河北
5月28日這天，北京二手房網簽量定格在878套，網簽總面積76100.58平方米。這里面住宅占了將近九成，一共786套。說實在的，這個數字跟前一日的891套比，微微掉了一點點，但放在整個市場里看，絕對還是高位運行。你對比一下新房那邊，同一天只網簽了347套，差距一下子就拉開了。
咱們把時間軸拉長一點看。北京二手房市場這幾個月一直挺熱鬧，3月份的網簽量就創下了15個月以來的新高，中間有好幾天單日成交直接沖破了1000套。說實話，這種熱度擱在去年，想都不敢想。
那問題來了，到底是誰在買？又是哪股風把市場吹起來了？
我翻了一下最近三個月的每日成交曲線，發現兩個很有意思的變化。一個是西城區的學區房，成交占比悄悄往上走了。往年這時候學區房該消停一陣子了，但今年不一樣，很多家長趕在入學政策落地前就提前動手。另一個是朝陽區的改善房，特別是120平米以上、總價在800萬到1200萬之間的那種，成交占比也在明顯增加。說白了，兩類人最急：一類是為了孩子上學不敢等的，一類是手里有房子賣掉后想換個大點的。
這波行情的推手，明面上是政策。央行降息這事雖然直接沖著新房去的，但二手房市場也跟著沾了光。貸款利率下來一截，月供壓力小了，很多原本猶豫的人就開始動起來了。再加上開發商那邊新房促銷打得兇，有的人跑去看了新房，回頭發現二手房性價比反而更香——位置好、配套成熟、價格還能談。
我帶你去中介門店看看真實情況。一個朝陽區的區域經理跟我吐槽，說這半個月帶看量直接翻了一倍，周末一天能帶五六組客戶，腿都要跑斷了。他說現在最頭疼的不是沒人看房，而是小戶型庫存快見底了。特別是總價400萬以下、房齡15年以內的兩居室，出來一套搶一套。這種供需關系一緊張，價格就容易波動，尤其是一些熱點板塊，業主臨時跳價的事情已經冒頭了。
有意思的是，往年一到6月，天熱了，看房的人自然就少了，是傳統的淡季。但今年會不會出現反季節行情？我覺得得看兩點。一是政策紅利還能釋放多久，降息的刺激效應會不會慢慢退燒。二是剛性需求這一波集中入市之后，接盤的力量跟不跟得上。如果改善換房的鏈條能順利轉起來，把賣了小的換大的那批人穩住，那6月說不定真能撐住。
說到底，現在的北京二手房市場，不是普漲的邏輯，而是分化的邏輯。學區房、地鐵房、次新房這些硬通貨走得快，遠郊的老破小依然難賣。對買房的人來說，如果你是真剛需或者著急換房，該看還得看，別死等所謂的底。但如果你是想短線炒一把，我勸你冷靜——現在這個節點，政策的牌已經打出來不少，市場的情緒也釋放了一波，再往后走，能不能持續，真不好說。
最后說一句實在的：數據是熱的，但每個人的情況不一樣。別因為看到878套就上頭，也別因為有人說會跌就縮回去。多看、多比、算清楚自己的月供能力，比什么都強。
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