青島超級項目，引來重磅外援。

據青島地鐵官微消息，近日，青島地鐵集團與錦江國際集團在上海舉行戰略合作協議簽約儀式，雙方約定將以青島TOD一號工程為戰略支點，共同打造“軌道+酒店+文旅”一體化產業生態。

一邊是上海市國資委全資控股、中國規模最大的綜合性酒店旅游企業集團，另一邊是志在打造城市文旅新地標的“明星項目”，雙方此番攜手能否達到“1+1＞2”的效果？

青島TOD一號工程引來上海國資

成立于1991年的錦江國際，由上海市國資委全資控股，前身可追溯至1935年董竹君創辦的錦江川菜館。

發展至今，錦江國際已成為一家涉足酒店、旅游、客運三大主業和城市服務、資產管理等相關產業，中國規模最大的綜合性酒店旅游企業集團。

官網顯示，截至2025年底，其投資和管理的酒店開業數超14900家、客房數超151萬間，分布世界100多個國家，排名全球第2位，旗下有近30個品牌。

2026年一季報顯示，報告期內企業實現營收約31.21億元，同比增長6.1%；歸屬于上市公司股東凈利潤約1.37億元，同比增長280.1%；扣非后歸母凈利潤1.52億元，同比增長472.7%；經營活動產生的現金流量凈額9.67億元，同比大幅增長60.5%。

值得關注的是，今年3月底，錦江國際已向港交所主板遞交上市申請，這是其繼去年6月之后，二度遞表港交所，一旦成功上市，有望成為國內首家實現“A+H”上市的酒店集團企業。

截至2025年底，錦江國際在山東共開業8家直營酒店，在全國31個省級行政區中排名第14位，此外還在山東開業1021家管理/加盟酒店，數量高居全國第二。

作為山東經濟龍頭，青島也是錦江國際重點布局的一座城市。企業官方小程序“錦江薈”顯示，目前青島在營錦江國際相關品牌酒店共129家，包括郁錦香、喆啡、維也納、錦江之星等，覆蓋全部十個區市。

再來看此番錦江國際入局的青島TOD一號工程，這是一個備受期待的“明星項目”。

2014年初，青島北站正式投入使用，周邊區域開發建設也被提上日程，但受流亭機場凈空限制等綜合因素影響，青島北站片區規劃開發長期受阻，直至2021年8月流亭機場轉場后，才為片區建設打開了新局面。

次年，青島發起城市更新和城市建設三年攻堅行動，其中重點低效片區（園區）開發建設攻堅行動以及地鐵建設及地鐵沿線開發建設攻堅行動，均指向青島北站片區。

同年3月，青島地鐵集團官宣，作為青島TOD開發一號工程和低效片區利用重點工程，青島北客站交通商務核心區正式命名為青島創新創業活力區，首批項目已啟動招標。

值得一提的是，該項目起點不低，引入德國GMP公司、中央美術學院、大清華城市更新團隊等國內外知名設計機構和設計大師參與規劃方案編制。

2022年9月，青島TOD項目“一號工程”打下圍護結構施工第一鉆，正式邁出里程碑式的一步。此后，該項目便穩步推進相關工程建設工作，目前位于核心區域的青島北站東廣場地下空間已全面封頂，東廣場地下網約車、出租車停車場則已交付使用。

與配套設施日益完善同步的是，該片區招商引資相關工作也在緊鑼密鼓地推進。

2024年9月，青島地鐵集團與中國十七冶集團簽署合作協議，雙方就青島北站TOD一號工程開展投資合作，約定先期啟動國棉六廠城市更新項目等，并力爭在3-5年培育一家具備一定規模、成長性的一流投資建設運營企業。

次年7月，青島地鐵集團又與華潤置地簽署戰略合作協議，攜手打造青島TOD一號工程，而雙方合作的一個重要落點也是國棉六廠片區煥新項目。

根據規劃，該項目將充分挖掘并依托國棉六廠深厚歷史底蘊，遵循“招商策劃+規劃設計+文保利用”三位一體模式，以“修舊如舊、功能再造”為核心理念，打造新舊共融的活力空間，圍繞“紡織文化”與“膠濟鐵路”兩大核心主題，打造一個強主題、輕文旅的目的地型項目。

今年2月，青島地鐵集團黨委副書記、總經理徐奎旺透露：今年將開展安順路北站區域的打通工程、站前路廣場改造工程，啟動國棉六廠一期活化利用改造及相關招商工作，片區內的山大基礎教育學校正在會同山大基礎教育集團、屬地政府開展前期工作。

此番引入錦江國際，意味著繼中國十七冶及華潤置地后，青島TOD一號工程又迎來了一位重量級的合伙人。

那么，這家酒店行業的“龍頭”，究竟能與“一號工程”擦出怎樣的火花？

如何實現“強強聯合”？

從城市發展的視角看，青島TOD一號工程稱得上是一個超級項目。

青島地鐵官方曾表示，青島TOD一號工程建成后，預計將創造“10萬+”就業崗位，為4.6萬人提供高品質居住空間，年均貢獻約100億元GDP，成為城市發展的強大引擎。

