記者丨張敏

編輯丨吳抒穎 駱一帆

上個(gè)周末，位于北京朝陽(yáng)區(qū)雙井區(qū)域的蘋果社區(qū)南區(qū)，以696萬(wàn)元的價(jià)格成交了一套112平方米的兩居室房源，折合單價(jià)約6.2萬(wàn)元。今年3月，同樓棟、同戶型的另一套房源，曾以681萬(wàn)元的價(jià)格售出，折合單價(jià)不到6.1萬(wàn)元。

雖然價(jià)格漲幅不大，但近期的市場(chǎng)表現(xiàn)，已經(jīng)讓該片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人小徐頗受鼓舞。小徐向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，往年過了“金三銀四”，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“小淡季”，咨詢和帶看量會(huì)下降。但今年的情況不同，“雙井這一帶的好幾個(gè)小區(qū)，到了5月還是很火。”

這種情況并非孤例。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，20城二手住宅成交15.6萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)5.4%，同比增長(zhǎng)13.4%。5月1日—24日，20城二手住宅成交10.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)19.5%，增幅較4月繼續(xù)擴(kuò)大。

若剔除春節(jié)時(shí)點(diǎn)差異，今年春節(jié)后的13周，20城二手住宅成交套數(shù)比2025年同期增長(zhǎng)12%。“本輪需求釋放力度強(qiáng)于往年。”前述機(jī)構(gòu)指出。

在成交量帶動(dòng)下，二手房業(yè)主漲價(jià)的現(xiàn)象越來(lái)越多。為了以更高的價(jià)格賣房，部分業(yè)主甚至不惜毀約。

京滬領(lǐng)銜，剛需入場(chǎng)

今年以來(lái)，重點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，其中北京、上海表現(xiàn)最為亮眼。官方數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京二手住宅成交1.8萬(wàn)套，創(chuàng)近五年同期新高；上海二手商品房成交2.9萬(wàn)套，處于近年同期高位。

進(jìn)入5月，這兩個(gè)城市繼續(xù)領(lǐng)跑。中指研究院指出，5月1日—24日，北京、上海二手房成交量同比分別增長(zhǎng)15%、29%。其中，上海5月10日單日二手房網(wǎng)簽1664套，繼4月11日的1632套后，再次刷新近五年單日新高。

從全國(guó)范圍來(lái)看，京滬仍是體量最大的市場(chǎng)，人口、資源等優(yōu)勢(shì)賦予其較強(qiáng)的韌性。

廣深樓市的升溫，則主要源于政策驅(qū)動(dòng)。4月29日，深圳放松部分核心區(qū)域限購(gòu)，并提高公積金貸款額度。次日，廣州推出“穗八條”，涵蓋公積金提額、“賣舊買新”補(bǔ)貼等8項(xiàng)具體舉措。

受此影響，兩地均有亮眼表現(xiàn)。5月26日上午，廣州市人民政府新聞辦公室召開發(fā)布會(huì)指出，本月以來(lái)，廣州二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，新政后第一階段（4月30日至5月10日），深圳成交二手房1882套，第二階段（5月11日至5月21日）成交3068套，環(huán)比增長(zhǎng)63%。“這也直觀印證新政后續(xù)拉動(dòng)效力強(qiáng)勁，市場(chǎng)走勢(shì)具備持續(xù)向好基礎(chǔ)。”

二線城市同樣表現(xiàn)不俗。“五一”假期出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，后又繼續(xù)加碼的蘇州，本月（5月1日—24日）成交二手房4701套，同比增長(zhǎng)25.7%。同期，成都、杭州、廈門成交二手房16157套、5296套、1735套，同比分別增長(zhǎng)6.2%、14.2%、36.1%。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，入場(chǎng)者仍以剛需為主。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，總價(jià)300萬(wàn)元以下、面積70平方米以下的小戶型占比明顯提升。低總價(jià)、小戶型房源仍是本輪修復(fù)的核心支撐，反映出二手房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)對(duì)剛需的吸引力。

業(yè)主漲價(jià)頻現(xiàn)

5月2日，位于北京市昌平區(qū)回龍觀的紫金書院項(xiàng)目，一套次頂層三居室以488萬(wàn)元的“砸盤價(jià)”成交。該房源的建筑面積約111平方米，折合單價(jià)僅約4.4萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于小區(qū)同戶型的其他房源價(jià)格。

但僅僅三天后，業(yè)主便單方面提出解約。最終，賣方向買家支付了一筆違約金后，該房源以556萬(wàn)元的價(jià)格重新上架，直漲近70萬(wàn)元。

在該案例中，雖然房源的初始掛牌價(jià)過低，但多位中介人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這種大幅上調(diào)報(bào)價(jià)的情況，近幾年已很少出現(xiàn)，業(yè)主為上調(diào)價(jià)格而不惜違約的情況，更是少之又少。

