廣東
最近一線頂豪賣瘋了。深圳78套302㎡的房源，半小時全部售罄，頂樓復式單價39.86萬元/㎡，總價超2億元；
前4個月，5000萬以上的豪宅成交162套，全國第一。上海內環內5000萬+豪宅的成交占比，從2023年的20%飆升到2026年前4個月的83%。廣州一季度3000萬+豪宅成交73套，同比大漲170.4%…
房子銷量大漲，部分地區房價也開始企穩，不少人看了心里開始打鼓，難道2015年那波普漲歷史，真的要重演了嗎？
咱們先看幾個數據，今年的情況和當年還真像：
①待售面積歷史最高。全國商品房待售面積7.86億平方米，和2014年類似，都是壓力山大。
②買房門檻降到最低。首付比降到15%，貸款利率3%附近，限購限貸也跟著放開，政策組合拳幾乎和2015年一模一樣，有的城市購房門檻甚至比當年還低。
現在的情況和當年幾乎是驚人的相似，于是很多人就產生了“歷史要重演”的錯覺。但深入分析后會發現，這次的周期本質和當年很不一樣：
第一，核心推手不一樣。上次那波上漲最大的助推是“棚改貨幣化”。拆遷戶拿著錢不僅買房自住，還瘋狂加杠桿投資房子，導致市場虛假的繁榮。現在的政策核心是用專項債收儲，專門收那些賣不掉的房子，用于保障房，本質上是政府托底、消化庫存，并不是往市場撒錢。雖然兩種做法都可以撬動購房需求，但撬動力完全不在一個量級。
第二，供需情況不同。2015年那會兒，我國城鎮化率只有56%，大把農民進城解決住房問題，需求暴增推動了價格上漲。現在的情況不一樣，城鎮化率接近67%，絕大多數家庭都買了房，住房短缺的年代已經成為歷史，真正化也接近尾聲，意味著結構性紅利基本見頂。
沒有了農村人口向城市流動帶來的需求暴增，哪怕政策再強，也很難再像過去那樣出現購房熱潮。
第三，政策的底層邏輯不一樣。2015年那會兒，房地產依舊是經濟的核心支柱，那個時候的目標是去庫存、保增長，現在的定調就是穩定，政策的核心不再是刺激房價暴漲。
第四，資金的投放方式不一樣。2015年，經歷了多次降息降準，大把資金通過信貸渠道流入普通大眾的購房賬戶，杠桿瞬間拉上去了。現在貸款利率雖然降到歷史低位，但信貸擴張非常謹慎。政策的發力點集中在收購存量房和建設保障房上，這種方式的杠桿放大效應遠不如當年棚改貨幣化。
所以表面上看現在的情況和當年差不多，包括現在的政策工具，也和當年確實有點像，但內在的驅動力已經完全不一樣了，
如果這個時候你還拿著2015年的老劇本來看待市場，盲目加杠桿抄底進場，等著新一輪普漲行情來到，最后迎接你的不是賺錢的喜悅，說不定就是手上資產淪為不動產、虧錢的焦慮。
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