深圳樓市。黃指南/攝

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

6月剛過，中國房地產市場交出了一份“冷熱不均”的半年度答卷。

7月1日出版的《求是》第13期刊發《充分挖掘和釋放投資潛力》文章指出，當前部分地區房地產投資脫離市場需求，造成一定資源閑置浪費、投資回報率下降；同時明確，高質量推進城市更新、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”將形成規模可觀的投資需求，未來將以加快保障性住房和“好房子”建設為抓手，促進城市內涵式發展。

中指研究院7月1日發布的數據顯示，2026年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.59%，二手住宅價格累計下跌2.90%。新房價格在“好房子”項目的結構性拉動下微漲，呈現結構性修復特征。二手房則以價換量、仍在探底，但從環比數據來看價格止跌回升態勢明確。

與過往幾輪周期依賴政策集中救市不同，本輪一線樓市修復更多源于房價充分調整后的內生需求釋放，政策端始終維持“托而不舉”基調，從全面刺激轉向因城施策的精準紓困。

一線城市的底盤正在被重新定價。

交易端分化

鮮明的特征是二手房與新房的冷熱錯位。

中指研究院數據顯示，上半年全國20城二手住宅累計成交76.1萬套，同比增長5.6%，其中北京、上海成交規模均創下近五年同期新高。

新房端修復節奏相對滯后，重點30城上半年成交面積累計同比下降10%，但一線城市二季度表現顯著，華泰證券測算數據顯示，一線城市Q2新房成交面積同比轉正至12.2%，較一季度提升30個百分點。

四個一線城市中，北京的二手房復蘇確定性最強。北京鏈家研究院數據顯示，上半年全市二手住宅網簽量達9.35萬套，同比增長5.7%，為2021年以來同期最高水平；成交價格年內累計上漲4.9%，自4月起已連續3個月小幅上行。

我愛我家研究院監測數據同樣印證這一趨勢，6月北京二手住宅網簽1.66萬套，環比增長4.0%、同比增長9.8%，同比增速已連續四個月擴大。

北京鏈家研究院院長高原對《華夏時報》記者表示，市場熱度提升主要有政策促動和市場自發修復兩方面因素。政策層面，去年四季度，國家和北京市連續出臺多項政策優化舉措，包括放寬非京籍家庭限購、支持多子女家庭購房、降低商貸和公積金使用難度、降低增值稅率等。這些舉措使得購房負擔與交易成本均有所降低，有效促進了潛在購房需求尤其是首次置業需求的釋放，同時也適時提振了市場預期。市場自發修復層面，近年來住房價格回調，使得購房門檻降低，在公積金支持下，部分入門級住房購房月供與租金水平已相當接近。在市場局勢有所回穩的形勢下，形成了一季度剛需密集入市的良好開局。在此背景下，置換性改善群體則獲取了置換住房所必需的資金基礎并釋放了所需的購房資質，在二季度開始陸續入市。改善性群體的自發接續，使得二季度市場熱度得以延續。

我愛我家研究院則分析認為，按照以往市場規律，7月，北京二手住宅市場熱度相比6月通常會有一定回落。交易量方面，預計7月北京二手住宅交易量環比6月或有一定下降，但大概率會超過去年同期，同比持續增長。價格方面，隨著交易量的企穩，7月北京二手住宅交易價格環比有望持續小幅上漲，同比跌幅或持續收窄。目前北京二手住宅市場價格企穩且小幅回升的趨勢有望繼續保持。

“北京二手房止跌回穩，市場復蘇的確定性已經較為明確，但新房市場仍在磨底。打通置換鏈條是北京樓市的核心引擎，‘賣舊買新’的順暢程度決定了新房和二手房能否實現良性互動?！?8安居客研究院院長張波向《華夏時報》記者表示，北京新房偏弱核心源于供給結構錯配，核心區高品質改善項目供應不足，遠郊項目去化壓力較大，市場呈現“好房不愁賣、大盤去化慢”的分化格局。

上海市場則呈現“量升價穩”的典型筑底特征。58安居客監測數據顯示，上半年上海二手房累計成交14.7萬套，創下近五年同期高位；6月單月成交站穩2.6萬套，淡季表現超預期。