這樣的帶動效應，國內不乏先例。

在上海，依托虹橋國際開放樞紐打造的虹橋商務區，“十四五”期間地區生產總值突破2000億元，稅收從268億元增長到518億元，法人企業數量從4.9萬家增長到近10萬家。

若青島TOD一號工程也能達到預期目標，完全可以為青島再打造出一個新的經濟增長極。

當然，青島引入有上海國資背景的錦江國際，顯然不只是要建一座酒店那么簡單，顯然雙方的聯手還有更大的文章可做。

那么，雙方最有可能從哪些領域破題？

透過青島地鐵集團黨委書記、董事長張君在簽約儀式上的表態，可以看出一二：

雙方將錨定“站城融合標桿、產融協同典范、城市發展引擎”目標，深度整合軌道交通資源開發與高端酒店運營核心優勢，以青島TOD一號工程為戰略支點，高起點布局、高標準推進，共同打造“軌道+酒店+文旅”一體化產業生態，積極探索公募REITs等資產資本化創新路徑，激活資產價值、放大協同效應，實現戰略互信、優勢互補、價值共創、互利共贏。

簡而言之，主要有兩個抓手——文旅產業與資本運作。

先來看前者，這與青島TOD一號工程西片區承載的一項發展機遇相關。

去年12月，青島召開新聞發布會，介紹全市優質文旅項目投資場景資源相關內容，期間共發布14個青島優質文旅項目投資場景，青島TOD一號工程西片區文旅項目在列。

公開信息顯示，青島TOD一號工程西片區位于青島北站環灣路以西臨海區域，總占地面積約1.1平方公里（凈地），初步設計總建筑面積約137萬平方米，是青島市內三區土地完整度高且資源稟賦得天獨厚的區域。

青島官方將這一片區定位為“交通樞紐上的‘未來濱海度假目的地’”，并在綜合考量其優勢與發展現狀后，表示“文旅消費潛力亟需釋放”。

基于此，青島官方提出將尋求與具備雄厚資本和頂級IP資源的戰略投資者合作，重點引入知名主題樂園、濱海藝術場館、高端度假酒店、品牌內容創造商，打造一個“出站即度假”的文旅新地標和城市能級提升新引擎。

而旗下擁有一眾國內外頂尖酒店品牌的錦江國際，自然是一個理想的合作對象。

事實上，錦江國際近年來也在青島布局了不少優質的酒店項目，其中在青島高新區落地的中建錦江郁錦香酒店，也是山東省內首家“郁錦香”品牌酒店。

作為錦江國際旗下國際高端酒店品牌，郁錦香于1962年在荷蘭誕生，自90年代與荷蘭皇家航空公司戰略合作后，迅速打開全球市場，后又被法國盧浮酒店集團并購，其品牌號召力和影響力毋庸置疑。

除郁錦香外，錦江國際旗下還有麗笙、麗芮等高端奢華品牌，同時通過與希爾頓戰略合作，其還以特許經營模式擁有希爾頓歡朋這樣的中端主力品牌。

入局青島TOD一號工程后，其能否在青島再落地一些新的高端奢華酒店品牌，進一步提升青島高端酒店品牌的集聚水平，值得期待。

比起常規的文旅產業合作，雙方在資本運作方向的聯手，更令外界期待。

去年12月，國家發展改革委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，將基礎設施REITs發行范圍擴至15大行業：

交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、租賃住房、水利設施、文化旅游基礎設施、消費基礎設施、商業辦公設施、養老設施、城市更新設施，以及符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的其他基礎設施項目。

青島TOD一號工程，正屬于城市更新設施范疇，具備進行資本運作的條件。

而錦江國際在資本運作方面，正具有成熟經驗。

早在2024年，錦江國際便在上交所獲批100億儲架類REITs，并在3月以“時尚之旅”資產包發行首期產品，發行規模17.75億元。

隨后，錦江酒店上市公司通過出售時尚之旅100%股權，實現資金回籠，并獲得約4億元投資收益。

這次資本運作，不僅讓錦江國際完整了解資產打包、現金流測算、監管溝通、市場發行的全流程，也為其后續拿下國家試點打下了基礎。

去年年底，國家正式啟動商業不動產REITs試點，錦江國際憑借此前積攢的實戰經驗，一舉拿下國內酒店REITs首單，而這也被外界普遍視作其向輕資產轉型的關鍵一步。

從這個角度來說，如果錦江國際在資本運作方面還有更大野心，青島完全可以好好抓住機會。

事實上，青島TOD一號工程開發建設也一直在努力讓社會資本“唱主角”，這是因為社會資本的敏銳性與活躍度，往往更能有效激發片區發展活力與潛力。

當然，在此番成功引入錦江國際的基礎上，青島要想為“一號工程”引入更多社會資本，做好服務是一方面，更重要的是讓市場看到明確的收益前景，也就是信心。