)持有人按年支付給土地所有人（Freeholder）的費(fèi)用，與服務(wù)費(fèi)是兩個(gè)獨(dú)立的收費(fèi)項(xiàng)目。

好消息是，2022年起新簽訂的租約已強(qiáng)制規(guī)定地租必須為象征性的"胡椒租"（Peppercorn Rent），也就是零地租。

2026年1月，英國(guó)首相宣布將通過(guò)新的《公有產(chǎn)權(quán)與租賃改革草案》，把現(xiàn)有舊合同的地租上限設(shè)為每年250英鎊，并在40年過(guò)渡期后歸零。

目前全英國(guó)有77萬(wàn)至90萬(wàn)名租賃產(chǎn)權(quán)持有人每年支付超過(guò)250英鎊的地租，2025年全國(guó)合計(jì)地租支出超過(guò)6億英鎊。法案最快2028年底才能生效，在此之前，舊合同里的倍增條款依然有效。

購(gòu)房前，請(qǐng)律師仔細(xì)審查租約中的地租條款，尤其是"Rent Review"部分。這一步，省不得。

5.能源賬單

大宅的能源消耗是普通住宅的數(shù)倍，這不是夸張，是物理事實(shí)。

更大的建筑體積、更多的房間、更高的層高、更長(zhǎng)的管道，意味著采暖系統(tǒng)要持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)更長(zhǎng)時(shí)間才能達(dá)到同樣的室內(nèi)溫度。如果大宅還配有游泳池、熱水浴缸或全屋地暖，能源消耗會(huì)進(jìn)一步翻倍。

2025年以來(lái)，英國(guó)能源賬單持續(xù)上漲。

對(duì)于一棟大宅來(lái)說(shuō)，能源賬單每年輕松超過(guò)1萬(wàn)英鎊，老建筑、低能效房產(chǎn)則可能達(dá)到2萬(wàn)至3萬(wàn)英鎊。

房產(chǎn)圈的結(jié)尾提示：

對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，這種豪宅可謂是白送都“養(yǎng)不起”的程度。

當(dāng)鏡頭離開(kāi)、香檳喝完、賬單陸續(xù)到來(lái)，他們都不得不坐下來(lái)認(rèn)真計(jì)算，這棟房子，自己到底能不能承受得起。

這道題，值得每一位海外買家在簽約之前，先算一遍。

ref：

https://www.thesun.co.uk/money/36941918/council-flat-winner-sells-4m-mansion/

https://factually.co/fact-checks/finance/omaze-house-winners-taxes-maintenance-planning-resale-reports-0534e1

https://www.yorkshirepost.co.uk/lifestyle/homes-and-gardens/omaze-million-pound-house-draw-sussex-house-winner-retired-yorkshire-taxi-driver-hull-5219467

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