春節(jié)前我們就預(yù)言，2026依然會是上海的拆遷大年。

如今時間進(jìn)度快過半，回頭來看，這幾個月上海的拆遷舊改力度果然不小，市區(qū)郊區(qū)全面開花。

有地鐵道路這類市政動遷，也有城中村改造項目。

而且無論是上海官方，還是中央層面，近期都釋放出了關(guān)于城市更新的新信號。

5月9日上午，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任王楨參加《2026上海民生訪談》時表示，今年，上海首次編制城市更新和住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃，將于近期出臺。

緊接著，5月28日，國務(wù)院正式公布了《城市更新“十五五”規(guī)劃》。

明確了未來五年的任務(wù)目標(biāo)：五年累計完成城中村改造4000個、城鎮(zhèn)危舊房改造50萬套/間、新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個。

從中央到地方，城市更新被提到了新的高度。

這意味著，上海這一輪拆遷舊改，依然不是小打小鬧，是體系化的、成規(guī)模的城市更新行動。

19號線沿線拆遷全面啟動

先說說最近關(guān)注度很高的地鐵19號線。

地鐵19號線作為一條南北向的超級大動脈，經(jīng)寶山、虹口、浦東、徐匯和閔行5個區(qū)，兩過黃浦江，全部為地下敷設(shè)方式。

這條線路的建設(shè)，帶動沿線多個區(qū)域的拆遷工作。

5月13日至17日，浦東陸家嘴濰坊二村部分居民，陸續(xù)提交房產(chǎn)證、戶口本、身份證等材料，為19號線濰坊路站項目的動遷進(jìn)行信息登記。

根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局公示的《上海地鐵19號線濰坊路站設(shè)計方案》，車站3號出入口及配套風(fēng)井結(jié)構(gòu)將直接占用濰坊二村沿浦東南路的第一排樓棟基地。 項目涉及濰坊二村22-23號、29-30-31號、36-37號、40-41號

同樣的，塘橋站也開始收集資料。

還有寶山區(qū)，寶楊路2468弄1-6號小區(qū)。因19號線車輛基地工程建設(shè)需要，已正式納入征收范圍。4月23日，寶山區(qū)人民政府發(fā)布了房屋征收決定。

此外，浦東新區(qū)三林南站項目已于2026年2月發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告，擬征收土地面積1791.02平方米。

一條地鐵線，牽出一大片拆遷。

這還只是開始，19號線建設(shè)周期還長，沿線的拆遷動作會持續(xù)釋放。

類似的，5月26日，長寧公布了今年首個房屋征收補(bǔ)償決定長府房征〔2026〕1號，長寧三街坊交通提升工程正式啟動征收。

這次征收范圍：東至E1-6地塊，南至長寧支路，西至白玉路一期項目終點(diǎn)，北至E1-21地塊，涉及不少人家。

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城中村改造全面沖刺

比起地鐵拆遷，今年更大的動作在城中村。

2026年是上海“城中村改造三年行動計劃（2024-2026年）”的收官關(guān)鍵年。目標(biāo)很明確：上半年完成剩余城中村改造項目認(rèn)定，全年完成村居民動遷1.2萬戶，年底基本完成動遷。

截至2025年底，全市已累計認(rèn)定119個城中村改造項目，惠及約5.5萬戶村（居）民。

今年一季度已完成動遷2300戶，全年要沖到1.2萬戶，接下來的半年任務(wù)很重。

1）浦東新區(qū)表示，今年區(qū)域更新將保持加力提速狀態(tài)，預(yù)計受益居民不少于2500戶。

目前三林西林村等“城中村”整體改造搬遷項目已開工。

2）嘉定區(qū)共有14個“城中村”項目同步推進(jìn)，馬陸鎮(zhèn)的彭趙北、彭趙南、倉場村，涉及村民約330戶。

3）閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)共和村、星火村城中村，浦錦街道恒星村、郁宋村，華漕諸翟“城中村”目前正處于交房、現(xiàn)房安置階段。

4）松江區(qū)九亭朱龍、興聯(lián)“城中村”改造項目，涉及188戶居民動遷。

而且上海在城中村改造中創(chuàng)新推行了“房票安置”，目前已在5個區(qū)15個項目試點(diǎn)，發(fā)出房票1100余張。

房票這東西，值得單獨(dú)說說。

推行房票制度，對上海的拆遷戶來講，選擇面更廣了。

動遷房的地段一般，戶型也不行，很多拆遷戶并不想要，但還是需要一個住的地方，這個時候拿房票就是比較好的選擇。

正好郊區(qū)的開發(fā)商也想快速去庫存。

不想拿房票也可以，非強(qiáng)制，依然有拿錢或者拿房的選項。

目前上海已有多個區(qū)都陸續(xù)實(shí)施了房票制度。

今年1月，普陀區(qū)甘陵小區(qū)一號、二號地塊房屋征收簽約率達(dá)到100%，并在兩個地塊率先試點(diǎn)房票獎勵政策。

房票對于市場，主要是利好郊區(qū)開發(fā)商，對于個人房東，可能反而是一種利空。

因為本來這些拆遷戶拿了錢之后新房和二手都會看看，現(xiàn)在相當(dāng)于直接被當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商截胡了，郊區(qū)的二手房更難了。

但往大了看，對于上海樓市，其實(shí)是好事。

房票制度大力鋪開，相信管理層動拆遷的力度也會更大，根源是拆遷成本低了。

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可能是上海最后一輪大規(guī)模拆遷了

拆遷規(guī)模大，自然利好樓市。

對于拆遷戶來講，手里捏著拆遷款或者房票，買房該怎么選？

建議不要因為情懷和情結(jié)，買入周邊的老商品房。

特別是黃浦、徐匯、楊浦、虹口這幾個地方的老房子，因為拆遷和土著情結(jié)濃厚等原因，溢價高。

你拿著拆遷款去接盤這些老商品房，本質(zhì)上是用自己的補(bǔ)償去填別人的溢價坑，不劃算。

拆遷戶買房要跳出本地思維，不要覺得非得買在原地附近。

上海的城市更新會持續(xù)進(jìn)行，拆遷或者說住房動遷，只是其中的一部分。

繼舊區(qū)改造全面完成后，城中村改造，已經(jīng)成為上海城市更新的下一個主戰(zhàn)場，也大概率是上海最后一輪大規(guī)模拆遷的對象。

長期來看，隨著城市化進(jìn)入下半場，人口導(dǎo)入放緩，大規(guī)模成片的拆遷會越來越少。

未來更多的是零星動遷、原拆原還、微改造等。

具體到每個區(qū)，情況也不一樣。徐匯實(shí)力雄厚，又站在人工智能的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，徐匯濱江一帶可能還有大動作，尤其是往南植物園一片，機(jī)會不小。

但總體而言，買房博拆遷，越來越難了，還不用說拆遷的溢價早就體現(xiàn)在房價里了。

理性看待拆遷，這是關(guān)鍵。

或許上海最后一輪大規(guī)模、成體系的拆遷潮，就在這兩年，機(jī)會要把握住。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數(shù)據(jù)和房源。我發(fā)現(xiàn)最近的市場表現(xiàn)挺一般的，相比三四月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現(xiàn)在到底還要不要買房？什么時候賣房比較好？怎么賣？

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