來源：市場資訊

（來源：深圳房產(chǎn)在線）

——一場席卷廣深的金融掃黑風(fēng)暴，正在撕開樓市最隱秘的傷疤"買房不僅沒掏錢，反而能從銀行多套出上百萬。"

這句曾經(jīng)在深圳樓市暗流涌動的"金句"，如今成了無數(shù)人的噩夢。

2026年5月，一顆埋了數(shù)年的金融地雷，終于炸了。

廣州、深圳多地銀行密集摸查"高評高貸"業(yè)務(wù)，個別支行副行長已被帶走調(diào)查；貸款中介、助貸公司被集中排查；銀行開始倒查合作鏈條——這一次，不是整頓中介，而是整個按揭信貸體系的系統(tǒng)性排雷。

曾經(jīng)讓無數(shù)人"零首付上車"甚至"倒拿裝修款"的灰色操作，在房價下跌的潮水中，終于露出了最猙獰的面目。

01

什么是"高評高貸"？一張圖看懂這顆雷

正常買房：房子500萬→首付15%=75萬→銀行貸款425萬。

高評高貸的玩法：房子500萬→評估價抬到650萬→銀行按650萬放貸455萬→多出的30萬覆蓋首付→零首付上車，還倒拿幾萬"裝修款"。

市面上所謂的"10成經(jīng)營貸""負首付購房"，本質(zhì)全是高評高貸。

它的核心不是"貸款"，而是"做價"——一套完整的鏈條式造假：

步驟

操作

對外看

對內(nèi)看

做高價格

網(wǎng)簽價、合同價、評估價同時抬升

客戶資料齊全、交易真實、流水匹配

套出首付

多貸出來的錢覆蓋首付，甚至還有剩余

客戶按揭買房

第三步

職業(yè)背債

養(yǎng)"白戶"→批量騙貸→斷供跑路

表面合規(guī)的貸款客戶

最危險的地方在于：它讓本該由購房人承擔(dān)的第一道風(fēng)險緩沖層——首付，直接消失了。

02

為什么現(xiàn)在才炸？因為房價跌了

高評高貸在上漲周期里，風(fēng)險被房價紅利掩蓋了。哪怕斷供，銀行拍賣房子，上漲后的房價還能覆蓋貸款。

但現(xiàn)在，邏輯徹底反了。

城市

房價跌幅（2021高點至今）

廣州

二手房跌17.81%，部分區(qū)域跌30%，價格回到2016年

深圳

全國100城二手住宅均價同比跌8.36%，部分樓盤腰斬

全國

70城中超6成房源低于參考價成交

房價下跌速度 > 銀行評估更新速度 = 極危險的套利窗口。

舉個例子：當(dāng)年500萬的房子，高評到600萬，貸了510萬出來。現(xiàn)在跌了40%，房子只值300萬。銀行拍賣完，還虧210萬。

這不是一顆雷，這是一串連環(huán)雷。

業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計："高評高貸"后的房產(chǎn)法拍后抵押率只有40%，即拍賣款與房貸之間有60%的缺口。如果房地產(chǎn)貸款集中于特定區(qū)域，可能導(dǎo)致風(fēng)險區(qū)域性集中。

03

真實案例：深圳已經(jīng)有人被炸得粉身碎骨

案例一：深圳坪山·130萬被中介一夜卷走

深圳市人民檢察院2026年4月官方披露：

2025年4月，購房者燕某看中坪山區(qū)一套房產(chǎn)，實際成交價300萬。因資金不足，中介林某推薦"高評高貸"——合同價做成430萬，多出的130萬按約定應(yīng)返還給買家。

然而，房屋過戶當(dāng)晚，林某趁賣方代理人不備，謊稱"客戶要求變更收款人"，誘騙其簽署了篡改過收款賬戶的新協(xié)議。第二天，130萬元回款便轉(zhuǎn)入了林某控制的賬戶，被他拿去償還個人債務(wù)，剩余款項輾轉(zhuǎn)多個賬戶以掩蓋非法占有事實。

