2026樓市這一輪，到底像不像2015？我的判斷是：表皮三分像，骨頭完全不是同一副。

2026年4月28日中央政治局會(huì)議時(shí)隔一年再次定調(diào)樓市，提出＂努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新＂；緊接著深圳4月29日率先落地新政，廣州、天津、武漢4月30日同日發(fā)文，蘇州5月2日跟進(jìn)推出11條措施，一線和強(qiáng)二線在五一檔口集體發(fā)力，中介朋友圈一夜回到2016年初。

很多經(jīng)歷過(guò)2015那一輪普漲的人開(kāi)始坐不住，琢磨是不是又一波大行情要來(lái)了。我先把我的核心判斷撂這兒：這一輪跟2015不是一碼事，表層情緒有幾分像，底層骨架完全是兩副。

把這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)放在一起類比，是最危險(xiǎn)的認(rèn)知錯(cuò)覺(jué)之一。

仔細(xì)品政治局會(huì)議這句話，從去年的＂著力穩(wěn)定＂到今年的＂努力穩(wěn)定＂，一字之差，體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)＂托而不舉＂的思路。＂托而不舉＂四個(gè)字才是真正的關(guān)鍵詞——托住不讓它繼續(xù)往下掉，但絕不主動(dòng)把它再舉高。

把＂穩(wěn)樓市＂和＂扎實(shí)推進(jìn)城市更新＂并列寫進(jìn)同一句話，等于明示樓市不再是單兵突進(jìn)的發(fā)動(dòng)機(jī)，而是被嵌進(jìn)了城市更新、好房子、保障房這條慢車道里。這跟2015年那種＂趕緊把庫(kù)存清光、把房?jī)r(jià)托上去＂的簡(jiǎn)單粗暴完全不在一個(gè)劑量級(jí)。

我的看法很直白：政策制定者本身就在防止2015劇本重演——他們比誰(shuí)都清楚那一波之后的代價(jià)。

很多人只盯著一線熱成交，卻選擇性忽略全國(guó)大盤。2026年1—3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積同比下降20.3%。

一季度房企到位資金2.05萬(wàn)億元，同比下降17.3%；其中個(gè)人按揭貸款2204億元，同比下降34.6%。這是什么意思？

投資還在加速失血，開(kāi)工還在收縮，按揭貸款腰斬還多。一線核心區(qū)的熱是真熱，但它就像一團(tuán)火苗燒在鐵柱頂端，亮歸亮，根本傳導(dǎo)不到下面的軀干——傳導(dǎo)不到開(kāi)工，傳導(dǎo)不到三四線，更傳導(dǎo)不到房企的拿地意愿。

讓大家產(chǎn)生＂像2015＂幻覺(jué)的，是幾個(gè)超大城市的成交脈沖：3月上海二手商品房成交3.1萬(wàn)套，創(chuàng)近五年新高；北京二手房住宅成交量約2萬(wàn)套，創(chuàng)15個(gè)月新高。

但要看清楚——這是過(guò)去兩年被壓抑的置換和剛需在一次性出清，是存量水池倒灌出來(lái)的脈沖，不是增量市場(chǎng)的啟動(dòng)。脈沖跟啟動(dòng)是兩回事，前者會(huì)衰減，后者才能形成周期。

回頭看2015，央行用PSL萬(wàn)億級(jí)注水，棚改貨幣化把錢直接塞進(jìn)拆遷戶口袋，全國(guó)一刀切去庫(kù)存——那是直升機(jī)撒錢式打法。這一輪呢？

深圳定向放寬核心城區(qū)限購(gòu)并上調(diào)公積金貸款額度，廣州加碼＂賣舊買新＂購(gòu)房補(bǔ)貼，天津鼓勵(lì)收購(gòu)存量房，武漢階段性實(shí)行分區(qū)認(rèn)定首套房。仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律：每一城都在按自己的庫(kù)存、財(cái)力、人口情況開(kāi)方子，主城和遠(yuǎn)城區(qū)分開(kāi)核算，定向松綁改善置換。

這種打法的好處是精準(zhǔn)，壞處是力度極有限。我把它形容成＂醫(yī)院滴管輸液＂——目的不是讓病人奔跑，是讓他先別死過(guò)去。

想靠這種劑量掀起全國(guó)性預(yù)期狂潮，物理上就辦不到。更關(guān)鍵的是，這次地方政策從一開(kāi)始就鎖定了＂改善置換＂這個(gè)群體，而不是2015年那種全民撒網(wǎng)。

這意味著政策紅利的覆蓋面被精準(zhǔn)切割了——?jiǎng)傂栊“卓赡芨惺懿粡?qiáng)，但手里有套老房子想換大的家庭，確實(shí)趕上了過(guò)去十年最友好的窗口期。

要我說(shuō)，這一輪和2015年的差異不在表面，而在地基。我數(shù)了數(shù)，至少有四塊地基已經(jīng)換了：第一，房企地基塌了一半。

2015年那批主力是融創(chuàng)、恒大、碧桂園、富力，杠桿率突破300%是常態(tài)；現(xiàn)在恒大已經(jīng)被法院清算，碧桂園還在境外重組里掙扎，萬(wàn)科被深鐵接管后才穩(wěn)住。

