每經(jīng)記者：包晶晶 每經(jīng)編輯：魏官紅

“目前已經(jīng)有6組客戶登記了‘以舊換新’，進(jìn)度各有不同，但都能在8月底前走完流程。”

5月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）走訪了上海“收購(gòu)存量二手房用作保障性租賃住房”試點(diǎn)范圍中的新房項(xiàng)目楊浦區(qū)保利譽(yù)濱江，相關(guān)負(fù)責(zé)人姚弋丁介紹稱。

三個(gè)多月前的2月2日，上海實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)“收購(gòu)存量二手房用作保障性租賃住房”工作，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為首批試點(diǎn)區(qū)。

3月31日，首個(gè)案例落地——居民施先生與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購(gòu)合同，與新建商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

據(jù)官方微信公眾號(hào)“房可圓”公布，截至目前，上海靜安、徐匯、浦東三區(qū)已累計(jì)完成房源收購(gòu)523套；二季度起，試點(diǎn)范圍覆蓋黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦等多個(gè)中心城區(qū)。

“4月項(xiàng)目啟動(dòng)試點(diǎn)以來(lái)，來(lái)咨詢的居民比較多，準(zhǔn)備登記收購(gòu)的客戶，大多會(huì)選擇總價(jià)1200萬(wàn)元左右的新房，有年輕人購(gòu)置婚房，也有中年夫妻改善性置換。最早登記的一組客戶已經(jīng)進(jìn)入評(píng)估流程了，他們選了115平方米的戶型，大約1200萬(wàn)元。”姚弋丁說(shuō)。

上海某在建新房項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

楊浦區(qū)收購(gòu)房票“一二手房通用” 部分新房項(xiàng)目有額外優(yōu)惠

每經(jīng)記者了解到，首批試點(diǎn)中，靜安、浦東、徐匯均打通了從收購(gòu)到房票置換的全鏈條，解決了改善性購(gòu)房家庭“賣(mài)舊”周期過(guò)長(zhǎng)、“買(mǎi)新”資金壓力大等問(wèn)題，置換速度大幅提升。

政府如何收購(gòu)二手房？

從整個(gè)交易流程看，居民舊房由區(qū)屬國(guó)企規(guī)范評(píng)估、核驗(yàn)、收購(gòu)，居民免去中介費(fèi)，并且交易流程安全可控；“賣(mài)舊”款項(xiàng)將以“房票”形式獲得，在1年有效期內(nèi)可以抵扣購(gòu)房款。

部分新房項(xiàng)目對(duì)“房票”置換的客戶還提供了額外優(yōu)惠。姚弋丁告訴每經(jīng)記者：“對(duì)登記舊房收購(gòu)的客戶，項(xiàng)目延長(zhǎng)付款周期至4個(gè)月，讓客戶有充足的時(shí)間走完評(píng)估和收購(gòu)流程，減輕他們的資金壓力。”

“項(xiàng)目地處內(nèi)中環(huán)，今年市場(chǎng)比較熱，多次開(kāi)盤(pán)去化速度比較理想，常規(guī)客戶的付款周期只有2個(gè)月，但對(duì)于‘房票’客戶，可以在選房階段暫時(shí)降低首付比例，待拿到‘房票’再并入首付款。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目還會(huì)額外贈(zèng)送一定金額的抵用券等，加上省下的賣(mài)房中介費(fèi)，整個(gè)交易能省不少錢(qián)。”她說(shuō)。

在操作流程上，姚弋丁介紹：“項(xiàng)目會(huì)把具體信息與保障房公司對(duì)接，隨后是兩輪價(jià)格評(píng)估，大約需要2個(gè)月；客戶拿到房票后交給項(xiàng)目，我們憑‘房票’去提款，大約1個(gè)月左右到賬。”

這意味著，從選房、出售舊房到完成新房交易，時(shí)間壓縮到了3個(gè)月左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)微信對(duì)每經(jīng)記者表示：“目前上海各區(qū)有不同的收購(gòu)形式。首先要明確一點(diǎn)，當(dāng)前的‘收舊換新’是住房改善的一種新渠道，但絕不是唯一的渠道。在置換方面，目前有多種方式，需要讓市民充分理解。同時(shí)，這種渠道有一些天然的優(yōu)勢(shì)，比如節(jié)省交易費(fèi)用等。因此，要根據(jù)實(shí)際置換需求，靈活地給予相應(yīng)支持。”

