當前可以買房了嗎？

當前是賣房的好時機嗎？

全國房地產大降溫接近五年了，在這個特殊時間節點，買家和賣家，各自揣著自己的小心思。

就像圍城一樣，有些人急著沖出去，把房子作為劣質資產，想賣了房子去炒股。

有些人想從城外沖進來，想要買房自住。

甚至有些人想要買房投資。

他們認為房價經過大跌之后，已經具備了投資價值，中長期來看投資的可行性要明顯超過股市。

還有些人認為，目前房產的租金收益率已經超過 2%，甚至某些房源、老破小學區房達到 5% 左右了，這個穩定的收益率明顯超過了 1% 多的銀行存款。

所以今年以來有些老鐵，熱切的咨詢老楊買房或賣房事宜。

聽老楊聊幾句吧，無論是買房，還是賣房，關鍵點有兩個。

第一是時機怎么樣？

買房賣房的時機，跟房地產市場周期性運行處于哪個階段有關系。

處于高點，當然適合賣房；

處于偏低位，當然適合買房了。

第二是城市與板塊如何？

這跟你房子所處的城市、板塊有關系，不同城市、不同板塊的房子，房價漲跌節奏是有差異的。

而且從中長期來看，不同城市、不同板塊的房子升值性也存在著明顯差異。

買房的策略選擇

從買房時機上講，咱們現在有一個總體的結論，就是今年的買房時機要好于去年。

但是對部分城市而言，明年的買房時機比今年更好。

最關鍵的是，房價目前處于什么狀況？未來半年到 1 年，房價又會怎么走？

我們監測了全國 50 個大中城市，基本上可以代表全國的走勢。

到目前為止，全國多數城市的房價依然還沒有止跌，還在往下走。

如果你想在大部分城市買房子，想要抄底，那么要等到房價止跌，甚至要等到右側交易。

所謂右側交易，就是房價跌勢放緩、跌不動了，你要在它跌不動的時候去買進是最佳的。

但其實，哪個時間節點跌不動了、開始漲了，一般都是事后復盤的時候，我們才能做事后諸葛亮。

所以要想放心抄底，最好是耐心等待房價越過最低點，稍微漲了一點。

這個時候，屬于右側交易，就是比較確信，房價已經進入到上漲通道了，不會再跌了。

在底部之前的左側，就是房價還沒有止跌；有時偶然看似止跌了，但是一段時間之后重新下跌。

我個人的預計是：全國 50 個重點城市的總體房價，止跌的時間節點可能會出現在 2027 年。

至于說在 2027 年的哪個季度、哪個月份止跌，這個是很難預測的。

在今年小陽春之前，按照我的模型，全國 50 個城市的房價見底的時間節點可能會在 2027 年的四季度。

但是今年的小陽春，也就是過去的幾個月，樓市表現的強度超出了預期，所以房價止跌的時間節點可能會提前 1 到 2 個季度。

如果按照這樣一個走勢的預判，全國大部分城市的同志們買房的最好時機，不是現在，也不是下半年，可能要滯后到明年的二三季度了。

但是，少數城市今年表現比較強。

比如說北京、上海這兩個城市，當前就可以入市了。

深圳、杭州、天津、合肥、寧波、太原，今年下半年就可以入市了。

除了城市選擇，還有板塊選擇的策略。

如果你想買的是中心區供求關系比較好的，或者供大于求不突出的板塊，你可以提前幾個月下手。

如果你買的是郊區，尤其是遠郊，你可能要晚幾個月，甚至晚半年以上，等到房價真正見底了，再入手也不晚。

當前賣房時機如何

賣房的性質，其實是存在差異的。

有些人賣房子是為了置換買房，這就是置換需求，它對于賣的時機和買的時機要求不高。

如果你賣房之后拿著錢是要干別的，不再買房子了，這個又分兩種情況。

第一種情況，你賣房之后拿著錢干嘛，心里有底了，就是有明確的投資去處了。

而且你認為這個投資收益未來 1 年、2 年會明顯超過 5%，甚至10%，這種情況你不要糾結，當前就是短期的賣房好時機。

很多城市還存在小陽春之后的余溫，也就是當前賣總比你再等幾個月，到了 8 月份前后樓市溫度比現在還要低，屆時賣房的時機就沒當前好了。

第二種情況，你覺得房價一直跌，不想再繼續持有房子，尤其是投資性房產，賣房之后，你又不知道拿錢干嘛。

錢存銀行吧，利息只有 1% 多，對于這么低的收益率，又不甘心。

對這種情況，我覺得賣房子不要急。

比如對于多數城市，當前賣房時機不如再等 1 年，等到明年的 3、4 月份，甚至再等 2 年、3 年，等房價見底了，再漲個 5% 到 10% 的時候，你再賣。

因此，這種情況，不用很急，觀察一下、等待一下，可能更好。

關于買房賣房，這個事比較復雜，而且涉及到不同城市。

各位老鐵，如果關于房市有些個性化的問題，想要咨詢，老楊也歡迎。