研究員 | 孟憲煒 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：本文以青島萬象城為例，揭示中國消費基礎設施類REITs可推廣的資管路徑。該項目先憑借核心地段與都市品質(zhì)定位切入市場空白，夯實底層價值；繼而通過高頻品牌迭代、空間再造和會員深度經(jīng)營，達成近滿租與租金攀升，完成價值轉(zhuǎn)化；在此基礎上借助集團商業(yè)儲備，將標準化運營復用于多個城市的擴募資產(chǎn)。案例表明，覆蓋資產(chǎn)全周期的體系化運營，是此類產(chǎn)品實現(xiàn)長效發(fā)展的核心支撐。

2024年以來，消費基礎設施REITs（以下簡稱消費REITs）成為中國公募REITs增長最快、關注度最高的板塊之一。截至2026年3月末，已上市消費基礎設施REITs共12只，涵蓋購物中心、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)，總市值約425.9億元，占基礎設施REITs總市值的18.8%。

華夏華潤消費REIT憑借底層資產(chǎn)青島萬象城的卓越表現(xiàn)，逐步確立行業(yè)標桿地位。但真正的“模板”不應只是單一維度的出色，而應展現(xiàn)可復制的價值創(chuàng)造路徑。本文將沿青島萬象城的發(fā)展軌跡，依次解析三個階段：依靠稀缺地段與品牌定位打開市場、以精細運營將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定現(xiàn)金流、將這套運營能力向更多項目復制，從而呈現(xiàn)其可復制的價值創(chuàng)造路徑。

價值錨點：為何是青島萬象城？

地理位置的稀缺性與品牌定位的準確性，共同構(gòu)成優(yōu)質(zhì)消費REITs的“價值錨點”。青島萬象城位于市南區(qū)核心商圈，是青島商業(yè)密度最高、消費氛圍最成熟的區(qū)域。青島市常住人口約1044萬人，市南區(qū)更是傳統(tǒng)的行政、文化和商業(yè)中心。2025年，青島新增商業(yè)供給多集中于外圍，市南區(qū)核心商圈可開發(fā)商業(yè)用地極為稀缺，這種結(jié)構(gòu)性稀缺構(gòu)筑起天然的競爭壁壘。

如果說地段是先天稟賦，品牌定位就是后天鍛造出的核心競爭力。青島萬象城在華潤萬象生活體系內(nèi)定位為M2（城市旗艦）級，主打輕奢和品質(zhì)生活，這一定位是項目成功的關鍵。青島2025年人均GDP達16.82萬元，城鎮(zhèn)居民人均消費支出42,391元，人均社零6.62萬元，是全國平均水平的1.86倍，社零總額占GDP比重高出全國約4個百分點。居民的消費意愿與消費密度遠超全國均值，為零售商業(yè)提供堅實需求支撐。

在青島，海信廣場是公認的“第一重奢場”，匯集LV、Hermès、Prada等頂級品牌，2025年11月一場VIP活動創(chuàng)下單日4.3億元的銷售額。而大眾消費則由社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性商場覆蓋。兩者之間存在巨大缺口——城市中產(chǎn)和年輕一代追求的品質(zhì)生活、輕奢時尚、運動潮流和高化美妝體驗。

青島萬象城的M2定位精準錨定這一賽道，實施錯位競爭，幾乎形成壟斷性優(yōu)勢。作為華潤體系內(nèi)“全國最大的非重奢萬象城”，青島萬象城2025年全年實現(xiàn)收入約7.62億元，在非重奢領域同樣是“吸金獸”。這一成績，正是精準定位與錯位競爭的結(jié)果。

地段與品牌共同鑄就價值錨點，但錨點的堅固與否，還需運營來檢驗。

價值兌現(xiàn)：如何讓資產(chǎn)“活”起來？

運營能力決定資產(chǎn)能否從“靜態(tài)持有”走向“持續(xù)增值”。青島萬象城的核心方法論是華潤萬象生活體系內(nèi)成熟的“資產(chǎn)價值提升計劃”——一套制度化、周期化、貫穿全生命周期的主動投資框架，定期對品牌組合、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、空間功能進行評估，根據(jù)消費趨勢主動調(diào)改，確保資產(chǎn)價值和收益持續(xù)增長。主要措施如下：

1.首店經(jīng)濟+高頻煥新
2024年青島萬象城引入128家新店，其中41家山東首店、7家青島首店；2025年新開151家店鋪，含46家山東首店、12家青島首店，引入迪桑特山東旗艦店、薩洛蒙山東首家S級旗艦店、HOURGLASS山東首店等高級次品牌。以入駐店鋪總數(shù)568家為基數(shù)，年度品牌煥新率超10%。高頻煥新的背后是主動的租約管理機制——定期追蹤租戶業(yè)績與合同到期情況，提前啟動替代品牌招商，避免空鋪導致出租率下滑。租約加權(quán)平均剩余租期維持在1.92年，既賦予優(yōu)化品牌的靈活空間，又不至于因頻繁波動影響經(jīng)營穩(wěn)定。

