一、

小區(qū)自治或業(yè)主自治是基層民主的組織形式之一，而“和合善治”則是我對小區(qū)治理所提出的一種理念。

“和合”是中國傳統(tǒng)文化中的核心價值，“和合”是在承認(rèn)差異個體之間的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)，人與人和、人與事和、事與事和。“善治”是一種小區(qū)治理的狀態(tài)，具體包括了以下三個維度：業(yè)主之間的關(guān)系；業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系；小區(qū)與社區(qū)及街道之間的關(guān)系。

“和合善治”理念的思考及探索，是針對當(dāng)下矛盾頻發(fā)的小區(qū)物業(yè)關(guān)系。諸如業(yè)主之間的猜忌與對立、業(yè)主與物業(yè)公司的對立與沖突。同時，“和合善治”的構(gòu)建，應(yīng)當(dāng)建立在法治與規(guī)則的基礎(chǔ)之上。

二、

陽光上城于2013年開盤，迄今為止已有13年的時間。

在這13年時間里，小區(qū)內(nèi)的各種矛盾悄然堆積。同時，陽光上城的特殊之處還在于，它是別墅區(qū)與高層并立的小區(qū)，結(jié)構(gòu)特點增加了矛盾的復(fù)雜性。身份與地位決定立場，立場不同決定了利益的不同，而利益又成為了爆發(fā)沖突的根源。

2025年10月20日，這種矛盾被徹底激化。

鴻園物業(yè)函告陽光上城業(yè)主，其將于2026年1月20日前離場，后經(jīng)協(xié)商延期至4月20日。

經(jīng)小區(qū)物委會內(nèi)部協(xié)商，根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，基于選聘物業(yè)公司由業(yè)主大會決定的原則，設(shè)計了“n進3、3選1”的模式，n進3通過競爭性比選入圍，3選1由業(yè)主大會投票決定，并通過程序性民主彌合小區(qū)內(nèi)部的分歧。

三、

小區(qū)矛盾看似是業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，然而卻是小區(qū)日趨衰敗與日常維護之間的矛盾。對于一個13年而言的小區(qū)，這大抵可以算得上是一個老舊小區(qū)了，而老舊小區(qū)的各種維護費用則是一筆可觀的列支。

目前，我國物業(yè)收費大多是“包干制”，這種物業(yè)公司自負盈虧的收費制度，它并不包括小區(qū)中、大修的資金費用。基于物業(yè)收費“包干制”的前提，中、大修靠住宅專項維修基金。于是，我就提出了這樣一個構(gòu)想，“包干制”收費的物業(yè)公司，能否以一定比例的實際繳費金額，無償贈與業(yè)主作為小區(qū)公共收益，而此公共收益則作為中、大修的資金池。于是，該資金池就能得到循序漸進的積累，而小區(qū)的中大修的資金來源也得到了保障。

對于物業(yè)公司而言，新小區(qū)的維護成本較低，其利潤空間也就大了；老舊小區(qū)的維護成本較高，其利潤空間也就小了。

作為一個老舊小區(qū)，陽光上城最大的問題是修繕與維護，而修繕與維護充裕的資金保障，則是一個至關(guān)重要的問題。

在前期物業(yè)合同中，陽光上城高層物業(yè)費價格是1.50元。在重新選聘物業(yè)期間，我曾考慮物業(yè)服務(wù)合同高層定價仍為1.50元，然后以補充協(xié)議方式讓物業(yè)無償贈與業(yè)主2角的利潤，以此作為小區(qū)公共收益的資金池。

陽光上城高層總面積是143198平方米，其房屋戶型又各不相同。以144平米的戶型為例，單價從1.50元降至1.30元。于個人而言，每年減少的金額為346元；對于物業(yè)公司而言，0.2元的利潤金額就是343675元。

坦誠而言，對于陽光上城高層業(yè)主而言，346元還不是其每月的請客吃飯；但若是高層業(yè)主全體匯集的343675元，那可就是一筆不菲的資金數(shù)額了。或者說，若是業(yè)主能接受不降價的前提，又能讓物業(yè)公司將這筆金額，無償贈與業(yè)主作為小區(qū)公共收益，那小區(qū)中大修資金來源就有了保障。

在草擬物業(yè)服務(wù)合同過程中，我是做過這方面的嘗試與思考，但既然要通過招標(biāo)競爭性比選實現(xiàn)n進3，那么固定價格的行為就涉嫌違法。于是，就只能把小區(qū)物業(yè)費價格定為攔標(biāo)價。以期兩年之后，以特定方式與物業(yè)協(xié)商降價，然后再試圖充裕小區(qū)公共收益蓄水池。

