險資不動產投資布局具備較強選擇性，而非全面掃貨。

中房報記者 許倩 北京報道

不動產大宗交易市場上，險資身影愈發密集。

就在近日，天津家鼎股權投資基金合作企業在天津濱海新區完成注冊，總規模61億元，主要出資方是友邦人壽、大家人壽、中宏人壽，以及脫胎于凱雷亞洲地產團隊的啟城投資關聯平臺。基金操盤團隊同樣由啟城投資的專業人員組成，該團隊曾操刀北京鼎好大廈、上海張江生物醫藥產業園等存量資產盤活，也是業界經典案例。

記者獲悉，3家保險機構選擇聯手具有外資背景的專業資管團隊聯合布局，有著深層考量。組團操作能夠有效分散單一項目投資風險，撬動更多社會資金參與，滿足大體量不動產項目的資金需求。更為關鍵的是，這只61億元規模基金投資標的大概率鎖定具備穩定租金收益的持有型不動產項目，此類資產可對接Pre-REITs及REITs資產證券化路徑，也是當前險資股權類另類投資的主流配置方向。

這并非個例。2026年以來，泰康人壽、長城人壽、友邦保險等頭部保險機構接連出手，百億元級基金密集落地，購物中心、高標物流、保租房等優質存量資產被險資納入投資版圖。

另外，打法也出現一些新變化，險資不再獨自拿樓收租，轉而抱團成立不動產私募基金，試圖以一種更專業、更結構化的方式，重倉中國核心存量資產。

險資出錢，凱雷系操刀

天津家鼎股權投資基金的整體投資結構清晰明確：險資出錢，專業團隊操刀。

從實際出資結構看，無錫城安鼎瑞（啟城投資關聯平臺）出資30.49億元，占比接近50%；友邦人壽出資12.5億元，占比20.49%；大家人壽出資9.99億元，占比16.38%；中宏人壽出資8億元，占比13.11%。三大險資合計出資30.49億元，總占比接近5成。資金端形成險資與產業運營方近乎1:1的對等出資格局，實現利益深度綁定與風險共同分攤。

基金管理層面采用雙GP運營模式。無錫啟城遠見（啟城投資旗下主體）擔任核心操盤方，負責項目篩選、資產并購、業態改造與運營提效；天津遠見創新（大家人壽旗下平臺）主要承擔資金統籌監管、投資合規風控與險資協同。兩大管理主體共同掌舵基金的投資決策與日常運營。

啟城投資是誰？

啟城投資作為老牌不動產私募投資機構，與全球知名資產巨頭凱雷集團淵源深厚。2019年，啟城投資正式從凱雷集團分拆獨立運營，完整承接凱雷原亞洲房地產板塊的核心管理團隊與項目資源。這支團隊在中國存量不動產市場深耕超過20年。啟城投資創始人及實控人陳寒，曾擔任凱雷集團合伙人，目前還是無錫啟城遠見的董事長兼法定代表人。

獨立運營之后，啟城投資動作頻頻。2019年，其聯合歐洲頭部私募基金，斥資13.4億美元完成對北京中關村鼎好大廈的股權收購，該筆交易成為當年北京商辦地產領域規模最大的外資收購案之一。收購后，啟城團隊對大廈進行了大規模改造，調整租戶結構，引入科技企業總部，租金水平和出租率均有明顯提升。

2023年，啟城投資與周大福企業聯合成立觀博啟城投資平臺，切入產業園與長租公寓賽道，完成上海張江生物醫藥產業園等優質產業地產項目的收購布局。在物流與產業地產領域，啟城系關聯平臺熠躍中國，目前持有并管理約170萬平方米高標倉儲、冷鏈及產業園區資產。

三大險資什么來頭？

友邦人壽、大家人壽、中宏人壽均是國內不動產投資的長期參與者。2025年，3家險資曾聯合多家投資機構，落地規模45億元的“天津家寓”長租公寓專項基金，投向上海、北京等一線城市的保障性租賃住房項目，所投項目出租率長期維持在90%以上。此次再度聯手加碼61億元不動產投資基金，是三方在此前合作基礎上的持續深度布局。

