前段時(shí)間，沉寂多達(dá)3年的廣州瀝滘村舊改，終于迎來(lái)了新生。

項(xiàng)目融資區(qū)商品房地塊由“珠光海珠新城”更名為“合生海珠新城”，操盤(pán)實(shí)體正式發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

合生朱老板，接盤(pán)了珠光朱老板。

早在2025年11月末，市場(chǎng)已有消息傳出，合生、珠光達(dá)成了合作，合生旗下代建平臺(tái)接盤(pán)珠光瀝滘村舊改、金融城壹號(hào)、云山壹號(hào)三個(gè)項(xiàng)目，以代管代建代售方式，推動(dòng)項(xiàng)目向前。

其中，金融城壹號(hào)、云山壹號(hào)幾乎都是現(xiàn)房銷(xiāo)售，兩個(gè)都是千萬(wàn)級(jí)別的豪宅。

金融城壹號(hào)前身是天河金融城AEC汽車(chē)城，早在2013年，珠光打算花35億元從神秘商人張芳榮手中買(mǎi)下這個(gè)項(xiàng)目，中間洽購(gòu)細(xì)節(jié)折騰了很多年，到2017年才確定拿下，項(xiàng)目2019年推盤(pán)入市。

珠光朱老板太愛(ài)囤地了，時(shí)代早就變了。

2013年，房地產(chǎn)在兇猛向上，到了2019年，已是尖端末尾。拿金融城壹號(hào)來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)拿下時(shí)，估值師評(píng)估價(jià)值60億元，賬面收益率超過(guò)70%。

背靠廣州第二CBD，金融城壹號(hào)陸陸續(xù)續(xù)賣(mài)出了300多套，但業(yè)主買(mǎi)入就被“困住”——項(xiàng)目至今尚未完工，遲遲無(wú)法兌現(xiàn)收購(gòu)承諾，配套也沒(méi)建好。

有些業(yè)主花了5000萬(wàn)，買(mǎi)了一套“爛尾房”。

根據(jù)南都報(bào)道，目前銀行要求債務(wù)重組后方可網(wǎng)簽，合生代管共建進(jìn)場(chǎng)后，正在跟銀行溝通債務(wù)重組事宜，爭(zhēng)取計(jì)劃6月底完成債務(wù)重組，今年年底前交樓。

云山壹號(hào)的業(yè)主比較幸運(yùn)，目前項(xiàng)目是正常銷(xiāo)售中，只剩下一些尾盤(pán)。

瀝滘村舊改項(xiàng)目，恰是等了大半年，合生才正式進(jìn)場(chǎng)。

合生朱老板是真的幸運(yùn)。

2023年龍?zhí)ь^節(jié)后第一天，廣州市開(kāi)了一場(chǎng)推動(dòng)城市更新大會(huì)，舉辦地就在瀝滘村。會(huì)上明確提出，全市推進(jìn)127個(gè)城中村舊改項(xiàng)目，完成舊改固定資產(chǎn)投資目標(biāo)2000億元。

瀝滘村舊改，是廣州市重點(diǎn)之中的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目。

珠光另外兩個(gè)舊改造項(xiàng)目火村、宏崗村，也被列入重點(diǎn)項(xiàng)目名單，必須繼續(xù)推進(jìn)完成。

2023年5月，瀝滘村舊改開(kāi)啟全面拆卸，10月，七宗項(xiàng)目地塊同時(shí)開(kāi)工......一切看起來(lái)如火如荼。

結(jié)果，高光即巔峰，珠光根本不夠錢(qián)支撐7宗地塊同時(shí)開(kāi)工，同期，找來(lái)湖南國(guó)資湖南建投建工集團(tuán)救場(chǎng)，但仍撐不住瀝滘村陷入停滯的結(jié)局。

之后兩年時(shí)間里，瀝滘村想要依托“白名單”窗口解決貸款問(wèn)題，引入中信城開(kāi)高調(diào)接盤(pán)......還是沒(méi)有成功復(fù)活。原因是：中信城開(kāi)想要二期的開(kāi)發(fā)權(quán)，朱老板不愿意。

最近，廣州對(duì)陷入停滯的舊改正式動(dòng)刀，發(fā)布新規(guī)：躺平=出局。

合生朱老板的幸運(yùn)在于，廣州新中軸成為了舊改重點(diǎn)推進(jìn)片區(qū)，北邊有康樂(lè)鷺江舊改，南延的瀝滘雖然沉寂3年多，合生接盤(pán)之后，也復(fù)工了。

廣州也在間接幫朱家“兜底”。

兩個(gè)項(xiàng)目總投資高達(dá)850億元，夠朱老板吃一二十年。瀝滘村舊改，合生雖是代管代建，操盤(pán)還是珠光。

時(shí)間再往前看，以往，合生、珠光、珠江投資雖被統(tǒng)稱(chēng)為“合生系”，但內(nèi)部經(jīng)營(yíng)還是作為獨(dú)立公司進(jìn)行管理。

比如，合生本次接管的金融城壹號(hào)、云山壹號(hào)。兩個(gè)項(xiàng)目雖說(shuō)是從神秘商人張芳榮手中買(mǎi)下，張還有另一層身份：疑是合生朱老板的創(chuàng)業(yè)合伙人。

1992年，合生朱老板南下香港，與張芳榮、陸維璣共同創(chuàng)立了合生創(chuàng)造，多年后，便有珠光集團(tuán)。

我們也看到，在合生、珠光操盤(pán)廣州舊改項(xiàng)目歷史上，通過(guò)關(guān)聯(lián)方張芳榮、博大金控等進(jìn)行運(yùn)作，已是司空見(jiàn)慣。

只是和過(guò)往不同的是，這種模式現(xiàn)在玩不轉(zhuǎn)了。

合生吃下珠江投資后，也在2025年11月，啟動(dòng)整體吃下珠光集團(tuán)的計(jì)劃，率先從項(xiàng)目層面進(jìn)行運(yùn)作，從外界統(tǒng)稱(chēng)的合生系，真正變成一個(gè)大整體的“合生”。

瀝滘村舊改接盤(pán)，更像是合生向外界釋放一個(gè)信號(hào)：

合生朱老板已經(jīng)殺回來(lái)了。