湖南
恒大海上威尼斯酒店被擺上法拍貨架，要被拍賣了。
其實，這已不是恒大海上威尼斯酒店第一次被拍賣。2026年1月12日，恒大海上威尼斯酒店第一輪法拍。評估價超2億元，起拍價1.4172億元。但因無人報名，恒大海上威尼斯酒店第一輪法拍流拍；2026年5月3日恒大海上威尼斯酒店第二輪法拍。起拍價8686萬元。但因只1人報名，無人出價，恒大海上威尼斯酒店第二輪法拍流拍。
這一次已經是恒大海上威尼斯酒店第三輪法拍。起拍價為6949萬元（約5.6折）。至法拍截止時間2026年5月23日，仍只有1人報名。根據公開資料顯示，恒大海上威尼斯酒店最終由啟東國資底價接盤。
不只恒大海上威尼斯酒店法拍是這種情況，很多位于一二線城市核心區域的商場、酒店和公寓，他們也出現過數次法拍，數次流拍的現象。總結成一句話就是賣不出去，即使賣出去了，也是打了近五折。
比如，筆者曾經工作過的上海某總部大樓。它位于上海楊浦區黃浦江邊，坐在辦公樓里，就可以看到上海陸家嘴；下班后，走在黃浦江沿江大道散步，那是相當愜意的一件事。可以說，這個總部大樓集自然景觀、城市區位和交通優勢于一身！
然而，就是這么一個一線城市集自然景觀、城市區位和交通優勢于一身的寫字樓，也經歷了數次法拍，數次流拍的現象。
2024年1月該大樓第一次法拍。評估價約26億元，起拍價21億元。因無人報名，無人出價，該大樓第一次法拍流拍；2024年2月該大樓第二次法拍。起拍價19.81億元。因無人報名，無人出價，該大樓第二次法拍流拍；2025年7月11日該大樓第三次法拍。起拍價14.57億元。因無競買人，該大樓第三次法拍流拍。
在經過第五次法拍后，該大樓好不容易以13.1億元賣出去，較評估價打了近五折。
那么，這些位于一二線城市，自然景觀、城市區位和交通優勢俱佳的商場、酒店和寫字樓為何賣不出去呢？原因只有一個：買家算不過賬。
比如，這個寫字樓評估價26億元，假設第一次法拍買家以21億元買下來。買家融資21億元，按照5%的年化利息來算的話，他每年需要支付的利息成本為1.05億元。
這就需要這棟寫字樓每年需要收取1.05億元的租金，才能覆蓋買家的利息成本。否則，買家把這棟寫字樓買來后就會處于持續虧損狀態。自然，沒有一個傻瓜會這么做。
要是這21億元貸款期限為20年，每年需要支付的融資本息大概為2.1億元（21?2?20）。這對于寫字樓的出租收益率要求就更高了。
出租收益率無法提上去，寫字樓法拍的結果就是流拍，并再次降低起拍價法拍。因為只有降低起拍價到買家算得過賬，買家才會下手購買。因此，我們就經常看到，很多位于一二線城市，自然景觀、城市區位和交通優勢俱佳的商場、酒店和寫字樓，要么就是賣不出去，要么就是打了五折才好不容易賣出去。
而一些三四線城市的商場、酒店和寫字樓就很難賣出去了。
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