燕某一分錢沒拿到，還背了430萬的貸款。

判決：林某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑三年六個月，并處罰金三萬元。

案例二：安徽蕪湖·22人斷供失聯(lián)，2000萬銀行貸款懸空

2026年5月，央視《法治在線》聯(lián)合公安部經(jīng)偵局曝光：22名互不相識的外地貸款人同步斷供失聯(lián)，2000余萬元銀行貸款瞬間懸空。

經(jīng)查，該案是前銀行員工勾結(jié)黑中介組成專業(yè)騙貸團伙實施的。他們專盯老舊房屋、安置房，50萬的房子虛報到100萬，偽造收入證明，把背債人月薪精準(zhǔn)控制在8000-10000元，先代繳半年月供穩(wěn)住銀行，拿到貸款后集體卷款跑路。

案例三：深圳南山月亮花園·經(jīng)營貸集體爆倉

2021年，經(jīng)營貸利率低至3.6%。南山區(qū)月亮花園一套市場價1186萬的老破小，經(jīng)特殊手段評估價飆升至1500萬，銀行按9成放貸，業(yè)主不僅全款拿下房子，還凈賺150萬。

如今呢？曾經(jīng)千萬的房產(chǎn)，評估價只剩400多萬。市場統(tǒng)計的深圳南山房價跳水前18名，月亮灣花園降價65%，排名南山第一。

90后業(yè)主小曾說："當(dāng)初房貸本息超過650萬元，如今市價只有360萬。"

案例四：珠海黃女士·想退退不了，騎虎難下

2024年，黃女士打算出售名下750萬的物業(yè)，降到650萬也無人問津。直到中介找到買家，要求以評估價900萬作為網(wǎng)簽價格，"這樣可以降低首付款"。

黃女士為早日成交答應(yīng)了。結(jié)果簽約當(dāng)晚看到"高評高貸騙貸"的新聞，第二天要求按實際成交價重新簽約，買家不同意。黃女士想解除合同，還需支付違約金。

房價繼續(xù)跌，她后悔當(dāng)初心急出售，卻已騎虎難下。

04

誰在被炸？一個都跑不掉

角色

后果

銀行

抵押物貶值，拍賣款覆蓋不了貸款，不良率飆升。個別銀行房地產(chǎn)相關(guān)不良率已接近國際警戒線

買家

高杠桿=自殺。月供壓力巨大，斷供后錢房兩空，還背一身債。涉嫌騙貸的，坐牢

賣家

簽了抬高房價的合同=合伙造假。買家跑了，銀行找你還錢，存款被凍、資產(chǎn)被封

中介

"亂評"=飯碗砸。拉皮條的=騙貸幫兇。已有多人被判刑

銀行內(nèi)鬼

副行長已經(jīng)被帶走喝茶了

05

監(jiān)管鐵拳：2026年，全面開打

時間

動作

2025年3月

公安部經(jīng)偵局+國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合部署，為期6個月集中打擊金融領(lǐng)域"黑灰產(chǎn)"

2026年5月

廣深多地摸查銀行"高評高貸"業(yè)務(wù)，貸款中介被集中排查，銀行倒查合作鏈條

2026年5月

央視曝光安徽蕪湖特大房貸詐騙案（2000余萬元）

2026年5月

寧夏、湖北、江西、河南、重慶、安徽、浙江等十余個地方監(jiān)管局發(fā)布"零首付"購房風(fēng)險提示

銀行端已全面封堵：

以前能做的

現(xiàn)在的狀態(tài)

新開空殼公司做經(jīng)營貸

? 必須持證一年+真實經(jīng)營

評估價拉高到9成

? 拉太高直接拒單

貸款額度超過成交價

? 額度不能超過半年小區(qū)成交價

銀行內(nèi)部有人配合

? 倒查+追責(zé)，副行長已被帶走

廣東金融監(jiān)管局數(shù)據(jù)觸目驚心：僅2025年上半年已攔截違規(guī)貸款超3.5萬筆，凍結(jié)涉案資金12億元，37家中介被列入"黑名單"。

深圳、廣州兩地就有700多名貸款中介因違法放貸、偽造材料等罪名被集中抓捕。深圳南山區(qū)某支行行長因2年內(nèi)違規(guī)操作高評高貸業(yè)務(wù)超800筆被紀委帶走。