成交量的回升，使得二手房業(yè)主對(duì)價(jià)格的預(yù)期有所提升。近期，業(yè)主上調(diào)報(bào)價(jià)的案例時(shí)有發(fā)生。

今年5月12日起，寧波鄞州的多個(gè)二手房源上調(diào)報(bào)價(jià)，上調(diào)幅度從10萬(wàn)元到40萬(wàn)元不等。據(jù)本地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者介紹，這種情況與鄞州第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)招生政策調(diào)整有關(guān)，但近期樓市交易向好帶來(lái)的支撐，同樣不可忽略。

前述人士表示，還有不少業(yè)主將房源下架，先觀察一段時(shí)間，等有成交價(jià)后再做判斷。

深圳貝殼研究院也指出，新政落地后，深圳不少熱門片區(qū)的業(yè)主報(bào)價(jià)有小幅上調(diào)，帶動(dòng)實(shí)際成交價(jià)格小幅回升。據(jù)該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，今年5月1-24日，深圳二手房成交均價(jià)為51667元/平方米，環(huán)比上漲2.4%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

上調(diào)價(jià)格，下架房源，被認(rèn)為是業(yè)主預(yù)期改善的典型表現(xiàn)。北京某二手房業(yè)主向記者表示，一些不急于出手的業(yè)主，近期已經(jīng)撤下了房源。“大家在業(yè)主群里會(huì)互相通氣，一般不會(huì)再出現(xiàn)掛牌價(jià)格過低的情況。”

在本輪樓市升溫過程中，這種變化值得關(guān)注。

中指研究院指出，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅(qū)動(dòng)，價(jià)格持續(xù)承壓。今年則有所不同，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年4月末，重點(diǎn)25城二手房存量掛牌量較上年10月高點(diǎn)回落4.3%。價(jià)格方面，經(jīng)歷了去年四季度的調(diào)整后，今年不少核心城市的二手房?jī)r(jià)格已實(shí)現(xiàn)環(huán)比連漲。

“成交放量與掛牌趨穩(wěn)、價(jià)格企穩(wěn)同步出現(xiàn)，是本輪修復(fù)與去年‘以價(jià)換量’模式的重要區(qū)別，后續(xù)需關(guān)注這一態(tài)勢(shì)能否持續(xù)。”該機(jī)構(gòu)表示。

打通置換鏈條

在早早進(jìn)入存量時(shí)代的熱點(diǎn)一二線城市，二手房交易已經(jīng)被視為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。但在本輪市場(chǎng)升溫過程中，分化局面仍然明顯。一方面，低價(jià)位、小戶型二手房受到熱捧，中高端房源交易占比相對(duì)不高；另一方面，與二手房相比，新房交易整體相對(duì)冷淡。

多位市場(chǎng)人士指出，這說(shuō)明改善性需求仍然有待釋放，背后則反映出置換鏈條尚未打通。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，雖然市場(chǎng)交易量有所回升，但彰顯市場(chǎng)企穩(wěn)的是內(nèi)生動(dòng)力。未來(lái)需觀察3個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：二手房掛牌總量是否下降；二手房賣舊買新的置換鏈條是否打通；租金是否有企穩(wěn)跡象。

好消息在于，在打通置換鏈條方面，政策端已在持續(xù)發(fā)力。

5月26日，廣州安居集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理錢喆表示，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，廣州安居集團(tuán)將立即啟動(dòng)支持居民“賣舊買新”專項(xiàng)試點(diǎn)工作，按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、自愿參與”的原則，以市場(chǎng)化方式收購(gòu)二手住宅。

李宇嘉指出，廣州中心區(qū)存量房的老舊程度非常高，居民改善住房的愿望強(qiáng)烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長(zhǎng)，導(dǎo)致賣舊買新的愿望實(shí)現(xiàn)不了，整個(gè)市場(chǎng)置換鏈條受阻。政府的積極介入，有助于打通這一鏈條。

此前，廣州市南沙區(qū)曾發(fā)布過收購(gòu)二手房進(jìn)行以舊換新的方案。市場(chǎng)熱度最高的上海，則于今年2月在徐匯、靜安、浦東新區(qū)啟動(dòng)收購(gòu)二手房試點(diǎn)，此后又將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到中心城區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，各地已有超40條以舊換新相關(guān)政策落地。

中指研究院指出，整體來(lái)看，政府收購(gòu)二手房的意義不僅在于快速籌措保租房，更在于以市場(chǎng)化收購(gòu)形成價(jià)格錨點(diǎn)，穩(wěn)定老舊房屋的估值預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)信心形成有效提振。

該機(jī)構(gòu)表示，短期看，隨著核心城市二手房成交持續(xù)放量，市場(chǎng)活躍度有望逐步向更大面積、更高總價(jià)段擴(kuò)散，為后續(xù)市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)積蓄動(dòng)能。隨著以舊換新政策的擴(kuò)大和落地，一二手房置換鏈條將進(jìn)一步打通，此舉有望加快市場(chǎng)企穩(wěn)過程。

SFC

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