2.空間改造：以硬件煥新激活存量資產(chǎn)
青島萬象城的改造投入在已上市消費REITs底層資產(chǎn)中絕對領先。2024至2025年累計完成超2.5萬平方米硬件調(diào)改。一期改造覆蓋一期L4-L5及二期L4-L5，新增可租賃面積7027平方米，引入37個品牌，打造“天空之城·酒肆”“天空滑板公園”等特色空間。二期改造針對一期南區(qū)約1.25萬平方米，投入8422萬元，優(yōu)化動線及功能設施，2025年內(nèi)完成開業(yè)。

對比行業(yè)多數(shù)項目以局部裝修和品牌更換為主，青島萬象城的改造是“動結(jié)構(gòu)”級別——打通動線、增加可租賃面積、創(chuàng)造新空間形態(tài)，深度和規(guī)模在同類資產(chǎn)中罕見。改造將動線末端、人流冷區(qū)轉(zhuǎn)化為流量熱土：原冷區(qū)改造后實現(xiàn)100%開業(yè)率，月均客流增長超15%；“天空之城·酒肆”等屋頂空間通過雞尾酒節(jié)、戲劇節(jié)等活動，單日最高客流達13.5萬人次。這種“空間內(nèi)容化”思維——不滿足于出租鋪位，而是通過空間設計創(chuàng)造社交貨幣和打卡價值——是區(qū)別于傳統(tǒng)“收租型”商業(yè)體的核心差異。

3.全渠道場景化觸達
青島萬象城通過“一點萬象”APP、社群分層運營和場景化活動，將177萬會員培育為高活躍度消費群體。舉辦“城市微醺節(jié)”等主題活動，融合精釀啤酒、文創(chuàng)市集與燈謎游園會，聯(lián)動李寧NBA球星見面會制造流量峰值；承接“2025中韓友好周”等國際文化交流活動，持續(xù)提升項目城市公共空間屬性。

上述策略的有效性體現(xiàn)為一組多維度相互印證的數(shù)據(jù)：

（1）出租率：2024、2025年度出租率均超99%，在消費承壓、招商難度加大的背景下，近滿租狀態(tài)直接證明品牌吸引力與運營能力。

（2）月租金：2025年第三季度租金單價430.07元/平方米/月，同比增長4.23%；第四季度攀升至436.44元/平方米/月，疊加高出租率構(gòu)成“量穩(wěn)價升”的健康格局。

（3）分派率：2025年全年實現(xiàn)收入7.62億元，可供分配金額3.65億元，實際分配3.6億元，現(xiàn)金流分派率約3.72%，分派率在同類產(chǎn)品中較低。主要原因在于：1. 由于底層資產(chǎn)青島萬象城投資者較為看好，市場給予較高溢價；2. 青島萬象城的資本性支出預留規(guī)模遠超同類（為了未來改造保持競爭力），僅一期南區(qū)改造，就花費8422萬元，投入力度行業(yè)最大，首創(chuàng)奧萊兩期合計僅2205萬元。

（4）租金集中度：2025年前十大租金收入租戶占比僅17.84%，集中度低，有效規(guī)避單一大租戶風險。

（5）店鋪數(shù)：2025年入駐店鋪數(shù)增至568家，較2024年末增加20家，反映硬件調(diào)改對可租賃面積的擴充效應。

（6）客流量：2025年客流量創(chuàng)歷年新高，會員數(shù)同比增長22%至177萬人，相當于青島常住人口的約17%，如此高的滲透率意味著強大的品牌認知和消費慣性，構(gòu)成新入市項目難以逾越的壁壘。

運營將紙面上的“錨點”兌現(xiàn)為真金白銀的現(xiàn)金流，這份經(jīng)過市場驗證的能力，正是價值復制的底氣所在。

價值復制：如何從“1”到“N”？

擴募能力是檢驗“模板”成色的終極考題。華夏華潤消費REIT的原始權(quán)益人華潤置地旗下?lián)碛旋嫶蟮纳虡I(yè)資產(chǎn)儲備，基金已啟動擴募，擬購入昆山萬象匯、杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯四個項目。

擴募路徑并非簡單“裝入更多資產(chǎn)”，而是體現(xiàn)“標準化+區(qū)域適配”：萬象城定位城市旗艦消費，萬象匯聚焦區(qū)域品質(zhì)生活，組合覆蓋不同市場層級與消費場景。區(qū)域布局上，昆山對接長三角消費升級，沈陽深耕東北市場，淄博布局下沉市場，多元組合在擴大規(guī)模的同時分散單一城市的經(jīng)濟周期風險，避免無效擴張。

隨著規(guī)模擴大，邊際收益遞減問題不可避免，不同城市的消費水平和業(yè)態(tài)適配度存在差異，但華潤憑借體系化的品牌、運營和資本輸出，能夠最大限度開發(fā)物業(yè)潛力，保持競爭力。青島萬象城作為關鍵的“1”，為后續(xù)的“N”提供了最可信的劇本。

結(jié)語

將青島萬象城置于消費乃至整個商業(yè)不動產(chǎn)REITs的坐標系中審視，其作為“模板”的啟示正在于這條環(huán)環(huán)相扣的價值鏈條——以稀缺區(qū)位和強勢品牌作為價值錨點（從0到1），以精細化運營兌現(xiàn)價值承諾（1的驗證），最終通過體系化擴募實現(xiàn)價值復制（從1到N）。青島萬象城以其體系化能力，為消費類REITs的資產(chǎn)管理和價值創(chuàng)造提供了可復制的模板。