沒想到，保利發展、保利置業包場了今天的上海土拍2塊地。

保利發展繼昨天后梅開二度，成為本輪土拍大贏家，總價14.3億、樓板價93775元/㎡，溢價率17.21%拿下虹口迷你地塊。

保利置業也不遑多讓，激戰超111輪擊敗綠城，總價34.88億、樓板價82062元/㎡，溢價率超40%拿下浦東南碼頭地塊。

而第四輪土拍吸金超110億元，也成為今年熱度最高、競爭最激烈的一次，打破近年多項紀錄，為新房市場注入一針強心劑。

今天總爺就和大家聊聊，這輪土拍釋放出怎樣的信號。

01

保利發展梅開二度，拿下虹口迷你地塊

繼昨天瑞虹地塊12進1拍出超高溢價后，今天虹口又迎來歐陽路地塊的重磅土拍。

這塊地位于緊鄰山陰路、甜愛路歷史風貌區，虹口足球場和魯迅公園步行可至，周邊有著濃厚的煙火氣與文藝氛圍。

這是一個“倒三角”地塊，出讓面積僅有約6099.68㎡，容積率2.5，建面約1.53萬㎡。

它還被明確鼓勵抬板式設計+圍合式布局，城市界面需要保持對公眾的友好開放。

再疊加地塊迷你體量的屬性，流速可能沒什么壓力，但操盤難度依然不小。

6組競拍人匯集于此，清一色央國企組合——

綠城、招商+南山、越秀、保利發展、中建八局、金茂+清能

這些房企幾乎都是深耕虹口或內環，在附近有過開發歷史，開拍前中建八局、保利發展甚至已率先發布招標公告。

最終經過整整27輪激烈競拍，保利發展以總價14.3億、樓板價93775元/㎡，溢價率17.21%拿下這塊迷你地塊。

從市場角度看，保利地塊與金茂璞元直線距離僅約500米，金茂主力均價16.8萬/㎡，保利依舊有比較大的產品發揮空間。

隨著華潤、金茂、綠城、保利先后落子虹口，板塊熱度和價值共識也在邁入一個新臺階。

青浦、虹口梅開二度的保利發展，也成為本輪土拍的大贏家。

這兩塊地都可在年內完成轉化，為年度業績儲備了足夠子彈。

02

保利置業溢價超40%，入局浦東南碼頭

下午競拍的浦東南碼頭地塊，也延續了神仙打架的景象。

這塊地由住宅+商業組成，住宅用地面積約1.65萬㎡，容積率2.5，商業用地僅有673㎡，并擁有兩個核心優勢。

一是區域供應極為稀缺，這是近10年南碼頭片區首次宅地出讓，也是由商辦用地調整而來，小板塊內沒有競爭。

二是地塊依水而居，具備打造內中環高端社區的土壤，南側直面白蓮涇自然水道，與世博水環形成串聯。

因此這塊浦東罕見的內中環凈地，吸引了高達9家組合參拍，包括：

保利置業、建發、中海、華潤&越秀、招商、金茂、陸家嘴、綠城、中建八局

隨后保利置業與綠城兩家一路加價，雙方激戰111輪直到觸發首輪封頂，直接把溢價率頂到40%。

最終保利置業以總價348837萬，樓板價約82062元/㎡拿地，與保利發展攜手，包場了今天的上海土拍。

保利置業也是上海近年表現最活躍、產品力進步最大的房企之一。

他們打造的譽濱江、譽靜安、江上印等贏得內中環高端購買力認可，保利海上印曾創下“日光盤”紀錄，也展現了強大的市場號召力。

本次拿下南碼頭地塊后，他們再次在中高端市場落子，實現從浦西到浦東的全面布局。

03

攬金超110億，熱度再創新高

5塊地出讓、4塊溢價成交，共攬金110.45億元，本輪土拍熱度遠超預期，并打破了多項紀錄。

瑞虹地塊12組競拍人參拍，創造自2024年以來單塊地競拍紀錄，很久沒看到這么多民企、央國企爭搶一塊地。

大華、保利置業拍出超40%溢價率，創造自去年以來單塊地溢價率紀錄，要知道這可是外環外地段。

同時本輪5塊地吸引超過16家房企參拍，也創造了近年熱度新高。

尤其是在新房銷售整體放緩的背景下，這樣的熱度更顯得彌足珍貴。

1-4月上海住宅銷售面積298.92萬平，同比去年下降29.4%。這與土拍節奏的放緩、房企供應收緊高度相關，但一個不爭的事實是——

與持續火爆的二手行情相比，目前上海新房市場，依舊處于一個博弈與調整的階段。

為了給土拍市場注入更多信心，我們看到了市場的兩大變化。

第一是“商改住”明顯增多，更多市區核心地段被擺上貨架。

本輪土拍的虹口歐陽路地塊由工業、南碼頭地塊由商業，轉性為住宅用地出讓，填補核心區宅地供應不足的空白。

第二是市區精品化，郊區低密化，這里有一條明顯的分水嶺。

市區土地單價高、溢價猛，通過精品小地塊降低入局門檻；而郊區市場難度高、操盤壓力大，則通過低密指標主打高端改善。

而上海第五輪土拍的名單公布，更加驗證了這兩個趨勢。

靜安大寧地塊主打體量適中、區位稀缺；浦東周浦、閔行旗忠、嘉定新城以及松江洞涇地塊則主打低密屬性。

本輪土拍五塊地，若無意外都會在年內完成產品亮相。

接下來就看梅開二度的保利發展，以及上海城投、大華、保利置業，如何用更高水準的產品力，去刺激上海新房購買力。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。