價格端止跌微漲，低總價房源是成交主力，掛牌占比接近60%；三居室房源流量占比高于供給占比，置換改善需求持續釋放。

據張波判斷，7—8月暑期成交季節性回落屬于正常規律，隨著金九銀十置業窗口到來，疊加城市更新與新房供應增加，市場重回回暖通道的概率較高。

深圳是上半年一線樓市中彈性最大的城市。樂有家研究中心數據顯示，上半年深圳一二手住宅合計網簽4.73萬套，環比上漲10%；其中二手住宅網簽2.89萬套，環比增長7%，已連續多月維持在5000套的榮枯線以上。

價格端修復更為顯著，二手住宅成交均價上半年累計上漲6.4%，重返“6字頭”區間。新房市場二季度發力明顯，千萬總價以上新房占比達到15%，創下歷史新高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本報記者分析指出，“深圳一二手房總需求開始穩定，二手房成為剛需的主戰場，新房在高品質上進展效果顯著，千萬豪宅新房交易占比創新高，兩者客戶分野明確?！?/p>

在他看來，深圳市場呈現“剛需占比提升、剛改改善下降，豪宅改善升溫”的結構特征，本質是價格回調后剛需入場與高端需求釋放的雙向共振。

廣州市場的修復節奏相對平緩，但同樣呈現邊際改善。李宇嘉統計數據顯示，上半年20家代表房企在廣州的銷售貢獻占比同比提升，城市更新項目落地持續釋放置換需求。

國泰海通證券測算顯示，廣州外圍區房價收入比已降至7.75倍，購買力改善幅度居一線城市首位，為后續市場修復積蓄了動能。

整體來看，四大一線城市均驗證了“二手房先于新房企穩、剛需支撐成交底盤、改善需求向新房集聚”的共性邏輯。

華泰證券研報指出，截至6月末一線城市二手房掛牌量較去年年末下降6.6%，存量供給持續收縮推動供需結構優化，6月一線城市房價僅小幅回落0.1%，遠低于全國84城0.49%的整體跌幅，價格韌性優勢凸顯。

交易端的結構性分化，正沿著產業鏈向上游傳導。

當需求端從“普漲預期下的全面配置”轉向“居住屬性下的精準改善”，土地市場的游戲規則也隨之重構——規模擴張不再是投資的首要目標，對確定性的追求成為房企拿地的核心標尺。

土地端重構

2026年上半年的土地市場，“縮量提質”成為貫穿始終的關鍵詞。

總量層面持續收縮，但結構層面熱度向核心城市、核心地塊集中的趨勢愈發清晰。中指研究院數據顯示，上半年全國300城住宅用地成交面積、土地出讓金同比分別下降23.7%、31.2%；但市場熱度并未隨規模同步下行，上半年宅地平均溢價率達9.1%，其中一線城市平均溢價率高達19.8%，位居各線城市首位。

6月單月，受深圳、上海等城市核心地塊成交拉動，300城住宅用地平均溢價率升至17.4%，創下近一年新高。

這一局面的形成，源于供需兩端的雙向調整。供給端，地方政府徹底告別了過去“以量換價”的供地邏輯，轉而執行“控增量、去庫存、優供給”的策略。

“各地嚴格落實按庫存周期供地的邏輯，要么不供地，要供應就是有效供地，避免無效供應和低水平供給對市場預期的破壞?！崩钣罴伪硎?。其指出，地方政府普遍將供地指標向核心區域、優質地塊傾斜，通過提升供給質量來穩定市場預期，而非依賴大規模供地拉動土地出讓收入。

需求端，房企的拿地標準同樣發生本質變化。在行業總量下行周期中，房企投資決策的優先級從“規模增長”轉向“安全邊際”，只有人口流入穩定、產業動能強勁、去化有保障的核心城市地塊才會進入投資視野。

這直接導致了核心城市土拍的熱度飆升。6月深圳土拍市場尤為搶眼。保利發展以105.1億元拿下寶安區新安街道地塊，成交樓面價8.79萬元/平方米，溢價率高達99.05%；保利置業斬獲的粵海街道地塊，樓面價達到10.86萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地單價紀錄；建發房產拿下的前海地塊樓面價也突破9.5萬元/平方米。