剩下站著的央國(guó)企（保利、中海、華潤(rùn)）愿意為北京海淀、上海徐匯的稀缺地塊拼到天花板，但絕不會(huì)再碰三四線郊區(qū)項(xiàng)目。＂少而精＂的拿地邏輯本身就把全國(guó)普漲砍掉了半條腿。

第二，居民杠桿地基滿了。2015年居民部門杠桿率不到40%，加杠桿還有空間；現(xiàn)在已經(jīng)在60%上下徘徊。

過(guò)去兩年＂提前還貸＂成風(fēng)，本質(zhì)就是居民部門自發(fā)去杠桿。在這種背景下喊＂再加杠桿沖一波＂，激發(fā)不出購(gòu)買力，反而讓真實(shí)剛需更加猶豫——他們看到的不是賺錢機(jī)會(huì)，是2021年以來(lái)無(wú)數(shù)爛尾樓業(yè)主的前車之鑒。

第三，城鎮(zhèn)化地基見(jiàn)頂了。2015年是大江南北一起進(jìn)城，2026年是人口向少數(shù)都市圈極度集中。

總?cè)丝谝呀?jīng)掉頭向下，＂全國(guó)樓市齊漲＂在數(shù)學(xué)上就不成立。能漲的，永遠(yuǎn)只是人口流入、產(chǎn)業(yè)有支撐、公共服務(wù)密度高的那一小撮區(qū)域。

第四，外部水位地基反向了。2015年有美聯(lián)儲(chǔ)零利率、人民幣升值、外資涌入這三個(gè)外援；2026年外部環(huán)境是高利率、避險(xiǎn)情緒、供應(yīng)鏈重構(gòu)同時(shí)擠壓。

指望吃一波＂全球流動(dòng)性盛宴＂的紅利，門都沒(méi)有。

寫到這里，我想直接給三類人三句話，不繞彎子：

自住剛需別等所謂的＂大底＂。這輩子你都等不到一個(gè)完美時(shí)點(diǎn)。

能上車就上車，但要挑產(chǎn)業(yè)、人口、配套都在的板塊——人口流出的小城市，房子越來(lái)越接近＂消耗品＂而不是＂資產(chǎn)＂，要有這個(gè)心理準(zhǔn)備。改善置換是這一輪最大的政策紅利受益者。

分區(qū)首套認(rèn)定、賣舊買新補(bǔ)貼、帶押過(guò)戶都是給這群人準(zhǔn)備的。動(dòng)作要快，決策要清，別猶豫——這種窗口期不會(huì)永遠(yuǎn)開(kāi)著。

純投資客可以徹底退出這個(gè)賽道了?？糠孔淤嶅X的時(shí)代，已經(jīng)收縮到極少數(shù)核心資產(chǎn)里。

這不是危言聳聽(tīng)，是央國(guó)企拿地邏輯、居民杠桿水平、人口結(jié)構(gòu)三件事共同決定的現(xiàn)實(shí)。

我對(duì)未來(lái)一兩年的預(yù)期是這樣的：一線城市核心區(qū)（北京海淀朝陽(yáng)、上海徐匯浦東、深圳南山福田、廣州天河越秀）的次新房會(huì)繼續(xù)走出獨(dú)立行情，年化漲幅大概在3%到8%之間；強(qiáng)二線核心區(qū)（杭州、成都、南京、蘇州、合肥、武漢的主城）會(huì)出現(xiàn)溫和企穩(wěn)，部分熱點(diǎn)板塊跟漲；其他大多數(shù)城市的非核心區(qū)域，會(huì)繼續(xù)在＂以價(jià)換量＂的通道里慢慢消化庫(kù)存，部分人口持續(xù)流出的地級(jí)市和縣城，房?jī)r(jià)可能再下一個(gè)臺(tái)階。

這是結(jié)構(gòu)性修復(fù)，不是普漲重啟——兩個(gè)詞差一個(gè)字，方向差十萬(wàn)八千里。最后再說(shuō)一遍我的核心判斷：中國(guó)房地產(chǎn)正在走的，是一條帶有2015年某些影子、但內(nèi)核完全不同的新路。

相似的是核心城市先熱、媒體先炒、政策密集出臺(tái)、機(jī)構(gòu)唱多；不同的是人口、城鎮(zhèn)化、居民杠桿、房企生態(tài)、政策工具、外部環(huán)境全部改寫了一遍。

八個(gè)不同對(duì)四個(gè)相似，勝負(fù)其實(shí)早就分出來(lái)了。

能保值的資產(chǎn)還在，但范圍越來(lái)越小，門檻越來(lái)越高。剩下大部分城市的房子，會(huì)慢慢回到它本來(lái)該有的樣子——就是一個(gè)用來(lái)住的地方，僅此而已。

看清這一點(diǎn)，普通家庭才不會(huì)被舊記憶綁架，也不會(huì)被新口號(hào)忽悠。這才是2026年5月這副樓市圖景里，最值得記在心里的那一筆。