來源：市場資訊

（來源：奧一新聞）

近期，“物業管理費難收”的話題再次引發熱議。一方面，全國多地發布倡議書，呼吁黨員干部、公職人員要帶頭、主動按時繳納物業管理費，并帶動周邊業主自覺繳費；另一方面，多家行業機構、媒體指出，全國物業管理行業正在出現撤場率上升、收繳率下滑等現象。

行業的震蕩對老舊小區的沖擊更為直觀。深圳部分小區面臨“收費低—服務差—業主拒繳—治理更亂”的惡性循環，頻繁出現物業管理糾紛，兩方矛盾尖銳。不少基層工作人員、物業管理公司負責人都曾向記者表達過“矛盾難調和”的無奈。

從行業數據滑坡到小區失序，部分小區已出現行業人士、基層工作人員口中“較難打破的惡性循環”。奧一新聞記者多方采訪后發現，這一惡性循環背后有業主與物業管理公司之間信任缺失、政府部門引領不足、業主自治意識尚待加強等三大根源。

面對這一治理難題，奧一網“走好新時代網上群眾路線大調研·與城市對話”欄目本期聚焦老舊小區物業管理費矛盾，采訪全市多個街道的基層工作人員、人大代表、行業專家等，為深圳基層治理提供專業建議與可復制的實踐經驗，助力破解這一治理難題。

物業管理費難以覆蓋成本

服務低質

據不完全統計，深圳在2000年底前建成的老舊小區超過1600個。隨著年限不斷增長，小區基礎設施老化、失修，配套功能持續衰退，各類治理難題集中凸顯。

龍崗區南灣街道祥云苑小區竣工于1998年，此前小區公共消防設施設備老舊；綠化植被因缺乏系統維護，呈現出稀疏雜亂的狀態；車輛隨意停放情況頻繁發生，時常導致業主之間產生矛盾；原有的監控系統老化程度嚴重，部分攝像頭已無法正常運行。物業服務長期缺位，小區業主滿意度極低。

龍華區民治街道的碧水龍庭小區建成約20年，也曾面臨過設施老化、管理滯后的困擾，多位業主向奧一新聞記者回憶稱，此前小區存在監控缺失、地庫破損、電梯故障頻發、消防系統故障以及垃圾投放點臟亂等問題，居住體驗逐漸下滑。

這一現象并非個例。全市多個區的基層工作人員向奧一新聞記者指出，轄區內部分老舊小區物業管理費沿用早期較低收費標準，數年未曾調整，物業管理公司“入不敷出”，服務質量大幅縮水。

物業管理費調價難，業主意見不一

低物業管理費與持續增長的各類開支，往往會使承受虧損的物業管理公司壓縮開支，這又進一步導致物業服務減質，部分居民因此拒絕繳納物業管理費，形成“收費低--服務差--業主拒繳--治理更亂”的惡性循環。

作為惡性循環的“起點”，老舊小區收費低的現狀卻較難改變。據媒體報道，2022年至2024年，上海市金山區僅有36個小區成功調價，呈現成功率低、幅度小的特點。

深圳也同樣面臨這一難題。全市多個街道辦的相關負責人都曾向奧一新聞記者直言，近年轄區內暫未出現“漲價成功”的小區。不少小區的嘗試最終因業主意見分歧較大而擱淺，陷入“不調價物業服務低質，想漲價業主意見不一”的僵局。

推動小區物業管理費漲價涉及大量的協調工作。一位基層工作人員向奧一新聞記者指出，協調一個1000人規模的小區漲物業管理費，往往需要社區、業委會、物業管理公司數月，甚至多年的共同努力。

行業震蕩加劇

老舊小區物業服務進一步承壓

在不少老舊小區矛盾難解的同時，全國物業行業已在直面變革。多家機構、媒體的公開數據顯示，全國頭部物業在管項目主動撤場率同比上升37%；全國500強物企平均收繳率從2020年的93%跌至2025年的71%；中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

有基層工作人員向奧一新聞記者指出，相比于新建成小區，老舊小區因基礎設施老化、自治能力弱，受物業服務停擺的影響會更為劇烈。

近期，深圳市民合物業管理有限公司在發給盛合天宸家園的退場告知函中稱，因各種原因造成項目物業服務費支付率持續低迷、致公司長期面臨巨大經營壓力，決定正式退出盛合天宸家園小區的物業服務和完成人員撤場。奧一新聞記者注意到，在不少物業的撤場公告中，成本高、收繳率低成為高頻詞。

