北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

新北京人夫妻45歲，剛拿到北京戶口，沒兩年就遇到裁員了，所以無奈考慮換房?，F在的房子在回龍觀，當年不懂買的大復式，結果導致升值很不好，現在理論上能賣不到600萬，據中介說至少需要半年以上才有可能賣掉。

但我們考慮還是索性止損吧，然后還在回龍觀買個300多萬的兩居就足夠住，留出一部分現金作為家庭備用金，孩子大學畢業之后也可能要花錢。但同時擔心房價上漲，我們這種賣了大的買小的屬于反向操作了，不知是否合適？

A：

1、房子是用來住的，錢是用來花的，儲蓄是用來避險的。所以這看您自己的感受唄，外人的建議沒什么意義。

2、或者這么說吧，如果是我的話先看居住感受，覺得不舒服了那就換。您家這套房應該至少200平以上，否則不會價值600萬。那如果只是兩人居住就大了點兒唄，利用率大概率不高。所以換我的話是會考慮換掉的，要不然發揮不出價值，而且其他方面也不占優。

但我會換兩套房，一套自住，一套出租。自住的按400萬算吧，品質好點兒的，這不僅住著舒服，想出手的時候也好賣，而且價格走勢至少不弱。200來萬買套小戶型出租，收益率至少2%以上，高了2.5%也正常。我家現在就有這種房子，租金給孩子留著當低保，將來他要想換房的話也行。

3、當然這是我的觀點，您家的自己決定吧。或者說如果有高息+穩妥的理財那就投資，沒有的話再考慮買房，畢竟我認為現在是北京的相對低點了。

僅供參考。

二

Q:

我家在大興有一套房，最早是回遷房，我們買下后成了商品房，但本質應該還是回遷房，小區環境不是特別好，所以最近考慮改善。想換套三居次新的純商品房，中介推薦的綠地海珀云翡100平兩居，這小區您肯定了解，現在已經跌到400萬了，您覺得這價格現在買合適嗎？

我們的需求是：戶型改善，周邊環境好，性價比高，保值增值。如果覺得這里不行，請幫忙推薦其他的。

A：

1、海珀云翡100平兩居才400萬？如果是真的，而且樓層樓座什么的沒有瑕疵和硬傷，那就肯定合適了，至少不虧，大概率算超值。但說實話，這價格我感覺有點兒問題，偏低了，才4萬一平都快腰斬了，這套房大概率有硬傷，否則不至于這么便宜。

2、我剛才上網也看了一下，海珀云翡兩居室的租金是6/7000塊錢，按6500算吧。北京平均租售比是650，那這套房至少也得420萬以上才算合適。而且畢竟這是次新房，而且是在大興的改善小區，戶型也偏大，那租售比在700起步才合適呢，也就是450萬以上。

我也看了貝殼的報價了，沒看到400萬的房源，最低都420，而且還是低樓層的，中間樓層的基本都450左右，這才算是正常價格。

3、總之如果真的是400萬，而且是中間樓層無瑕疵的那就算合適，否則的話多考察吧，未必能占到什么便宜。畢竟都不傻，中介的話也別輕易相信。

僅供參考。

三

Q:

坐標亦莊，首套房，首付預算130w，考慮居住、加分與學區。而且底層小鎮家庭攢錢不易，必須考慮保值增值，否則寧可不買。請問新房、次新房、二手房哪個合適？我目前不在亦莊工作，只是先加分，房子可以出租。

A：

1、否則寧可不買，那您如果都想滿足的話就甭買了唄。畢竟您的要求太多了，至少是不能都滿足，而且看樣子總預算還不太高，這太難了。

打個不恰當的比方吧，這相當于拿著二本文憑想在亦莊找個工作。要求是錢多事兒少離家近，公司穩定提拔快，否則寧可不上班。請問體制內，央國企和大廠哪個合適？而且想先不入職，把崗位租給別人，等自己想干了再說。

有這好工作我先給我家孩子留著了，憑什么介紹給外人??？而且這種好事兒就輪不到普通人，都是靠關系在圈層內部流轉的。

2、簡單說吧，注重自住就買新房，注重居住的性價比+保值穩妥買老小區，相對兼顧那就買次新的。

3、另外亦莊學區內的房子都有學區溢價，那租金收益率就受影響了。而且溢價部分的保值在理論上也有風險，考慮好再買吧。常規建議是如果不自住或用不上學位就甭買帶溢價，肯定不劃算。

4、其他的我就不多說了吧，甭說亦莊了，全北京都沒合適的。

僅供參考。

四

Q:

我最近在看東直門外使館區一帶的房子，剛需自住，但有一種感覺，就是像三里屯這里的房子有的很貴，有的卻又很便宜，平均下來不算太貴，那是否意味著買便宜的就是撿漏兒了？比如您看三里屯北這兩套房，是不是還可以？

A：

1、我沒理解您這“便宜vs貴”的標準。是指房齡新的商品房貴，老公房小區便宜；還是說在同一個小區里有貴有便宜的??？或者說是大戶型的有可能單價低，小戶型的價格偏高。反正便宜和貴是相對的觀點，沒有標準的話不好聊。

2、以您這兩套房來說吧，4萬的單價確實不貴，但也都有瑕疵啊，整體下來也不算多便宜。一是頂樓本來就比中間層要便宜15-20%，再加上戶型不太好，所以比中間層低1萬塊錢的話不算便宜，就是一分錢一分貨的物有所值。

第二套是樓層還行，但朝向不太好，西向+北向，東邊這窗戶弄不好還臨街或有遮擋，所以才明顯價格低的。這再考察一下吧，如果東邊窗外沒遮擋+不臨街沒噪音，那有可能算便宜的。

3、總之一房一議吧，不到現場的話我看圖片說不出什么來，只能說頂層這套肯定不算便宜，四層這套有可能。

僅供參考。

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