06

一組數(shù)據(jù)看清這顆雷有多大

指標(biāo)

數(shù)據(jù)

含義

銀行凈息差

2025年降至1.42%（歷史低位）

利潤緩沖變薄

銀行不良貸款率

2025年一季度升至1.51%

風(fēng)險存量未消失

法拍房增量

2025年9-12月掛牌1.6萬余項，新增一拍近6000項

斷供潮已至

深圳"負資產(chǎn)"家庭

全國城市中位居前列

2019-2021年高峰期入市者集體被套

職業(yè)背債團伙

紹興一個團伙騙貸2億，凈騙8000萬

黑產(chǎn)已產(chǎn)業(yè)化

深圳專項整治

提前收回21筆涉嫌違規(guī)貸款，合計5180萬元；處罰違規(guī)機構(gòu)4家，問責(zé)14人次；累計罰款575萬元

監(jiān)管動真格了

07

三大核心風(fēng)險：任何一個都能讓你傾家蕩產(chǎn)

法律風(fēng)險：陰陽合同埋下致命隱患

高評高貸本質(zhì)是騙取銀行貸款，可能觸犯騙取貸款罪或貸款詐騙罪。買家、賣家、中介、評估公司若惡意串通，均可能構(gòu)成共犯。

"即使是不以非法占有為目的，但騙取貸款數(shù)額較大或造成銀行重大損失的，同樣需承擔(dān)刑事責(zé)任。"——廣東邦燊律師事務(wù)所律師 賴智欣

資金風(fēng)險：錢被截走，錢房兩空

多貸出的資金需賣家配合返還，但這筆錢極易被中介或不良賣家截留。一旦資金鏈斷裂，買家不僅拿不到"倒拿的錢"，還可能因無法支付真實首付導(dǎo)致交易失敗，定金血本無歸。

信用風(fēng)險：斷供+黑名單，終身征信污點

銀行發(fā)現(xiàn)高評高貸后，有權(quán)要求提前收回全部貸款，并將借款人列入黑名單。逾期超6個月將被列入失信被執(zhí)行人名單——限制高消費、凍結(jié)銀行卡、查封名下所有資產(chǎn)，子女考公、參軍、入黨政審全部不合格。一人失信，全家受牽連。

08

血淚忠告：千萬別碰高評高貸

對購房者： 任何教你"薅銀行羊毛"的助貸機構(gòu)，都是在把你往坑里推。"零首付"不是捷徑，是陷阱。月供壓力、斷供風(fēng)險、法律追責(zé)，三座大山壓下來，沒有一個人能笑著出來。

對賣家： 不要配合簽"陰陽合同"。買家出事，你就是連帶責(zé)任人。存款被凍、資產(chǎn)被封，只是賣個房，招來一身官司。

對中介： 這不是"幫客戶降低首付壓力"，這是貸款詐騙的幫兇。合規(guī)是生命線，參與騙貸輕則吊銷執(zhí)照，重則鋃鐺入獄。

09

從深圳坪山130萬的"憑空消失"，到南山區(qū)支行行長被帶走，再到700多名中介被抓——高評高貸正在從曾經(jīng)"聰明人"的致富捷徑，徹底淪為人人自危的金融黑洞。

銀行評估價體系全面收緊，房貸審批日趨嚴格——高評高貸的操作空間已基本被堵死。

在樓市下行周期，保住現(xiàn)金流比博取杠桿更重要。對普通購房者而言，與其在灰色地帶涉險，不如相信正規(guī)渠道。合規(guī)的融資流程可能材料更多、時間更長，但帶來的安全性，是無價的。

雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。房價跌的時候，高評高貸炸了——買家、賣家、中介、銀行、內(nèi)鬼，沒一個能笑出來。

數(shù)據(jù)來源：深圳市人民檢察院、央視《法治在線》、國家金融監(jiān)督管理總局、第一財經(jīng)、南方財經(jīng)、21世紀經(jīng)濟報道等多平臺交叉驗證。文中案例均來自司法機關(guān)公開披露信息。購房決策請以官方政策和專業(yè)法律意見為準(zhǔn)。