浙江
今日推文，樓市會怎樣“穩住”？“穩”和“穩”不一樣。
5月不知不覺進入下旬，氣溫連續30+。
楊梅都要上市了，但最近，多個板塊的中介向筆者反映成交熱度仍絲毫不減，反倒有四月陽春五月紅的逆淡季之勢，一般這種時候，筆者都會補問一句：那價格怎么樣？又統一得到“倒是沒漲，光有量”的答復。
淡季反常，核心區持續有量，不跌或者不明顯跌了但又不漲，大白話，不漲不跌，只是一味地成交。
這種少有的逆淡季市場表現，使得“穩住了嗎？”變成了買賣都迫切想知道的問題，在直播間刷屏，進而演變成了“還會跌嗎？會反彈漲嗎？能買了嗎？”靈魂三問。
開門見山。
就每個個體關心的房價而言，暫時還難言整體穩住。
只有核心板塊的優質次新，跌幅明顯收窄甚至止跌，需要這個酷暑淡季驗證成交價是否依然堅挺，如果到秋天還是沒大區別，杭州樓市頭部板塊從25四季度到26三季度，兩個淡季價格無差，基本可以定，置換到這些優質板塊的窗口來了。
余下的，尤其4w5級以下的粉盤、剛改、剛需，周邊還有新房賣的，沒那么快。
弱房還未止跌，強房筑底在望，因此，整體肯定沒有穩住，只是結構性趨穩了。
但是，就宏觀“止跌企穩”的政策目標而言，“穩樓市”的預期非常樂觀了。
救市的結果，“置換鏈跑起來、一二級市場持續走量”就可以算穩了，至于個體和高點比虧多少賣了，多肉痛，只要最終能轉化成購置新房的購買力，就可以了。
總結研判，整體房價未止跌但跌幅明顯收窄，頭部房源價格筑底，樓市系統性風險不再巨大，正常交易置換鏈條打通的預期相當積極。
攤開來說。
已知你手上有四本賬，一般公共預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算、?政府性基金預算，狹義取大頭可以翻譯成:稅收、國企所得、社保醫保、賣地。
前兩項總額這兩年不跌就很好了，個別重點強產業企業的增量也沒法替代“多賣一塊地”，社保醫保只進不出且少子高齡化趨勢明顯，內陸好多省拿國企利潤填，最多發牌照的國家隊統籌去資本市場滾點利；
最后一項，賣地明確走弱，強如杭州多年三甲，和自己比絕對值也大不如當年（2021年3132億，2025年1420.8億）。
已知產業發展的稅收，不可能增量憑空變出4年賣地的差額1700多億的降幅，又已知今年供地縮量30%左右，但預期賣地收入不能大跌；
這代表“在賣好地、低容積率變相降價”+“新規好產品”維穩土地市場，至少面上樓面價要夠穩，以預期地價為錨的所有人民幣資產價格才可以穩住，銀行當年所有以地產估值抵押的評估才“值得”。
在不明顯降地價且供地縮量的前提下，要維持賣地收入，辦法是：拉高新房估值，吸納人口打通改善置換鏈，同時降低貸款的利率以平抑“賣房”的損失和再上“杠桿”的稅痛。
在前端，拉高新房估值，以“新產品好房子”的產品力和適當降容就可以實現，高層變洋房還能抬板+拉高得房率，誰看了不迷糊。
在后端，年初降未滿二增值稅，4.1公積金新政都是精準的“貼息”滴灌。
最難的一直在中端，讓賣家割肉出貨，讓買家認價接盤，這需要自由市場博弈到兩方都認的情況，并開始穩定跑量，這個五月的反常成交情況，至少頭部板塊的穩的信號相當樂觀。
至于各個板塊的價格變動，5、6w級的次新穩住了，就賣4w的地，7、8w的新規豪宅；
3、4w級的次新若有一天價格穩住跑量，就賣2w的地，4w頭的新規洋房、高低配、地鐵小高層；
2、3w級的剛需穩住了，就賣1w多的地，公積金貸款能大比例覆蓋，何必真金白銀下場收儲去庫存呢？
只要前、中、后端持續接通，成交流速整體穩定到“置換庫存”去新房市場并托舉土地市場——
在宏觀視角里，你開始有了一種超絕的冷峻，個體的跌幅？認跌和認貸，后者好歹有新房子。
于是，站回普通人的視角，你期待的“穩”，恐怕不是這種“穩”。
有什么辦法？跳出“下修的曲線”，去往“正向的循環”，比如，賣掉手里3w的兩套老房子小房子近郊房子，去5w的次新，或者隔壁4w級的新房。
哪怕5月信號預期樂觀，筆者也不敢說后兩者今年就是絕對市場底，但如果不能接受“無房長租”，一份錢放在兩套三萬的老破小，肯定不如換出來放在后兩者更穩、更抗跌、更具未來的流動性、更能減少“稅”的風險。
通脹，限價亂搖，上杠桿打新賺錢叫投資；通縮，縮表降杠桿、優化資產，扛過冬天換購買力，少虧求平。
樹葉難以理解森林，水滴未曾知曉暴雨，“穩”和“穩”確不一樣，但+1和-（-1），都是+1。
重在順勢，正向置換。
文/一葉 編輯/一葉
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