目前，這只61億元基金成立時間尚短，具體底層資產項目尚未對外披露。但從操盤方啟城投資的業務底色和3家險資的過往配置偏好來看，業內普遍預期投資方向將聚焦于物流地產及成熟產業園、長租公寓及保障性租賃住房、一線城市核心商辦綜合體等能夠產生穩定現金流的資產類別。

賺取長期穩健收益

自去年以來，險資就密集以LP身份入局私募股權基金市場，通過布局持有型不動產、基礎設施類等現金流穩健資產，博取跨周期的長期穩健收益。2025年，中郵保險聯合產業資本組建投資基金，斥資108億元收購上海博華廣場，創當年國內單筆商辦大宗交易新高。

進入2026年，險資布局不動產的動作進一步加快。

今年2月，泰康人壽、長城人壽、友邦人壽、中宏人壽等7家險資機構，聯合高和資本成立規模為86億元的不動產基金——天津蘭沁基金，完成對北京、無錫、武漢3座薈聚購物中心的收購。這3座購物中心均由英格卡集團（原宜家購物中心）開發運營，長期保持較高的客流與出租率。

該基金采用的正是“險資出錢、專業機構管項目”模式：高和資本擔任GP，負責投資運營管理；多家頭部險資作為核心LP，承擔主要出資任務。

“保險資金負債久期長，與優質商業地產項目長期穩定的現金流特性高度匹配。在利率下行周期，增加另類不動產配置，有利于提升組合收益穩定性，借助頭部項目與成熟運營模式控制風險，通過交易結構設計提升安全邊際與收益效率。”長城人壽方面人士表示。

今年3月，國壽資本斥資6.29億元，拿下上海楊浦區兩個保障性租賃住房項目控股權。兩個項目均位于楊浦核心區域，周邊高校與科技園區集中，租賃需求旺盛。

據執中ZERONE數據顯示，2025年，保險業機構作為機構LP向私募股權基金的出資筆數從2024年55筆增長至2025年114筆，同比增幅達107.27%；認繳出資金額從2024年723億元攀升至2025年1145億元，同比增長58.41%。

行業布局熱潮背后，是當前市場普遍存在的“資產荒”環境。截至5月20日收盤，1年期國債收益率1.17%，10年期國債收益率1.74%，不足2%的收益水平顯著低于險資的負債成本。傳統固收類金融資產已難以滿足險資常態化的投資收益需求，險資急需開拓新的收益來源。

經歷近3年行業深度調整，不少房企因流動性壓力被迫出售核心資產。北京、上海一線核心區寫字樓市場價格較2021年有較大幅度回落，部分資產已進入長線資金認為具備配置價值的區間。

手握長期低成本資金的險資，成為主要接盤方。如2023年12月，新華保險聯合中金資本設立坤華（天津）股權投資基金，規模達100億元；2024～2025年，該基金收購了北京、南京、成都、銀川等14座萬達廣場的控股權。

中國保險資產管理業協會原執行副會長曹德云表示，中國保險資金投資不動產未來仍有較大的增長空間。從監管角度看，中國保險機構不動產投資比例上限為30%。

而根據2025年度財報披露，頭部險企不動產配置比例普遍在1.3%～3.1%區間，整體偏低。如中國平安，截至今年一季度末，不動產投資余額在總投資中占比3.1%。

需要指出的是，險資不動產投資布局具備較強選擇性，而非全面掃貨。以北京、上海為例，2026年一季度成交的大宗物業中，位于核心商圈的占比超過7成，平均出租率在85%以上；而大量非核心地段的商業、寫字樓，仍然有價無市。

不動產長線投資同樣暗藏風險，流動性偏弱、實際運營不達預期、不動產估值進一步下行等挑戰依然存在。資本的流向已經改變，真正的考驗才剛開始。