各區(qū)執(zhí)行細(xì)則有所不同

每經(jīng)記者注意到，首批試點(diǎn)的靜安、徐匯、浦東三區(qū)在執(zhí)行細(xì)則上稍有不同；同樣，擴(kuò)大試點(diǎn)的黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦等多個(gè)中心城區(qū)在時(shí)間節(jié)點(diǎn)、操作細(xì)則上也有差異。

記者撥通了長(zhǎng)寧區(qū)保障房公司的電話，工作人員表示：“目前政策具體細(xì)節(jié)還沒(méi)有落實(shí)，沒(méi)開(kāi)始執(zhí)行，您可以隨時(shí)關(guān)注區(qū)政府官網(wǎng)。”

普陀區(qū)保障房公司相關(guān)部門(mén)工作人員則在電話中表示：“收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為70平方米以下、總價(jià)400萬(wàn)元以下，如果存在特殊情況，比如需要置換兩套舊房等，可以在報(bào)名登記時(shí)提出來(lái)。”

“不過(guò)普陀區(qū)的房票目前只能在本區(qū)內(nèi)使用，且只能用于購(gòu)買(mǎi)一手新房。”該工作人員提示。

相較而言，楊浦區(qū)的收購(gòu)靈活度稍高。

“一二手房通用，新房不限制樓盤(pán)。”上海楊浦保障性住房有限公司工作人員在電話中表示，“如果是二手房交易，由保障房公司來(lái)轉(zhuǎn)賬給賣(mài)方。”

“具體操作上，置換人和房東簽署買(mǎi)賣(mài)合同后，向保障房公司申請(qǐng)轉(zhuǎn)賬，只不過(guò)在交易過(guò)程中需要告知賣(mài)方房票抵扣款項(xiàng)。”

事實(shí)上，由于上海市區(qū)新房?jī)r(jià)格與二手房存在一定的價(jià)差，“一二手房通用”對(duì)于部分預(yù)算有限的家庭而言，更具有吸引力。

以首批試點(diǎn)的徐匯區(qū)為例，房票“全市通用”“一二手通用”。據(jù)“房可圓”發(fā)布的信息，自試點(diǎn)以來(lái)，完成收購(gòu)458套，設(shè)立專(zhuān)窗專(zhuān)線接待咨詢近300戶。此外，浦東新區(qū)收購(gòu)64套（含2套房票置換）；靜安區(qū)則在3月31日落地全市首例簽約，完成1套收購(gòu)置換全流程閉環(huán)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴每經(jīng)記者：“各個(gè)區(qū)有各自的特點(diǎn)，不能單純以收購(gòu)數(shù)量的多少來(lái)評(píng)判好壞。比如徐匯區(qū)收購(gòu)量較高，但它的表現(xiàn)形式有所不同——收購(gòu)‘兩舊一村’的房子，并不完全解決后續(xù)換新的問(wèn)題，因此與城市更新和住房改善的邏輯存在一定偏差。徐匯區(qū)提供的是一種較好的盤(pán)活存量模式。而靜安區(qū)則是我們傳統(tǒng)意義上理解的‘收購(gòu)換新’模式，這也是一個(gè)非常好的導(dǎo)向，各區(qū)的做法都很有意義。”

“關(guān)于房票，也可以研究更靈活的方式。一種是跨區(qū)域的，另一種是涉及新房與二手房跨不同房產(chǎn)類(lèi)型的，但也要結(jié)合實(shí)際推進(jìn)過(guò)程來(lái)考慮。目前上海各區(qū)已經(jīng)有了一些較好的項(xiàng)目，將陸續(xù)完成最后的置換交易。成功的案例會(huì)越來(lái)越多，市場(chǎng)信心也會(huì)逐步增強(qiáng)。同時(shí)，這項(xiàng)工作也有助于緩解供求關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)具有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。