今年4月，1999年建成的寶安區達海花園小區因垃圾堆積成山、電梯房變“樓梯房”引起關注。源于長達兩年的小區自管矛盾，該小區的物業管理陷入“真空”狀態，小區陸續出現垃圾無人清運、電梯停運近兩個月、公共電費欠費停電等問題，嚴重影響居民基本生活。

寶安

區達海花園小區“垃圾堆積成山”

從行業數據滑坡到小區失序，部分小區已出現行業人士、基層工作人員口中“較難打破的惡性循環”。奧一新聞記者多方采訪后發現，這一惡性循環背后有業主、物業之間信任缺失，政府部門引領不足，業主自治意識尚待加強等三大根源。

業主、物業之間信任缺失

成為惡性循環根源

業主與物業之間缺乏信任基礎是導致惡性循環的根源之一。深圳大學全球特大型城市治理研究院研究員袁方成就向奧一新聞記者強調，之所以目前仍有大量老舊小區陷在惡性循環中，根本原因不只是物業費低，而是低收費、低服務、低信任、低協同疊加在一起。

業主對物業信任崩塌往往源于小區賬目不明。多個小區業主都曾向奧一新聞記者反映過類似問題，如共有資金混用、挪用、拆借；公共收益收支明細不公開、分配方案不合理，必要開支占比過高；資金使用缺乏有效監督，滋生利益輸送、侵占資金等。

不信任疊加物業服務標準不斷下降，業主自然會形成“物業只收錢不辦事”的認知，對任何漲價的提議都本能反對，其核心顧慮也是“漲價后毫無成效”。

雙方對“質價相符”的標準不一也增加了調價難度。有行業人士向奧一新聞記者指出，部分業主在未能正視物業公司實際成本的情況下，仍在一味要求“一分錢一分貨”，會激化矛盾。“當各類隱性成本未被納入‘質價相符’的討論框架中時，所謂的市場化定價在起點上就對物業公司不公平。”

職能部門監管不力

基層部門欠缺抓手

當物業公司與業主之間缺乏信任時，政府部門的引領更為關鍵。早于2024年，就有人大代表提出，“上調物業管理費用依據現有相關規定也難以實現。”

此外，有物業行業人士指出，在物業費定價環節，由于信息不對稱以及組織能力弱，“市場競爭”有時會演變為“壓價競爭”，往往導致“認真履約、服務質量高的企業因成本壓力退出，低質低價者則長期盤踞，劣幣驅逐良幣。”

在部分小區內，業主不僅不信任物業公司，甚至也無法信任業委會。深圳市人大代表、深圳市物業管理學會會長曾滔向奧一新聞記者指出，“職能部門及基層部門存在監管不力與欠缺抓手的問題，部分業委會濫用權力、違約違法成本低，”損害了多數業主的利益。

有基層工作人員也向奧一新聞記者表示，當類似糾紛發生時，“基層可能缺乏有效監管和裁決抓手，只能靠反復溝通協調解決問題，治理手段單一，無法從根本上化解矛盾。”

針對解決老舊小區物業費低、調價困難等問題，是否有進一步研究或相關政策指引？奧一新聞記者發函采訪深圳市住房和建設局以及深圳市發展和改革委員會。深圳市住房和建設局有關人員回復表示，價格主管部門為發改委，住建局不便表態。截至發稿前，深圳市發展和改革委員會暫未有相關回應。

多元模式探索下

對業主“自治意識”提出更高要求

近年不少小區在嘗試由包干制向酬金制轉變，這對業主的自治活力提出了更高的要求。

“酬金制是先明確物業酬金，公共收益、運營支出單獨核算，透明度更高，但它對業委會運作、業主參與度等方式要求明顯更高，”58安居客研究院院長張波向奧一新聞記者指出，缺乏良好的監督機制，酬金制的實際落地效果可能還不如包干制。袁方成也表示，如果沒有公開機制、沒有穩定的議事平臺、沒有有效的監督能力，酬金制也可能流于形式。

曾滔向奧一新聞記者指出，部分小區業主對公共事務關注度偏低，導致極易被人“誤導”，使業主大會決策偏離整體利益，這是諸多小區治理難題的根源所在。

因此，當涉及類似“調整物業費”這樣的議題，一個可供每位業主參與自治的平臺就更顯重要。有業主曾反映，小區缺乏常態化議事協商平臺，面臨著訴求沒有正規反饋渠道，或渠道不夠通暢；業主之間的分歧無法及時化解；議題被個別業主帶偏等問題。

監制：陳文定 王佳

策劃：任笑一

統籌：陳璐璐 劉晨

采寫：奧一新聞記者 喬銳 詹越慧

設計：張博

編輯：廖靜文