四、

5月22日，下午4:00；

瀟湘街道的黨群服務(wù)中心，小區(qū)物業(yè)選聘入圍評審會如期舉行，共有11家物業(yè)公司參與了投標(biāo)。最后，3家物業(yè)公司脫穎入圍，分別是碧桂園、昆明蓮花、新希望。三家公司的投標(biāo)價為：碧桂園，高層1.45元，別墅1.98元；昆明蓮花，高層1.40元，別墅1.90元；新希望，高層1.29元，別墅1.69元。

不可否認(rèn)，三家物業(yè)公司都是國內(nèi)的頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)；不可否認(rèn)，本次競爭性比選程序的公平、公正性，也正因為基于公平、公正的秩序，才能使三家優(yōu)秀的物業(yè)公司脫穎而出。

然而，新希望卻令我感到不安，這種不安并非是出于偏見，而是其投標(biāo)價的偏低。

我的觀點是，小區(qū)和合善治的前提是，應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)公司的盈利，盈利才能保障優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)又促進業(yè)主繳費。若小區(qū)長期處于虧損狀態(tài)，這自然會影響到各項成本投入。

最重要的是，雖然新希望帶資101萬入場，這既是小區(qū)未來兩年的修繕資金；亦是兩年內(nèi)小區(qū)小、中、大修的資金來源。那么，之后三年內(nèi)小區(qū)中大修的資金來源呢？對于1.29元的包干制收費，這種情況似乎很難再反哺業(yè)主了，若是小區(qū)的公共收益沒有什么來源，那就只能動用專項維修基金應(yīng)對中大修了，專項維修基金可是小區(qū)業(yè)主的錢袋子、命根子。

不可否認(rèn)，新希望開拓曲靖市場，最大的競爭對手就是碧桂園。不可否認(rèn)，新希望開拓曲靖市場，要把陽光上城打造成標(biāo)桿的決心。然而，新希望僅占天時，那就是參加公開招標(biāo)，地利、人和皆無太多優(yōu)勢，而降價似乎就成了不錯的選擇。從1.50元的攔標(biāo)價，降至1.29元投標(biāo)價，整整0.21元。

在為期三天的路演過程中，新希望坦誠而言，高層1.29元/平方米已是薄利了，而且該項目前兩年都將處于虧損狀態(tài)；昆明蓮花坦誠而言，高層1.40元/平方米則基本是成本價了；碧桂園投標(biāo)報價高層1.45元/平方米，詢問該價格構(gòu)成卻是含含糊糊。

對于小區(qū)業(yè)主而言，其自身是降價的直接獲益者；但對于小區(qū)業(yè)委會而言，則需要整體考慮小區(qū)的發(fā)展，不僅要解決當(dāng)下的問題，而且還要考慮小區(qū)中長期的發(fā)展。

五、

精英是指接受了專業(yè)訓(xùn)練的個體，而非一種道德優(yōu)越感的虛妄榮譽。知識精英應(yīng)當(dāng)作為公共問題的參與者，其通過自己所掌握的專業(yè)知識，對社會性問題進行思考、批評或揭示，從而為這個社群創(chuàng)造更多的知識價值。

作為一名小區(qū)業(yè)主，雖然不敢以知識精英自居，但思考或關(guān)注小區(qū)的發(fā)展，這不僅與自己的切身利益相關(guān)，而且還關(guān)乎自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

我承認(rèn)新希望實力不菲，但其高層1.29元/平方米的投標(biāo)價，卻令我感到十分的不安。“和合善治”是我的基本理念，這種報價看似是讓業(yè)主獲利了，但薄利及連續(xù)兩年的虧損，卻讓整個小區(qū)處于不確定的風(fēng)險狀態(tài)。

我一直提倡小區(qū)業(yè)主自治，由小區(qū)業(yè)主決定小區(qū)事務(wù)。當(dāng)業(yè)主有了知情權(quán)、參與權(quán)、投票權(quán)及監(jiān)督權(quán)后，物業(yè)公司才會把業(yè)主當(dāng)業(yè)主對待。

對于重新選聘物業(yè)公司而言，物委會的工作僅僅是制定規(guī)則，然后逐一推動程序的依次進行，物委會無法代替業(yè)主做出決定，物業(yè)選聘亦是由全體業(yè)主投票確定。雖然民主是一個好東西，它能保障個體的自由與權(quán)利，但民主也存在民粹的弊端，選民的情緒也很容易受到煽動。

或許，你手中那張選票，就決定了五年后，陽光上城的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

屆時，不論是穩(wěn)健、或是衰敗，都是你當(dāng)下做出的決策，而你亦應(yīng)承擔(dān)未來相應(yīng)的后果與責(zé)任。

陳浩 記于知止堂上

2026年5月29日