短短一個月內，深圳連續誕生多宗高總價、高單價地塊，成為全國土地市場熱度的風向標。

上海、杭州等長三角核心城市同樣保持高位熱度。建發房產以73億元摘得上海靜安區核心地塊，樓面價8.16萬元/平方米；招商蛇口以61億元拿下杭州永久河單元地塊，樓面價接近5萬元/平方米。

中指研究院統計顯示，上半年全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重約62%，上海、杭州、北京出讓金位居全國前三，資源向頭部城市集中的趨勢仍在強化。

值得注意的是，除了傳統一線城市，具備新興產業支撐的強二線城市也成為房企布局重點。

華泰證券測算數據顯示，杭州、合肥、成都等6個新興產業重點城市，上半年涉宅土地平均溢價率達15.9%，高于去年全年水平，印證了產業動能對房地產市場的底層支撐作用。

土地市場的投票結果，正是房企生存策略的直觀投射。

當行業告別高增長時代，頭部房企正在通過收縮戰線、聚焦核心、升級產品的方式構建穿越周期的能力，而產品端的迭代升級，又反過來強化了一線樓市的結構性分化行情。

房企生存

行業總量下行的背景下，房企銷售端的磨底與分化仍在持續，但邊際改善信號已逐步顯現。

國泰海通證券基于克而瑞數據的測算顯示，2026年上半年TOP100房企操盤口徑銷售金額為14191.3億元，同比下降14.1%，降幅已連續4個月收窄。

6月單月，百強房企實現操盤銷售額3063.5億元，環比增長3.9%、同比下降9.6%，單月降幅同樣呈現收窄態勢。

拿地端的格局清晰地展現了行業分化。中指研究院數據顯示，上半年百強房企拿地總額同比下降33.7%，降幅同樣連續四個月收窄。

拿地金額排行榜上，保利發展以377億元位居榜首，華潤置地311億元、越秀地產286億元分列二三位，前十席位幾乎被央、國企包攬。民企中僅濱江集團進入前十，且其拿地幾乎全部集中于杭州本土市場。

“開發商近年來聚焦核心城市，這些城市的貢獻率上升，且產品趨向于滿足改善需求，綜合性價比高，對需求的適配性強，產品競爭力提升?！崩钣罴沃赋?，房企投資與銷售的雙重聚焦，推動了產品結構的快速迭代。

產品端的變化尤為值得關注。李宇嘉統計數據顯示，上半年代表房企200平方米以上高端類項目銷售額占比達25.3%，同比提升10.9個百分點，增速在各面積段中最快；90—140平方米首改類項目占比40.8%，仍是市場絕對主力。

這一結構變化與一線樓市的需求特征高度匹配——剛需群體轉向二手房市場，新房市場逐步向改善型、高端型產品傾斜。

與市場內生修復形成呼應的，是政策端“托而不舉”的明確基調。中指研究院高級分析師鄭俊彤總結指出，“房地產市場仍處于筑底過程中，市場修復延續分化特征，核心城市‘好房子’項目持續入市、公積金等支持政策持續發力，將對市場形成一定支撐，但市場修復仍以優質供給帶動的結構性改善為主，市場全面企穩仍需時間?！?/p>

上半年全國各省市出臺房地產政策超560條，其中公積金優化政策超過300條，成為地方穩樓市的核心工具；中央層面則以城市更新、財政補助為主要抓手，城市更新專項中央預算內投資增至970億元，超長期特別國債支持地下管網改造規模達1600億元。

整體政策框架已從過去的集中救市、全面刺激，轉向了地方主導、精準托底的常態化調控。

在此背景下，一線城市房產的資產配置價值正重新被市場審視。國泰海通證券通過全球20個核心城市對比研究發現，自2021年至今，我國一線城市房價收入比顯著改善，北京、上海核心區房價收入比從30倍以上回落至20倍左右，廣州、深圳外圍區域已進入全球高性價比梯隊；租售比從歷史底部持續回升，疊加CPI連續轉正帶來的通脹預期，一線房產的長期配置價值逐步凸顯。

對于后續市場走向，行業共識在于，全面普漲的時代已經落幕，結構性分化將成為長期常態。

一線城市憑借人口流入、產業支撐與供給收縮，率先完成筑底并逐步修復，將成為行業下行周期中堅實的底盤。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