（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

【案情回顧】

郭先生、蘇女士二人對(duì)樊先生享有 610 萬(wàn)元巨額合法債權(quán)，案件經(jīng)法院二審判決生效后進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段，但樊先生名下沒(méi)有任何可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，欠款始終分文未還。

郭先生、蘇女士在調(diào)取財(cái)產(chǎn)線(xiàn)索時(shí)發(fā)現(xiàn)，樊先生明知自身身負(fù)巨額債務(wù)、欠款尚未結(jié)清，私自將名下一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓并過(guò)戶(hù)給楊先生。雙方在不動(dòng)產(chǎn)中心備案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，成交價(jià)格僅為 40 萬(wàn)元。這套 70 余平的回遷房，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)不止于此，屬于明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓。

房屋過(guò)戶(hù)到楊先生名下后，對(duì)方很快在房屋上辦理了 150 萬(wàn)元高額抵押，直接限制了房屋處置，導(dǎo)致法院無(wú)法查封執(zhí)行，郭先生、蘇女士的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。為此二人訴至法院，要求撤銷(xiāo)此次房屋交易、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記、解除抵押，并由對(duì)方承擔(dān)全部訴訟及維權(quán)費(fèi)用。

【雙方答辯】

樊先生辯稱(chēng)，合同標(biāo)注 40 萬(wàn)元只是為了規(guī)避稅費(fèi)，房屋實(shí)際成交價(jià)為 130 萬(wàn)元，收到的房款也全部用于償還銀行貸款，并不存在惡意逃債的行為。

楊先生辯稱(chēng)，自己確實(shí)出資 130 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房屋，屬于正常房產(chǎn)交易，并不知曉樊先生的債務(wù)問(wèn)題，是善意購(gòu)房人，這份買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)當(dāng)被撤銷(xiāo)。

【法院查明事實(shí)】

法院核查資金流水與全部交易記錄后，查實(shí)案件關(guān)鍵真相：

1、所謂 130 萬(wàn)元購(gòu)房款，只是關(guān)聯(lián)人員之間的閉環(huán)走賬，屬于虛假流水，楊先生并未實(shí)際支付購(gòu)房款項(xiàng)；

2、備案成交價(jià)格遠(yuǎn)低于同期市場(chǎng)正常價(jià)位，屬于典型的低價(jià)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)；

3、樊先生在債務(wù)進(jìn)入執(zhí)行階段前夕轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，主觀上逃避債務(wù)的意圖十分明確；

4、房屋完成過(guò)戶(hù)后立即辦理抵押，目的就是阻礙法院執(zhí)行，逃避債務(wù)清償。

【最終判決結(jié)果】

1、依法撤銷(xiāo)樊先生與楊先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，本次房產(chǎn)交易自始無(wú)效；

2、樊先生承擔(dān)郭先生、蘇女士維權(quán)產(chǎn)生的律師費(fèi) 5 萬(wàn)元；

3、涉案房屋目前設(shè)有第三方抵押，本案暫不支持恢復(fù)過(guò)戶(hù)，抵押及后續(xù)過(guò)戶(hù)相關(guān)問(wèn)題，當(dāng)事人可另行起訴處理。

【核心裁判理由】

1、虛假交易本質(zhì)是惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)

整套轉(zhuǎn)賬流程只是賬面走賬，不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，債務(wù)人此舉就是為了轉(zhuǎn)移名下資產(chǎn)、規(guī)避法院執(zhí)行。

2、不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，債權(quán)人可依法行使撤銷(xiāo)權(quán)

債務(wù)人身負(fù)到期巨額債務(wù)，以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人合法權(quán)益，符合法律規(guī)定的撤銷(xiāo)情形。

3、房屋抵押涉及第三方權(quán)益，需另案解決

案涉房屋后續(xù)辦理的抵押牽扯案外人利益，無(wú)法在本次撤銷(xiāo)權(quán)訴訟中一并處理，當(dāng)事人可另行通過(guò)訴訟主張權(quán)利。

4、維權(quán)必要費(fèi)用，由逃債債務(wù)人承擔(dān)

債權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等合理開(kāi)支，按照法律規(guī)定，全部由債務(wù)人樊先生承擔(dān)。

【律師普法干貨】

1、欠債后通過(guò)低價(jià)賣(mài)房、過(guò)戶(hù)、抵押等方式轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃債，債權(quán)人都可以起訴撤銷(xiāo)相關(guān)交易，追回財(cái)產(chǎn)。

2、房產(chǎn)交易簽訂陰陽(yáng)合同用來(lái)避稅，本身存在法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦牽扯債務(wù)糾紛，低價(jià)備案合同會(huì)成為惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的有力證據(jù)。

3、遇到債務(wù)人無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的情況，可重點(diǎn)核查其名下房產(chǎn)、車(chē)輛的過(guò)戶(hù)、抵押記錄，惡意處置資產(chǎn)的行為均可依法追責(zé)。

4、債權(quán)人成功撤銷(xiāo)惡意逃債交易后，維權(quán)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，都由惡意逃債的債務(wù)人承擔(dān)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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